앞으로 신도시는 임대주택 천국?…이재명 '기본주택' 뭐길래

[차기 대권 주자들의 부동산 정책] 이재명 더불어민주당 대표 ② 신도시, 분양대신 임대주택 천국 만들겠다는 공약

[땅집고] 계엄과 대통령 탄핵사태로 차기 대선에 대한 관심이 높아지고 있다. 헌법재판소의 탄핵 인용여부는 알 수 없지만, 벌써부터 차기 대권을 향한 움직임이 본격화되고 있다. 야당에서는 아직 사법리스크가 해소되지 않고 있다고 하지만 이재명 더불어민주당 대표가 가장 유력하다. 지난 대선 과정에서 발표했던 이 대표의 공약을 통해 부동산 관련 철학과 정책을 살펴본다. 다만, 부동산 시장의 상황이 바뀐 만큼, 이 대표가 대선에 출마한다면 좀 더 현실적인 정책 공약을 낼 것이라는 전망도 나온다. 이 기사는 2021년 쓴 기사를 업데이트했다./편집자주

“부동산 안정화는 비거주 주택 강력규제와 공공 임대주택 확대만이 답이다”

이재명 더불어민주당 대표는 2021년 대선후보 당시 다주택자 규제와 함께 공공임대주택 공급 확대를 주요 주택 공약으로 제시했다. 기존의 공공임대주택과 차별화된 이 대표의 임대주택 상품은 무주택자라면 누구나 30년 이상 입주가 가능한 ‘기본주택’이다. 이대표의 정책은 기본소득, 기본대출 등 국가가 국민들에게 일정 수준의 복지혜택을 줘야 한다는 내용이 많다.

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이 대표는 핵심역세권 등 입지가 좋은 곳에 임대주택을 대거 공급하겠다고 약속했다. 이 대표는 실제 경기도 도지사 시절에 경기기본주택을 추진했다. 34평형이 보증금 6400만원에 월세 64만원 수준이다. 시중 임대료의 절반 이하이다. 하지만 경기도 지사가 교체되면서 경기도 ‘기본주택’은 사실상 백지화됐다. 이 대표는 작년 4월 총선에서도 기본 주택 100만가구 공급하겠다는 공약을 했다. 당시 이 대표는 “기본주택의 장점을 널리 홍보하고, 공공임대주택의 유형을 토지와 건물을 임차하는 형식과 건물은 구매하고 토지는 임차하는 형식으로 나눠서 수요자의 다양한 욕구를 충족할 수 있게 세분화 했다”고 밝혔다.

■ 소득제한 없는 공공임대 대량공급, 재원마련 대책은 있나?

이 대표는 대선 당시 “강제 수용된 토지(신도시)는 로또 분양을 시킬 것이 아니라 염가의 임대료를 받으면서 원하는 시기까지 살 수 있도록 하는 임대주택을 만들어야 한다”면서 “(공급규모) 숫자 제시는 잘 안 한다. 대한민국 주택정책의 대전환을 의미하기 때문에 상당 규모를 공급한다”고 말했다. 신도시에서 분양할 민영아파트 상당수를 임대주택으로 전환하겠다는 의미이다.

현재 임대주택 재고는 10% 정도이다. 문제는 재원이다. 역대 정부가 임대주택을 획기적으로 늘리지 못한 것은 돈의 문제이다. 또 실수요자들은 임대주택보다는 자가보유를 원하기도 한다. 무주택자들도 향후 자산 형성이 되는 내 집을 원하지, 평생 임대료를 내는 임대주택을 선호하는 것도 아니다.

이 대표가 제시한 기본주택도 시세보다 저렴하기 때문에 비판한 ‘로또’이기는 마찬가지이다. 소득제한이 없기 때문에 저소득층에게 돌아가야 할 복지 혜택을 중산층이 차지하는 모순이 발생한다. 오세훈 서울시장이 과거 시장 재임 시 도입했던 장기 전세주택인 ‘시프트’도 중산층 로또라는 비판을 받았다. 공공이 아무리 큰 돈을 써도 효율적으로 임대시장을 작동하기는 어렵다. 문재인 정부 시절 다주택자 규제가 결국 임대사업 포기로 이어지면서 소형주택의 전세대란으로 이어졌다.

