[땅집고] “이재명 시대 열리면 전세 10년 대책 나오고, 다주택자 세금 더 늘까요?”

헌법재판소가 윤석열 대통령 파면을 결정하면서 부동산 시장에 긴장감이 감돌고 있다. 업계에서는 전세 기간 연장, 세금 확대 등 이른바 '친 서민 진보' 주택 정책이 현실화할 가능성이 크다는 의견이 나온다.

외환·금융 시장의 경우 정치적 불확실성 해소로 추후 진정세에 접어들 것으로 보이나, 금융시장보다 정책 영향을 직접적으로 받는 부동산은 더욱 요동칠 가능성이 높아졌다. 2020~2022년 정책이 수십번 바뀌면서 눈 깜짝할 새 수억원이 집이 올랐던 ‘학습 효과’도 있다.

오픈채팅방이나 온라인 커뮤니티에서는 일찌감치 탄핵이후 부동산 시장에 대한 글이 자주 보인다. 특히 차기 대권 주자로 꼽히는 이재명 더불어민주당 대표의 부동산 공약에 대한 관심이 뜨겁다.

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대표적인 것은 세금 확대다. 이 대표는 지난 대선에서 토지이익배당(국토보유세) 공약을 내걸었다. 이는 토지를 가진 사람이 토지 가격의 일정 비율을 세금으로 내도록 하는 제도로, 땅이 많은 사람에게 세금을 더 많이 걷겠다는 정책이다.

국토보유세는 19세기 미국의 사상가 헨리조지의 이론을 기반으로 한 정책으로, 전세계적으로도 시행된 적인 없는 실험적인 제도이다. 이 대표는 지난 대선 공약발표 당시 "국토 보유세 1%는 약 50조 가량인데, 조세저항이 심할 것"이라며 "그러나 징수액 전액을 국민에게 균등 지급하는 기본소득 목적세로 신설하면 약 80~90%의 국민은 내는 세금보다 받는 기본소득이 더 많은 순 수혜자가 돼 조세저항을 최소화할 수 있고 양극화 완화, 경제활성화, 투기 억제 등 복합적 정책효과가 나타날 수 있다"고 말했다.

다만, 이 대표가 최근 한 유튜브 채널을 통해 “수용성이 너무 떨어진다”고 평가한 만큼, 토지이익배당제도가 현실화할 가능성은 낮다.

공공주택 공급, 보유세 강화, 분양가상한제 도입 등 일부 정책은 여전히 유효하다. 이재명 대표는 2022년 대선 당시 민간 분양가상한제 도입, 선택 가능한 공공주택 공급 등 부동산 공약을 밝히며 “할 수 있는 모든 수단과 방법을 동원하겠다”고 강조했다.

최근 더불어민주당이 꺼낸 정책은 ‘전세10년’ 제도다. 현재 최장 4년인 세입자 보호기간을 최장 10년으로 늘리는 게 골자다. 민주당은 한달 전, 전세 계약을 10년까지 가능하도록 하는 임대차 제도 관련 정책 과제를 선정했다. 당시 부작용을 우려하는 반발이 나오자 이 대표는 “논의를 거친 당 공식입장이 아니다”고 밝혔으나, 여전히 임대차 시장의 뜨거운 감자다.

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임대차 시장은 다주택자 중과세 규제에 촉각을 곤두세우고 있다. 이 대표가 최근 다주택 보유와 부동산 세제에 대해 완화적 태도로 돌아섰기 때문이다.

다만, 이 대표가 지난 대선에서 부동산 투자를 통한 이익을 ‘불로소득’으로 규정하고 ‘징벌적 과세’를 주장한 데다, 민주당이 다주택자 대상 중과세 폐지를 언급한 점이 없는 만큼 규제 완화 가능성이 낮다.

정비업계는 최악의 경우 정비사업을 중단할 수도 있다고 우려한다. 분양가상한제 등을 적용받으면 사업성을 확보하는 시점까지 착공 및 분양 연기를 택할 수 밖에 없다. 그간 민주당은 ‘재건축·재개발 촉진 특례법’의 심의에 소극적인 자세를 취했다. 재건축촉진법이 서울·수도권에만 특혜를 줄 수 있고 원주민과 세입자의 주거권 보호장치가 부족해 보완이 필요하다는 입장이다.

이러한 현상이 맞물리면 서울 중심부 아파트 가격은 더욱 올라갈 가능성이 높다. 공공주도의 공급 정책은 단기적으로 시장에 안정 신호를 주지만, 서울 중심부 핵심지 아파트 가격 안정화에는 별다른 영향을 주지 못한다. 신규 물량이 없어 공급이 부족한 상황이 심화할 수 있다.
이 대표는 지난 대선에서 신도시 등 공공택지에 분양보다는 임대물량을 늘리자는 공약을 내놓기도 했다.

전문가들은 규제로 집값을 잡기는켜녕 집값 폭등한 과거 경험이 있어 차기정부도 마냥 규제를 강화하지는 않을 것으로 기대한다.

문재인 정부는 당시 주택 가격이 오르자 취득세와 양도소득세 중과 등 세제 정책을 통해 ‘집값 잡기’에 나섰으나 집값 폭등이라는 결과를 초래했다. 서울 강남3구, 용산 등 지역과 경기 과천, 분당 등 수도권 핵심지역에만 수요가 몰리며 주택가격이 급등하는 양극화 현상이 나타난 것이다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 나타났다.

강남과 강북의 부동산 가격 격차는 더욱 벌어지는 추세다. KB부동산에 따르면 지난 1월 기준 서울 한강 이남권의 평균 아파트 매매가격은 15억6031만원, 한강 이북권은 9억5806만원으로 드러났다.올해 1월 기준 서울의 주택 종합 5분위 배율은 10.9를 기록했다. 이는 상위 20% 주택 가격이 하위 20% 주택 가격보다 10.9배 높은 수준이라는 말이다. 가격 격차가 심화하는 상황이다.

필명 ‘월천대사’로 알려진 부동산 전문가 이주현 월천재테크 대표는 “진보 정권이 국정을 잡을 경우 보유세·양도세 등 부동산 세금이 강화되면서 기존의 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 더 거세질 수 있다”고 했다.

부동산 빅데이터 전문가인 삼토시(본명 강승우)역시 비슷한 의견을 제시했다. 그는 “민주당 정부마다 '다주택자 규제 강화'를 중심으로 하는 부동산 정책을 펼쳤다”며 “정부가 다주택자 규제를 강화하면 다주택자들이 보유 주택을 매도하고 핵심지 위주로 포트폴리오를 구성하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 택할 수 밖에 없다”고 했다.
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