이행강제금 처분 유예에도 "생숙 대란 미봉책"…갈등 장기화 불가피

[땅집고] “국토교통부 대책은 생활형숙박시설(생숙) 졸속정책 실패를 인정하지않고, 책임을 회피하기 위한 수단에 불과합니다. 특례 프레임을 씌워서 정책 개선 요구를 할 수 없게 하고, 조직을 와해시키려는 획책(劃策)이에요.” (생숙 대책에 대한 전국레지던스연합회 입장문)

“이행강제금 부과 시점 연기는 소송 등 법적 책임을 피하기 위한 미봉책입니다. 정말 답답합니다.” (장혜원 전레연 부회장)

정부가 이행강제금 부과 원칙을 고수하면서 사실상 ‘생숙 대란’의 장기화 불가피하다는 관측이 나온다. 전문가들과 소유주 단체는 생숙이 주택 기능을 한다는 점에 주목하지만, 국토부는 생숙의 법적 구분에 초점을 맞추고 있다.

국토교통부는 일명 ‘생숙 대란’ 대책으로 이행강제금 부과 처분을 유예하겠다고 밝혔다. 국토부는 25일 생숙을 주거용으로 사용할 경우 부과하려던 이행강제금 처분을 내년 말까지 1년 2개월 더 유예하기로 했다. 생숙을 숙박시설로 이용하려는 소유자들이 숙박업 신고를 하는 데 걸리는 시간과 실거주 임차인의 잔여 임대 기간 등을 고려한 조치라는 게 국토부의 설명이다.

생숙 소유주들은 ‘정부의 책임 회피’라며 즉각 반발했다. 전국레지던스연합회(전레연)은 국토부가 2년 전 졸속으로 소급 입법을 추진하면서 이미 준공된 생숙까지 불법건축물로 내몰렸고, ‘주거용 오피스텔로의 용도변경’ 성공률이 단 1% 에 불과한 상황이라고 강조했다.

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■ 국토부, 미봉책 내놓은 이유?…”관련 소송 피하려고”

25일 국토부 대책 발표 이후 생숙 소유주들로 구성된 전레연은 강력 반발했다. 김윤선 전레연 회장은 입장문을 통해 “지난 2년간 국토부의 생숙 용도변경 정책에 따라 최선을 다했으나, 각종 규제와 관계부서 협의 부족, 국토부 소극행정으로 인해 99% 생숙이 용도변경을 하지 못했다”며 “국토부 새 대책 역시 졸속정책 실패를 인정하지 않고, 책임 회피를 위한 수단에 불과하다”고 지적했다.

전레연은 국토부 소급입법 인정 및 위헌법령 철회, 용도변경 정책 책임 이행 등을 주문했다. 이들은 앞으로도 제도 개선 권고 및 법적 대응을 지속한다는 입장이다.

수분양자들 사이에선 국토부가 소송 등 불리한 상황을 비켜가기 위해 이러한 대책을 내놨다는 의견도 제기됐다. 장혜원 전레연 부회장은 “국토부 내부적으로도 소급 입법 문제가 있다는 점을 인지하고 있으나, 책임을 회피하려 유예기간 연장 대책을 내놓은 것 같다”면서 “10월14일부터 계고장 발송 등 행정 처분이 있으면 소유주들이 관련 소송을 제기할 수 있기 때문”이라고 설명했다.

앞서 법조계에서는 국토부의 생숙 이행강제금 부과 지침이 위헌 소지가 있다는 의견이 나온 바 있다. 단국대 명예교수인 석종현 한국토지공법학회장은 “2021년 5월 정부의 사후적 규제조치가 생기기 전에 분양된 생숙은 ‘기성의 법률관계’ 내지는 ‘완성된 법률관계’를 의미하고, 이러한 법률관계는 법적 안정성 관점에서 존중돼야 한다”며 “정부의 생숙의 오피스텔 용도변경 대책(지침)은 실현불능을 전제로 해 처음부터 당연무효가 된다”고 밝힌 바 있다.

■ 국토부 “숙박업 연착륙 유도”…효과는 ‘글쎄’

정부는 이번 대책의 취지를 ‘숙박업 신고 계도기간 부여·연착륙 유도’라고 밝혔다. 국토부는 “생숙을 숙박시설로 정상사용하려는 소유자들의 여건별로 숙박업 신고를 하는 데 거리는 시간과 실거주 임차인 잔여 임대기간 등을 고려한 결정”이라고 설명했다.

이는 2년 전 주거용으로 사용할 경우에는 주거용 오피스텔로 변경할 것을 권했던 것과 다른 방향이다. 생숙을 주거용이 아닌 숙박용도로 사용하는 이들이 많고, 이행강제금 부과까지 추가로 주어진 1년2개월 동안 숙박업 등록률을 높일 수 있다고 본 셈이다.

업계에선 이번 대책 실효성이 미미할 것이라는 의견이 나온다. 이행강제금에 반발하는 실소유주 대부분이 주거용도로 생숙을 사용한다는 점을 간과했다는 것이다. 반면 비주택 상품을 주택으로 보기 어렵다며, 이행강제금 부과를 유예해 수분양자들을 위한 출구를 열어주는 방안이 적절하다는 의견도 있다.

한편, 지난 2년간 생숙의 숙박업 현황을 보면 등록 여부는 지역에 따라 크게 갈렸다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 홍기원 의원실이 발표한 ‘경기도·서울시·강원도·전라남도 생숙 현황’에 따르면 관광 산업이 발달한 강원도는 1만3135가구 중 86%인 1만1341구가 숙박업을 등록했다. 반면 경기도는 전체(3만2645가구) 중 28%(9131실)가 숙박업 신고를 한 것으로 나타났다./김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com


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