'생숙대란' 막은 국토부의 결단…기부채납 받고 '오피스텔 전환'

복지부, 소방청, 지자체 등 범정부적 대책
생숙 주거용 분양은 원천 차단
2027년까지 이행강제금 추가 유예

[땅집고] 오피스텔 건립이 불가능한 부지에 생활숙박시설을 지어 분양했으나, 오피스텔 용도 변경이 불가능해지며 1조원 가량의 부채 폭탄을 맞을 위기에 놓였던 서울 강서구 마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트’. 지난 8월 서울시가 시행사로부터 200억원 가량의 기부채납을 받기로 하고 지구단위계획을 변경해 오피스텔 용도를 허용했다. 생활숙박시설이지만 사실상 오피스텔 등 주거 시설로 불법 활용될 뻔했던 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 합법적인 주거 시설로 용도 변경된 첫 사례로 남았다.

앞으로 생활숙박시설의 주거시설 용도 변경이 이전보다 훨씬 더 수월해질 전망이다.

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정부는 새로 만들어지는 생활숙박시설은 개별실 단위로 분양을 제한하기로 했다. 숙박업 신고기준을 완화해 신고가 잘 이뤄질 수 있도록 할 예정이다. 기존에 만들어진 생숙이 주거시설로 불법 활용되는 경우 피난·방화 설비 등을 보강하거나 별도 주차장을 만들면 오피스텔 용도 변경을 허용할 방침이다. 지자체의 지구단위계획 지정으로 용도 변경이 어려운 경우 기부채납을 통해 용도 변경이 가능하도록 한다는 계획이다.

■ 주거시설? 숙박시설? 불완전 판매 논란 빚은 ‘생숙’…앞으로 주거용 분양 원천 차단

16일 국토교통부가 보건복지부, 소방청 등과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체 합동으로 이 같은 내용을 담은 생활숙박시설 합법사용 지원 방안을 발표했다.

생활숙박시설이란 외국인 관광수요 증가에 따라 객실 내에서 취사가 가능한 형태의 숙박시설로 2012년 첫 도입됐지만, 비슷한 유형의 주거시설인 오피스텔보다 복도폭, 주차장 면수 등의 건축기준 및 세제·금융·청약 규제가 완화해 집값 상승기 주거용으로 불법 활용되는 경우가 많았다.

1~2실 단위로 개별 분양이 허용되어 사실상 오피스텔로 사용하는 경우가 빈번하게 발생해왔다. 일부 생숙은 건설시행사 및 분양 대행사가 수분양자들에게 주거 시설로 활용할 수 없다는 점을 명확히 안내하지 않아 불완전 판매 논란도 제기됐다. 이런 상황에서 정부가 오피스텔 등으로 용도변경을 하지 않는 경우 내년부터는 소유자에게 이행강제금을 물도록 지침을 강화하면서, 전국 5만2000실 규모 생숙 소유자들이 이행강제금을 물어야 하는 이른 바 ‘생숙대란’이 펼쳐질 상황이었다.

국토부에 따르면 전국에 숙박업으로 신고되지 않은 생숙 물량은 5만2000실, 공사 중인 물량만 6만실에 달하며 모두 주거 전용 가능성이 있다고 여겨진다. 내년부터는 모두 공시가격 10%에 달하는 이행강제금을 내야 한다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “생활숙박시설이 사실상 오피스텔처럼 사용되고 있는 것은 공공연한 사실이었으나, 제도가 도입된 2014년부터 정부대책이 나온 2021년까지 생활숙박시설은 관리의 사각지대에 방치됐다”고 평가했다.

이런 문제를 해결하기 위해 국토부는 일단 개별 단위 생숙 분양을 전면 차단하기로 했다.

또 기존 생숙은 합법적으로 사용될 수 있도록 숙박업 신고 또는 용도 변경을 유도한다. 지금은 30실 이상이거나, 독립된 층이거나, 건물 연면적의 3분의 1 이상일 때 숙박업 신고를 할 수 있어 개별 소유자들이 신고에 어려움이 있었다. 지자체별로 조례를 개정해 30실에서 20실 또는 10실 등으로 숙박업 신고가 가능해지도록 한다는 계획이다.

국토부는 개별실 소유자의 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 보건복지부에서 조례개정 예시안을 지자체에 배포해 지자체별 조례개정 기준 완화를 독려하기로 했다.

그간 주거시설로 불법 활용되는 생숙의 경우, 복도폭, 주차장 등 건축기준 충족이 어려워 오피스텔 등으로 용도 변경이 불가능한 경우가 많은 점이 장애 요인이었다.

특히 생숙을 오피스텔로 용도 변경하려면 복도폭(1.5m→1.8m)과 주차장 기준(200㎡당 1대→세대당 1대)을 높여야 하는데, 건물을 부수고 다시 짓지 않는 한 개선이 어려운 경우가 많았다.

앞으로 지원방안 발표 이전 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설은 피난·방화 설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전 성능을 인정 받을 경우 복도폭 개선없이도 오피스텔로 용도변경을 허용할 방침이다.

주차장의 경우 내부 주차공간의 확장이 어려우면 인근 부지에 외부 주차장 설치, 지자체에 비용 납부, 지자체 조례개정 등을 통해 대안을 마련하도록 한다. 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔로 용도변경이 불가능한 경우는 기부채납 방식을 통해 지구단위계획 변경을 적극 검토하도록 한다. 서울시 마곡 르웨스트는 200억원 규모의 기부채납으로 오피스텔 용도변경이 가능하도록 지구단위계획을 변경했다.

정부는 혼란을 막기 위해 이 법안은 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용할 예정이다. 또 이 같은 방안을 담은 건축밥·지자체 조례 개정안 통과 등의 행정 절차를 내년 9월까지 완료하고, 숙박업 신고나 용도 변경을 예비 신청한 소유자는 2027년까지 이행강제금을 부과하지 않기로 했다.

장우철 국토교통부 건축정책관은 “이번 대책으로 복도 폭, 주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식이 도입됨에 따라, 안전, 주거환경, 형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다”며 “지자체도 용도변경 요건 등을 감안한 맞춤형 지원방안을 신속히 마련해 안내해 줄 것을 당부한다”고 밝혔다.

■ 생숙 ‘합법화’ 길 열렸지만…‘떼법’ 선례 남긴 점은 아쉬워

전문가들은 이번 국토부의 대책을 통해 개인이 한 개 호실을 매입할 수 있는 길이 원천 차단되면서 앞으로 불법 활용 가능성을 낮춘 대책이 나온 점은 바람직하다고 평가했다. 하지만 일명 떼법(떼거리의 힘으로 만들고 적용한 법)이라는 비판도 감안해야 한다고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기부채납 등을 통해 오피스텔 등으로 용도변경을 허용하는 등의 방안이 담겼는데, 기존에 불법적으로 활용되는 생숙을 합법화하는 것이 이번 대책의 핵심”이라며 “다만 (시장의 행위자들이) 불법적인 일을 일단 저지르고 그 사안에 대해 합법화해달라는 목소리가 커지면 법을 바꿔 양성화하는 바람직하지 못한 선례가 더해진 점은 감안해야 할 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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