윤대통령 주택정책 설계자 "3高 현상이 문제…중장기 주택공급 차질 우려"

[심교언 국토연구원 원장 인터뷰下]
고금리·고환율, 고건축비 ‘3高’ 현상이 건설경기 위축
중장기 주택공급 어려움 겪을 가능성 커
재건축 패스트트랙 등 정책 지원 필요

[땅집고] 국토연구원은 ‘국토 발전’이라는 목표를 위해 연구하고 정책을 제안하는 곳이다. 땅집고는 심교언 국토연구원 원장과의 지난 인터뷰에서 국토연구원의 올해 계획과, 국토 불균형 현상, 제5차 국토종합계획 수정 등에 대해 다뤘다. 2편에서는 현 정부의 ‘주택 공급’ 정책 추진 가능성에 대해 짚어봤다.

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심 원장은 윤석열 대통령 대선캠프에서 경제정책추진본부 위원으로서 재건축·재개발 규제 완화와 용적률 500% 상향, 임기 내 250만가구 공급 등 부동산 정책 밑그림을 그렸다. 현 정부 대통령직인수위원회에선 부동산 태스크포스(TF) 팀장을 맡아 윤 정부 부동산 정책의 초석을 다졌다. 정부 출범 이후에는 250만가구 공급 대책 수립을 위한 주택공급 혁신위원회 위원으로 활동했다. 부동산업계에서는 심 원장이 현 정부의 부동산 정책 기조를 가장 잘 이해하고 있다는 평가를 받는다.

-탄핵 정국에 접어들면서 정부의 주택공급 추진에 대한 우려가 커지고 있다.

“정부는 8·8대책 등을 통해 주택공급 등과 관련한 다양한 정책을 발표했다. 정부의 정책 효과는 당장 체감하기는 어려울 수 있으나, 시간이 지남에 따라 효과가 나타날 것으로 예상한다. 하지만 현재 고금리와 고환율 기조가 지속되고 있고, 건축비 상승에 따른 공급 비용 증가, 그리고 거시경제 위축 등으로 인해 주택 공급 여건은 녹록치 않은 상황이다. 여전히 과거에 비해서 선행지표의 실적이 낮아 중장기 수급에 어려움을 겪을 것이다”

-공급 확대를 위한 방안은?

“단기적 대응과 중장기적 대응으로 구분해 접근하는 것이 필요하다. 단기적으로는 매입 확정 등을 통해 주택 공급을 유인하고, 중장기적으로는 재정비사업을 비롯해 다양한 신규 택지를 지속적으로 발굴하여 시장 여건에 맞게 탄력적으로 주택공급을 할 수 있는 역량을 키워나가야 한다. 최근 완화된 신축 매입약정 사업을 통해 주택공급방식이 다양하게 추진되고 있다는 점은 단기적 측면에서 긍정적인 신호로 판단한다. 중장기적으로도 작년에 착공한 3기 신도시 추진 속도를 높이고, 금년부터 시행 예정인 재건축 패스트트랙 등이 주택 수급 불안 우려 해소의 중요한 촉진제가 될 수 있도록 정책적 지원이 필요하다.”

-정부가 1기신도시 재건축 선도지구를 지정했다. 신도시를 재건축한다는 것은 전 세계 유례가 없다.

‘노후계획도시정비’는 고도 성장기에 공공이 주택공급을 목적으로 만든 고층아파트 위주의 신도시를 집단적인 노후화에 선제적으로 대응해 시대 변화에 맞게 재창조하는 작업이다. 미래 도시로의 전환을 위해 재건축 사업뿐만 아니라 역세권 및 상업지역, 유휴부지 등에 새로운 도시기능을 부여하도록 하고, 재건축 사업도 도시정비법과 같이 단지별로 추진하는 것이 아니라 신도시 건설 당시의 계획적인 특성을 고려하여 ‘슈퍼 블록’ 단위로 통합재건축을 유도하고 있다. 모범 사례를 제시하기 위해 선정한 곳이 바로 ‘선도지구’다. 따라서 1기 신도시 선도지구 정비가 성공적으로 진행되어야만 신도시 내 다른 정비구역, 나아가 전국 노후계획도시정비도 제도의 도입 취지에 맞게 진행할 것이다. 국토연구원을 비롯한 LH, HUG, 한국부동산원 등 노후계획도시 정비기구는 선도지구의 성공적인 정비를 위해 국토교통부와 함께 최선을 다할 예정이다.”

-지방에선 미분양 문제가 여전히 심각하다.

“2024년 11월 전국 미분양주택은 6만5000가구인데 지방이 5만1000가구로 지방에 미분양주택이 집중돼 있다. 특히, 5만1000가구 중에서도 1만5000가구가 악성인 준공 후 미분양주택이다. 전체적인 숫자만 놓고 보면, 과거 위기상황에 비해 낮다고 볼 수 있으나 지방 미분양주택 해소를 위한 정책 지원이 필요할 것으로 생각한다. 그렇지만 주택 구매력이 떨어진 상태에서 과거와 달리 공급 비용도 지속적으로 높은 상태라 정답이라고 할 수 있는 신속한 해결 방안을 찾기가 매우 어려운 상황이다.”

-해결 방안은?

“10년 전에 미분양 해소에 구원투수였던 구조조정리츠(CR리츠)가 이번에 도입됐다. 정부는 금년부터 해당 리츠 인가수가 늘어날 것으로 예상하고 있다. 점차 활성화하면 지방 미분양 해소에 도움이 될 것이라고 생각한다. 다만, 지방 내에서도 미분양 양극화가 심하다. 시장 내 불확실성이 높아 CR리츠 활성화를 위해 현재보다 신용보강이 필요한 지역도 있을 것으로 보인다. 앞으로 지방 미분양 지역도 보다 세분화하여 정책 수단을 다양화하는 방안에 대해 지속적으로 논의할 필요가 있다.”
/hongg@chosun.com