입력 : 2025.02.19 17:13
[시니어 하우징 멘토를 만나다] 김이진 전 시니어스타워 재무운영본부장 “실버타운 정책 분산이 공급 가로막아”
[땅집고] “도심에 분양형 실버타운(노인복지주택)을 부활해야 합니다. 과거 일부 사업자가 60세 이하도 실버타운을 분양받도록 하는 바람에 정부가 임대만 가능하도록 했던 겁니다. 하지만 노인들이 자기 주택을 갖고 있어야 주택연금을 받을 수 있습니다. 공급 확대를 위해 실버타운 분양 규제 완화가 시급합니다.”
실버타운 전문가인 김이진 전 시니어스타워 재무운영본부장은 최근 땅집고와 가진 인터뷰에서 “시니어 레지던스가 활성화되지 못하는 가장 큰 이유는 관련 정책이 정부 부처에 혼재돼 있는 탓”이라고 했다.
현재 시니어 레지던스 관련 정책은 보건복지부, 국토교통부, 기획재정부 등 여러 부처로 분산돼 있다. 그는 “결국 일관된 정책 운영이 어렵고, 지속적인 공급도 이뤄지지 못하고 있다”면서 “입주자(노인)와 사업자, 정책 입안자들이 함께 논의해 현장 중심의 실효성 있는 정책을 수립해야 한다”고 강조했다.
김 전 본부장은 국내 1세대 실버타운 전문가로 서울 강서구 등촌동, 경기도 분당 등지에서 40여년간 실버타운 개발과 운영, 의료시설 운영 등을 총괄했다.
그는 땅집고가 이달 26일 개강하는 ‘시니어주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정 4기’(▶바로가기) 강사로 나선다. 시니어 주거시설 개발을 위한 체크 포인트와 사업 수지 분석 노하우를 알려준다. 현장 중심의 생생한 경험담을 전할 예정이다. 부동산 개발사, 건설사, 자산운용사, 투자사, 건축설계사, 감정평가사 등 관련 업계 전문가뿐만 아니라, 시니어주거 시장에 관심 있는 예비 창업자와 투자자 등을 대상으로 한다. 현재 수강생을 모집 중이다.
<→국내 최고의 시니어주거 개발과 운영 과정>
―실버타운 공급을 늘리기 위한 실효성 있는 대책은.
“우선 땅값을 낮춰야 한다. 실버타운 건립 시 용적률을 높이면 토지 활용도가 올라가 비용 부담이 줄어든다. 취득세 감면, 부가가치세 영세율 적용, 노인이 사용하는 물품에 대한 세금 감면 등 운영 원가를 절감하는 지원책도 필요하다. 외국에서는 이런 정책을 적극적으로 시행하고 있다.”
―인구소멸지역에 분양형 실버타운을 재도입했는데.
“단순히 인구 감소 지역에 실버타운을 짓는 것은 현실적인 해결책이 아니다. 해당 지역은 의료·문화·일자리 인프라가 부족해 노인들이 거주하기에 적합하지 않다. 실버타운은 도심에 공급하는 것이 더욱 효과적이다.”
―실버스테이 사업은 어떨까.
“이 사업도 마찬가지다. 효과가 없을 것으로 본다. 용적률 완화와 저리 자금 융자를 통해 노인복지주택을 건설하고 60세 이상에게 20년 임대 후 분양 전환하는 방식이다. 노인에게는 좋은 정책이지만 사업자 입장에서는 불확실성이 크다. 20년 동안 운영하며 수익을 낼 수 있을지 의문이다. 정부 정책이 수시로 바뀌는 점도 사업자에게 부담이다.”
―국내에는 중산층을 위한 실버타운이 부족하다.
“중산층 시니어들은 소비 심리가 높다. 연금 등으로 월 평균 200만원 정도 수입을 가지고 있다. 따라서 월 100만~200만원 수준의 실버타운 입주가 충분히 가능하다. 이미 일부 업체가 이들을 대상으로 한 실버타운 개발을 시도하고 있다. 반면, 고급 실버타운 시장은 앞으로 성공을 장담하기 어렵다.”
☞관련기사 : "실버타운 공급 골든타임 놓칠 위기" 중산층까지 수요 확대 방안은…
―금융사나 보험사도 시니어 레지던스 개발에 적극적이다.
“과거에는 노인복지주택을 담보로 주택연금을 받을 수 있었지만 현재는 분양이 금지돼 불가능하다. 일본 사례를 보면, 입소 보증금을 담보로 생활비를 지급하는 제도가 있다. 우리나라도 금융사나 보험사가 입주 보증금을 기반으로 연금을 지급하고, 사망 시 이를 정산하는 방식으로 사업 모델을 짤 수 있다. 시니어 레지던스 입주권을 제공하는 보험 상품도 개발할 수 있다. 금융사나 보험사가 입주자에게 맞춤형 상품 개발을 연구하면 성공 가능성이 높은 이유다.”
―최근 ‘김이진의 실버타운 이야기’를 출판했다.
“실버타운과 노인주거복지 정책은 계속 변화하고 있으며, AI(인공지능) 기반 복지 서비스도 빠르게 발전하고 있다. 하지만 정책입안자나 사업자가 이를 따라가지 못하고, 사회적으로 잘못된 인식도 많다. 이에 대한 연구와 배움이 필요하다는 생각으로 실버타운 관련 내용을 정리해 책을 출판하게 됐다.” /hongg@chosun.com
[시니어 주거 및 케어시설 전문가 과정 모집]
땅집고가 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(4기)’을 오는 2월26일 개강한다.
단순한 시니어타운 소개 등 기초 강의가 아니라 시설 설계부터 운영까지 시니어타운 개발 전 과정에 대해 알려준다. 시니어타운 개발이 적합한 입지를 고르는 방법부터 운영 수익이 발생하는 재무구조 설계방법, 시니어타운에 반드시 필요한 인테리어 설계 노하우 등을 전수한다.
강의는 현장 스터디 3회를 포함해 총 18회로 진행한다. 강의 시간은 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다.