입력 : 2025.02.18 11:11 | 수정 : 2025.02.18 11:19
[시니어 하우징 멘토를 만나다] ②김덕현 전 KB골든라이프케어 본부장 “지방 분양형 허용은 실효성 없어”
[땅집고] 노인복지주택(실버타운) 전문가인 김덕현 전 KB골든라이프케어 본부장은 최근 땅집고와 가진 인터뷰에서 “정부가 최근 발표한 실버타운 활성화 대책은 현실성이 너무 떨어진다”고 했다.
분양형 노인복지주택을 재도입하기로 했지만 수도권이 아닌 인구소멸지역으로 제한했기 때문이다. 그는 “지금이 실버타운 공급 문제를 해결할 수 있는 골든타임인데 완전히 놓칠 위기에 처했다”며 “수요가 있는 곳에 공급하지 않고, 이상적으로만 생각하는듯 하다”고 했다.
국내 실버타운은 현재 약 1만 실에 불과하다. 이미 1000만명을 넘은 국내 65세 이상 노인인구 대비 0.1%에 그칠 뿐이다. 그만큼 공급 확대가 절실하다.
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그는 땅집고가 이달 26일 개강하는 ‘시니어주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정 4기’(▶바로가기) 강사로 나선다. ‘하이엔드와 중저가 시니어 주거시설’ ‘퍼블릭과 프라이빗 요양시설’의 사업성을 각각 분석한다. 실버타운 개발 성공 모델에 관한 노하우를 전할 예정이다. 부동산 개발사, 건설사, 자산운용사, 투자사, 건축설계사, 감정평가사 등 관련 업계 전문가뿐만 아니라, 시니어주거 시장에 관심 있는 예비 창업자와 투자자 등을 대상으로 한다. 현재 수강생을 모집 중이다.
<→국내 최고의 시니어주거 개발과 운영 과정>
―정부가 인구소멸지역 89곳에 한해 분양형 실버타운을 허용하기로 했다.
“전혀 실효성이 없을 것이다. 분양형을 재도입한 이유는 지방 인구 유입을 통해 지역 경제를 살려보겠다는 취지다. 하지만 공급도 없고, 수요도 없을 것이라고 본다. 서울·수도권 집을 팔고 지방 노인복지주택을 살 사람이 과연 몇명이나 될까. 생을 마감하고 자녀에게 지방 노인복지주택을 물려주면 거주할 사람도 없다. 수요가 없으니 당연히 공급도 없을 것이다. 만약 2년 동안 노인복지주택 살다가 마음에 안 들어 퇴소하고 다시 수도권으로 오려면 집값이 올라서 못 산다.”
―그렇다면 수도권에도 분양형을 허용해야 하나.
“그렇다. 분양형 실버타운이 성공하려면 입지와 가치 상승 가능성이 중요하다. 그래서 지방보다 수도권의 입지 좋은 곳으로 가야 한다. 지방은 임대형이 적절하다. 현재 대부분 실버타운이 임대형으로 운영되면서 실효성이 떨어지는 경우가 많다. 결국 수요와 공급의 균형이 맞지 않으면 지속 가능성이 낮아질 것이다.”
―용인의 실버타운 스프링카운티자이는 인기가 많다. 분양형이기 때문인가.
“좋은 사례다. 10년 전 4억원에 분양한 주택이 현재 8억원 정도로 가격이 상승했다. 건설사나 시행사, 금융사는 이렇게 도심에 분양형 건물을 지어 수익성을 낼 생각을 한다. 그런데 정부는 인구소멸지역에 분양형을 재도입한다고 하니 완전히 반대로 하고 있는 거다.”
―그럼, 지방 노인복지주택 활성화 방안은.
“실버타운을 리조트형 숙박 개념으로 운영하는 걸 권장한다. 예를 들어 강원도 정선 등 관광지에 장기 임대형 실버타운을 운영하면 전국에서 방문객을 유치할 수 있다. 그래서 원하는 만큼 거주하다가 또 다른 실버타운으로 이주하는 것이다. 현재는 도심에 실버타운을 분양하고 건물을 지어 수익성을 내는 방향으로 가고 있지만, 장기적으로 시니어가 원하는 라이프스타일을 반영한 유동적인 모델이 필요하다고 본다.”
―중산층을 타깃으로 한 실버타운 공급이 확대되려면.
“국가가 운영해야 한다. 요양원, 장기요양시설도 마찬가지다. 고가·하이엔드 시설은 민간기업이 운영하고 중산층이 갈 수 있는 곳은 국가가 나서서 조금 가격을 낮춰 쉽게 접근할 수 있도록 문턱을 낮춰야 한다. 수익이 생기는 모델을 충분히 만들 수 있다. 적자가 날 수 있지만 수익으로 메우고 세금으로 일부만 지원하면 시설당 100~200명이 이용할 수 있다. 시에서 운영하는 복지관·문화관 등 인프라시설 운영도 연계하면 개발 비용도 절감된다.” /hongg@chosun.com
[시니어 주거 및 케어시설 전문가 과정 모집]
땅집고가 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(4기)’을 오는 2월26일 개강한다.
단순한 시니어타운 소개 등 기초 강의가 아니라 시설 설계부터 운영까지 시니어타운 개발 전 과정에 대해 알려준다. 시니어타운 개발이 적합한 입지를 고르는 방법부터 운영 수익이 발생하는 재무구조 설계방법, 시니어타운에 반드시 필요한 인테리어 설계 노하우 등을 전수한다.
강의는 현장 스터디 3회를 포함해 총 18회로 진행한다. 강의 시간은 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다.