서울시, 1조 부채 폭탄 마곡생숙에 오피스텔 전환 허용…롯데건설 안도

[땅집고] “서울시 확인 결과, 오피스텔 전환을 위한 1단계 목표였던 지구단위계획 변경이 승인됐습니다. 오늘은 걱정 없이 보내시길 바랍니다.” (송민경 롯데캐슬르웨스트 수분양자협회장)

서울시가 강서구 마곡지구 일대 지구단위계획상 오피스텔이 건립하도록 하는 안을 승인하면서 올 8월 준공하는 ‘롯데캐슬 르웨스트’가 잔금 대란을 피할수 있는 길이 열렸다. ‘롯데캐슬 르웨스트’ 시행사 마곡PFV는 주차·복도 폭 등이 오피스텔 건축 기준에 부합할 경우 준주택인 오피스텔로 용도를 바꾸고 잔금 대출 은행을 확보할 것으로 보인다.

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그간 계약자들은 정부가 생숙의 주거 용도를 금지한 뒤, 은행권이 당초 홍보했던 분양가의 70%가량에서 30%로 대출 가능 한도를 줄여 잔금 납부가 어렵다고 토로해 왔다. 계약자가 잔금을 미납하면 부담은 시행사로 넘어간다. 시행사 마곡마이스PFV 최대 주주는 롯데건설이다. 잔금 대출이 가능해지면서 공사비를 회수할 수 있게 됐다.

■ 서울시, 마곡지구 CP2블록 오피스텔 허용 가능

21일 서울시에 따르면 시는 전날 도시건축공동위원회(공동위원회) 수권소위를 열고 마곡 도시개발사업 지구단위계획 변경안을 수정 가결했다. 마곡동767-4·5 일원 2만810㎡ 용지 내 들어서는 건축물 롯데캐슬 르웨스트의 허용 용도에 오피스텔을 포함하는 것을 골자로 한다. 원래 이 단지가 위치한 마곡지구 CP2블록에는 오피스텔 건립이 불가능했다.

당초 지구단위계획은 지난달 25일 공동위원회 회의에서 용도 변경에 따른 주차장 확보 기준을 변경하라는 취지로 보류 결정을 받은 것으로 전해진다. 건물 내 주차장이 오피스텔 기준에 미달한다는 지적이 나왔다.

사업시행사인 마곡마이스PFV는 기존 롯데캐슬 르웨스트 주차장 내 빈 공간을 활용해 주차 대수를 늘리고, 인근 시설 주차장을 공유하는 등 오피스텔 기준에 부합하는 주차장을 확보한다는 계획을 마련했다.

생숙에서 오피스텔로 용도가 변경된 데 따라 감정평가금액이 달라지면서 마곡마이스PFV는 가치를 재산정해 기부채납액 150억원가량을 공공기여한다는 계획도 내놨다.

■ 서울시 결정에 가슴 쓸어내린 롯데건설

이번 지구단위계획 변경은 마곡마이스PFV가 적극적으로 나선 영향으로 풀이된다. 잔금 대출이 막힐 경우 시행사와 시공사 연쇄 충격 피할 길이 없다. 계약자들은 주거 사용이 불가능해지면서 금융권 잔금 대출 한도가 줄었고 이로 인해 중도금과 잔금 납부가 불가능하다고 토로해 왔다.

계약자들이 잔금을 미납하면 기존 대출금은 시행사 몫이 된다. 마곡마이스PFV는 생숙 중도금 대출에 대해 지급보증을 섰다. 지급보증은 채무자가 빚 상환을 하지 못할 때 시행사가 대신 책임지겠다고 보증한 계약이다. 마곡마이스PFV 사업보고서에 따르면 이 단지 관련 대출금액은 6081억4430만원, 보증금액은 7297억7316만원이다. 사업 시행사 ‘마곡마이스PFV’가 일으킨 1~6차 중도금 대출금은 총 7849억4640만원이다.

시행사의 대출금 상환 부담은 롯데건설에 직격탄이다. 마곡마이스PFV가 롯데건설에 공사비를 제대로 주기 어려워서다. 게다가 마곡마이스PFV는 롯데건설이 SD AMC, 다원디자인, 메리츠증권, 대저건설 등과 함께 만든 회사다. 롯데건설은 올 3월 기준 마곡마이스PFV 지분 29.9%를 보유한 최대 주주다.

오피스텔로 건축물 용도만 바뀌면 소송 리스크에서도 벗어난다. 갈등 요소가 사실상 사라져서다. 올해 4월 계약자 수백 명은 롯데건설과 마곡마이스PFV를 상대로 ‘사기분양 계약의 취소를 구하는 손해배상청구 소송’을 제기했다.

업계에선 이번 사례가 다른 지역 생숙에 영향은 줄 것으로 보고 있다. 올해 말부터 생숙을 주택용도로 활용할 시 시가 표준액의 10%의 이행강제금이 부과된다는 부담에 잔금 납부를 포기한다는 수분양자가 많다. 이 경우 잔금 납부 피해를 시행사와 시공사 부담으로 떠안는다.

아울러 생숙의 용도변경이 단기 주택 공급 대책이 된다는 기대감도 나온다. 정부가 내세운 그린벨트 해제와 정비사업 속도 등 정책은 실현하기까지 수년이 걸린다. 당장의 시장에 체감 효과가 적다는 것이다. 업계 관계자는 “최소한의 건축 기준에 부합하는 생숙을 오피스텔로 바꾸면 짧은 시간에 주택 공급을 할 수 있다”고 했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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