■ 민간 임대 시장 없는 나라가 있나

문재인 정부처럼 이재명 지사도 임대사업자를 시장 교란의 주범으로 보고 있다. 이 대표는 당시 “등록된 임대주택만 160만 채이니 미등록 임대주택까지 하면 대체 얼마나 많은 주택이 주거용 아닌 투기·투자용일까”라고 했다. 그러나 전세사기 사건, 보증금 미반환 사고에서 드러났듯이 임대주택을 다수 보유한 다주택자들은 일반인들이 상상하는 강남부자들이 아니다. 월세소득으로 사는 은퇴자, 전세보증금과 집값이 거의 비슷해 갭투자로 사들인 서민, 애초에 사기를 목적으로 미분양빌라를 대거 사들인 사기 조직 등이다.

전 세계 어떤 나라도 민간 임대시장이 존재한다. 정부의 공공임대주택으로 주거 문제를 해결하겠다는 나라는 경제가 파탄난 베네수엘라 정도이다. 오히려 선진국에서는 정부가 임대주택사업자에게 세제 혜택, 금융지원을 해준다. 대신 임대료 인상 폭이 제한돼 있어 시세보다 저렴하게 임대를 준다. 만일 임대사업자가 세제로 임대사업을 포기하는 순간, 신규 민간임대주택 공급이 중단돼 임대시장은 패닉상태에 빠진다.

한국도 임대사업자 전세물량 시세가 일반 전세물건보다 40% 정도 저렴하다. 이들에게 혜택을 주는 것은 전세시장을 안정시키기 위한 것이다. 공공임대주택을 대량 공급해도 임기 내에 입주하기가 어렵다. 그런데도 임대사업자에게 징벌적 제재를 가해 임대물량을 줄일 경우, 임대시장은 매물 품귀현상이 발생하는 등 혼란에 빠질 수 있다. 문재인 정부의 전세가격 폭등, 윤석열 정부에서 전세사기극 등이 임대사업자인 다주택자에 대한 과도한 규제로 발생했다.

■ 임대주택 천국이라는 베네수엘라

공공임대주택이 임대시장을 전부 책임지는 나라는 없다. 문재인 정부가 한때 벤치마킹했던 독일, 스웨덴, 네덜란드 등 선진국들도 임대주택사업자의 역할을 인정하고 세제혜택 등 각종 혜택을 주고 있다. 그런데도 이 대표는 당시 저렴한 임대주택을 대량 공급하면 비싼 돈 주고 집을 사지 않아 부동산 시장이 안정될 것이라고 했다. 그러나 임대주택 천국이라는 독일, 네덜란드, 스웨덴 등도 집값이 폭등하기는 마찬가지이다.

21세기 들어 임대주택으로 주택문제를 풀겠다는 나라는 ‘인플레 지옥’ 베네수엘라 정도이다. “이 대표가 집권하면 한국이 베네수엘라가 될 것”이라고 비판이 나오는 이유 중 하나는 이 대표의 이런 공약 탓이다.

■ 시장주의적 공약 필요

이 대표의 주택정책은 경제 현실을 너무 무시한 이념적 비현실적이라는 비판이 나오는 이유이다. 한 전문가는 “이 대표가 지난 대선에서 내놓은 공약은 시장 경제의 현실을 무시한 이분법적이고 이념적인 공약이 많다”면서 “이 대표가 차기 대선에서는 좀더 시장 전문가들이 조언을 들어야 주택문제를 풀 수 있는 현실적 공약을 만들 수 있을 것”이라고 말했다. 이 대표가 대선에서 이념에 경도된 듯한 과격한 공약을 내놓았지만, 실제 성남시장, 경기도지사 재임시에 행정은 실용주의적이었다는 평가가 많다. 대선에서도 선거 막판에는 이념적 부동산 공약보다는 공급확대 등 시장주의적 공약을 다수 내놓았다. /hbcha123@naver.com