전세 무제한 계약갱신, 임대료 국가 통제 임대차법 발의 논란

[땅집고] 현재 2회로 한정된 계약갱신청구권을 임차인이 무제한으로 사용할 수 있게 한다는 법안이 발의돼 논란이다. 각 시·도에 적정 임대료 산정위원회를 두어 적정 임대료를 고시한다는 내용도 담겼다. 임대차법 개정법안 발의 단계로 법안이 통과된 건 아니지만, 국가에서 전월세 가격을 일괄 통제하겠다는 취지로 해석돼 시장경제 근간을 무너뜨리는 것 아니냐는 비판이 나온다.

윤종오 진보당 의원을 비롯해 김준혁·박수현 더불어민주당 의원 등 10명의 국회의원은 이러한 내용이 담긴 주택임대차보호법 개정 법안을 지난달 25일 발의했다.

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해당 법안에는 계약갱신청구권 무제한 사용, 적정 임대료 고시와 함께 전세가율을 70% 상한제로 둔다는 내용이 담겼다. 전세보증금과 선순위 담보권, 국세·지방세의 체납액, 선순위 세입자 보증금 등을 더한 금액이 주택가격의 70%를 초과할 수 없도록 전세가율을 규제하는 것이다.

예를 들어 10억짜리 주택에 5억 대출을 끼고 있을 경우, 집주인이 받을 수 있는 전세보증금은 최대 2억원이다. 또 전세사기 피해방지를 위해 임대차 계약 체결 즉시 임차인의 대항력이 발생하도록 했다. 임차인이 임대인 변경을 원하지 않으면, 두 달 안에 임대차 계약이 해지도 가능하다는 내용도 포함돼 있다.

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해당 법안을 제안한 이유로는 임차인 보호를 확대하겠다는 취지다. 깡통전세와 무자본 갭투기를 막기 위해 전세보증금의 범위를 주택가격의 일정 비율로 제한하고자 하는 것이다. 법안에는 ‘임차인들이 임대인의 일방적인 임대료 인상이나 퇴거 요구에 대한 부담이 크다’며 ‘주민등록은 마친 즉시 대항력이 발생하도록 하여 전세사기로부터 임차인을 보호하고자 한다’고 기재돼 있다.

임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 제한 없이 사용하게 되면 임대 매물이 크게 줄어들 가능성이 높다. 임대인 입장에서는 신규 임대 계약을 통한 임대료 조정도 어려워진다. 세금은 세금대로 내면서 임대 수익은 줄어 임대를 내놓는 것을 포기할 수밖에 없다.

결국 매물 감소로 임대차 시장을 크게 자극할 것이라는 우려가 나온다. 임대차 매물 가격이 상승하면 세입자 부담은 커진다. 결국 임대 매물을 공급하는 다주택자들이 일부 주택을 처분하고 서울 강남 등을 중심으로 똘똘한 한 채에 집중할 가능성이 높아진다.

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계약갱신청구권은 2020년 문재인 정부 시기 집권 여당인 더불어민주당이 발의한 임대차3법을 통해 도입된 제도다. 당시 임대차3법이 통과된 이후 전월세 가격이 치솟은 바 있다. 이번 임대차법 개정 법안이 국회 본회의에 보고되고 상임위원회 심사를 거쳐 국회 본회의에서 재적의원 과반수 출석과 출석의원 과반수 찬성하면 법안이 통과가 된다. 과반 의석(170석)을 점한 더불어민민주당을 중심으로 처리할 가능성도 있다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “계약갱신청구권 무제한 사용은 개인의 재산권 침해로 볼 수 있다”며 “정부가 임대차 시장에 관여할수록 시장은 왜곡되고 민간 임대주택 시장을 혼란스럽게 할 수 있다”고 했다. /hongg@chosun.com