[땅집고] “재건축은 시작부터 입주까지 적어도 10년의 여정을 소유주들의 신뢰와 동의로 진행하는 사업이다. 소유주 권익을 보호하는 것을 최고의 가치로 생각하고, 신탁 방식으로 재건축을 추진해 사업 기간을 최대한 단축하는 것이 목표다.” (이승원 목동5단지 재건축추진준비위원회 위원장)

서울 양천구 목동 ‘목동신시가지 5단지’(☞단지정보 알아보기)는 지난 1월 재건축 정비계획안을 공개했다. 최고 49층, 3832가구 규모로 재건축 예정인데, 최근 서울시의 신속통합기획 3차 자문 결과 전체 가구수가 3930가구로 늘었다. 공공기여 부담도 이전보다 줄어들어 사업성을 개선하는 효과도 기대할 수 있다.

이승원 목동5단지 재건축추진준비위원회 위원장은 땅집고와 인터뷰에서 “재건축은 시작부터 입주까지 적어도 10년의 여정”이라며 “재건축 사업을 추진하면서 가장 중점을 둔 부분은 소유주들의 권익을 보호하는 것인데, 당장은 재건축 이후를 생각하기보다 절차에 맞게 사업 속도를 최대한 높이는 게 목표”라고 밝혔다.

■ “자녀 교육 최적의 단지” 연일 신고가 릴레이

1986년 입주한 목동5단지는 최고 15층, 36개동 1848가구 규모 아파트 단지다. 단지 북측에 상업지역이 있고, 남측에는 목동운동장이 있어 상권, 교육, 생활체육 인프라가 갖춰져 있다. 걸어서 10분 거리에는 안양천이 위치해 있다.

교육 환경이 5단지 최대 강점이다. 경인초, 양정중, 월촌중, 한가람고, 양정고 등 각급 학교가 걸어서 10분 거리에 있다. 또 단지 북측의 학원가에는 150여개 학원이 밀집해있다.

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학군지로서 강점과 재건축 사업 추진 등으로 인해 5단지 시세도 오름세다. 조선일보 AI부동산(☞바로가기)에 따르면, 이 단지 65㎡(이하 전용면적)는 4월 9일 21억8000만원(13층)에 거래돼 종전 최고가인 20억7000만원(5층·4월3일) 대비 1억원 이상 올랐다. 95㎡ 역시 4월 11일 25억5000만원에 신고가 거래됐다.

이 위원장은 “자녀를 키우는 데 가장 좋은 단지 중 하나라고 할 수 있다”며 “인근 안양천과 목동운동장 개발 등이 본격화하면 5단지 재건축이 큰 수혜를 얻을 수 있을 것”이라고 말했다.

■ 임대 줄이고, 일반 분양 늘려 ‘사업성도 쑥’

목동5단지는 신통기획 자문을 받아 사업성을 높일 수 있게 됐다. 지난 1월 공람 공고한 정비계획안에 따르면, 최고 49층, 3832가구로 변신하는데, 공공주택 564가구를 제외하고 1420가구를 일반분양한다.

최근 신통 3차 자문 결과 정비계획안에서 계획된 1만3395㎡ 면적의 획지3를 공공공지로 변경하기로 했다. 기존 지구단위계획에서 공공공지로 계획한 부지였고, 재준위는 이 자리에 학교를 건립해 기부채납하고 임대 주택을 최소화할 예정있다. 그러나 지난해 서울시가 학생수 감소로 학교 설립이 불필요하다는 이유로 획지로 변경을 요구했다.

재준위는 학군지인 목동 특성과 재건축으로 인한 인구 증가 가능성을 고려할 때 학교 신설이 반드시 필요하다는 점을 강조하며 공공공지 복원을 위해 끈질기에 노력했다. 이러한 노력 끝에 시는 획지를 공공공지로 복원해달라는 재준위의 요구를 받아들였다.

이 위원장은 “정비계획안을 준비하면서 가장 초점을 맞췄던 부분은 소유주의 권익 보호였는데, 작년 시의 요구를 듣고 굉장히 안타까웠다”면서 “재준위 구성원들이 힘을 모아 이의를 제기하고, 각종 시뮬레이션을 돌려 자료를 제출한 끝에 임대 주택 대신 공공공지를 기부채납하는 것으로 변경할 수 있었다”고 밝혔다.

☞관련기사 : [단독]"임대 줄여 일반분양 180가구 늘린다" 목동 5단지 재건축, 임대 대신 학교 기부채납

목동5단지는 재건축하며 공공공지를 기부채납하고 임대주택 물량을 줄여 사업성을 개선할 계획이다. 현재는 공공주택이 564가구 중 임대주택 84가구를 무상으로 기부채납해야 한다. 신통 자문 결과 총 공공주택 물량은 86가구 줄어 478가구가 됐고, 기부채납 임대 주택은 80가구 감소해 4가구로 줄었다.

전체 재건축 가구수는 3832가구에서 3930가구로 늘어난다. 임대주택 물량 감소분 80가구와 전체 물량 증가분 100가구를 더해 일반분양 물량은 약 180가구 늘어나 1600여가구를 넘길 전망이다.

현재 공개된 정비계획상으로는 65㎡(25평형) 소유주가 재건축 시 59㎡(26평형)를 분양받으면 약 4억6000만원을 환급받는다. 84㎡(35평형)로 이동하면 1억1500만원가량을 환급받는다. 81~83㎡(29·30평형) 소유자가 84㎡(34평형)로 옮기면 2억4600만원을 돌려받을 수 있다.

■ “신탁 방식, 추진력-견제 사이 균형 잘 맞추겠다”

목동5단지는 신탁 방식으로 재건축을 추진 중이다. 2023년 사업시행방식에 대한 주민설명회를 개최하고 주민투표를 진행한 결과 2024년 1월 하나자산신탁과 정비사업을 위한 업무협약을 맺었다.

이 위원장은 “사업시행 방식에 대한 주민 의견을 물은 결과 조합 방식에 대한 불신과 피로도가 높았다”며 “재건축 사업 추진 상황이 예상보다 늦어졌는데, 신탁 방식은 절차대로 진행만 한다면 조합 대비 기간을 1년 이상 단축할 수 있다는 점도 결정적 이유”라고 말했다.

다만 신탁 방식 정비사업이 2016년 시작해 역사가 길지 않고, 준공 사례가 많지 않다. 또 사업시행자가 신탁사이기 때문에 소유주 의견이 반영하는 데 한계가 있을 것이라는 평가도 나온다.

이에 대해 이 위원장은 “소유주의 의견을 정비사업위원회를 통해 제대로 반영할 수 있도록 신탁사 계약 시 시행 규정과 운영 규정에 관련 내용을 못 박을 필요가 있다”며 “신탁사가 시행자로서 사업을 적극 추진하도록 하되 견제 장치를 마련하는 등 균형을 찾겠다”고 밝혔다.

이 위원장은 재준위 구성 초기부터 8년여간 활동하며 재준위원, 부위원장을 거쳐 2023년 2월부터 위원장직을 맡았다. 그는 “적어도 10년간 함께 하는 여정인 재건축은 소유주들이 소통해 신뢰를 쌓고, 동의를 받아서 진행하는 사업”이라며 “주민들의 참여가 절실한데, 적극적인 참여가 아니라고 해도 꾸준한 관심을 가져주길 바란다”고 당부했다. /raul1649@chosun.com