입력 : 2023.09.15 07:35 | 수정 : 2023.09.15 16:40
[혼돈의 부동산 시장, 어디로-전문가 릴레이 인터뷰] 윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수(上)
[땅집고] “서울 주택보급률은 100%에 한참 못 미칩니다. 누군가는 전월세로 사는 거죠. 임차인이 들어갈 집이 많으면 저렴한 집을 고를 수 있어요. 하지만, 집이 없으면 울며 겨자 먹기로 집주인이 비싼 값을 부른 집에 살아야 합니다. 이렇게 전셋값이 오르면 매매 가격도 오릅니다. 집값 안정화를 목표로 한다면 어떻게 해서든 공급을 늘려야 합니다.“
윤석열 정부는 지난해 8월 향후 5년간 수도권 158만 가구(서울 50만가구) 등 전국에 총 270만 가구를 공급한다고 밝혔다. 주택 공급을 억제하다 집값 폭등을 자초한 문재인 정부의 공공 주도 정책 대신 민간 중심 정책을 펼치고, 용적률 상향 등 규제 완화로 대도시에 공급 물량을 늘리는 게 골자였다.
그러나 1년 뒤, 현실에선 정반대 상황이 펼쳐지고 있다. 주택 인허가 및 착공 실적이 바닥을 기면서 ‘공급난’ 우려가 커지고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1~7월 전국 주택 착공 실적은 전년 동기 대비 무려 54% 감소했다. 전문가들은 문재인 정부 주택 정책을 답습하지 않으려면 공급과 관련해 유연한 사고를 가져야 한다고 주문했다.
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윤주선 홍익대 건축도시대학원 초빙교수는 “정부 대책에 힘입어 건설사들이 주택을 공급하는 데까지는 다소 시간이 걸릴 것”이라면서도 “공급을 위해선 민간 프로젝트파이낸싱(PF) 활성화는 물론, 오피스텔 등 비아파트 부문 규제 완화, 국민평형 주택 공급 등을 위해 총력을 기울여야 한다”고 했다.
윤 교수는 일명 ‘도시계획통’으로 불린다. 그는 현장과 학계, 공공기관을 두루 거친 도시전문가다. 그는 건설사 대표이사를 맡은 뒤 건설주택정책연구원장, 건설주택포럼 명예회장, 한양대 부동산융합대학원 교수를 지냈다. 국토교통부 중앙도시계획위원, 성남시 총괄건축가로 활동해 공공분야 도시 개발 경험도 풍부하다. 땅집고가 지난 13일 홍익대에서 윤 교수를 만나 혼란을 겪는 최근 부동산 시장 상황에 대해 물었다.
- 주택 공급에 빨간 불이 들어왔다. 이대로 두면 어떻게 될까.
“아직도 시장엔 불확실성이 있지만, 많이 해소된 상태다. 점차 금리가 안정세를 찾아가고, 우크라이나 전쟁 등 글로벌 대외 변수에 대한 심리적 저항도 줄었다. 이런 불확실성이 해소되면 주택 매수 심리가 살아난다. 올 초 대비 현재 아파트 매매 가격이 오른 이유다.
문제는 시장이 안정됐는데 공급이 없으면 2020~2022년 상반기에 봤던 부동산 폭등 현상이 되풀이될 수 있다는 점이다. 지금이라도 대비해야 하는 이유다. 공급이 줄수록 가격 상승은 더욱 두드러질 것이다.
많은 국민들은 1990년대 외환위기(IMF), 2008년 리먼 브라더스 사태를 거치면서 집값이 꾸준히 오른다는 것을 알았다. 특히 정부 정책보다 수요와 공급이 중요하다는 것을 배웠다. 공급 부족으로 가격이 뛰는 것을 보고서야, 집을 공급한다는 발상은 한 발 늦은 정책이다.
공공분야에선 20만 가구 규모인 3기 신도시 공급을 서두르고, 민간분야에선 정비사업 규제를 대폭 풀어줘야 한다. 특히 민간분야 활성화를 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안 논의, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 제정을 서둘러야 한다.”
- 주택은 공급하려면 최소 3년이 걸린다. 시장 충격을 줄이기 위해 정부가 당장 해야 하는 게 무엇일까.
“건설사들의 숨통을 틔어주는 것부터 해야 한다. 지금 거론되는 PF 활성화 대책으로 제대로 효과를 볼 수 있을지 모르겠지만, 일단 긍정적인 신호를 준다는 측면에서 점수를 주고 싶다.
개인적으로 국토부가 추석 전 발표하는 대책의 정도는 정부가 건설시장을 살릴 것이라는 신호를 슬그머니 주는 데 그칠 것이라고 본다. 최근 오피스텔 규제 완화 등과 관련해서 시행사나 개발사 등이 나서서 문제 제기를 많이 한 것으로 안다. 오피스텔이나 비주택 부문 규제 완화는 공급난 해소에 직접적인 영향을 주진 않는다. 그러나 시장 활성화를 통해 자금줄이 막힌 건설사를 살려야 주택 공급이 원활하게 이뤄질 수 있다.
시장 안정을 위해 가장 확실한 길은 역세권에 국민평형(전용면적 84㎡) 아파트를 많이 짓는 것이다. 현재 역세권 범위는 역 출구로부터 반경 500m인데, 이를 1㎞로 늘리고 1단계(반경 500m)와 2단계 (500m~1㎞)로 구분해 용도에 맞는 주거지를 공급하는 것을 제안한다. 도로나 지하철에 인접한 1단계에선 상업 기능을, 2단계에선 주거 기능을 강조하면 된다.
서울에 빈 땅이 없어 3기 신도시를 지정한 만큼, 이곳에 새 아파트를 짓는 것도 한 방안이다. 다만, 양질의 일자리 없이 3기 신도시 성공을 기대해선 안 된다. 그러나 이 두가지 방안은 많은 시간이 소요된다.”
- 다주택자 규제 완화가 시장 안정화에 도움 줄까.
“‘1가구1주택’ 규제가 존재하는 한 절대로 부동산 시장은 안정되지 않는다. 이는 이념적 정책일 뿐이다. 다주택자가 늘면 민간 임대 시장이 활성화된다. 집을 당장 살 돈이 없는 사람들도 질 좋은 주택에 살고, 인프라를 누릴 수 있다. 박근혜 정부가 만든 ‘뉴스테이’ 정책이 대표적이다. 공공이 다 할 수 없으니, 민간 부문을 활성화시켜 국민 삶의 질을 끌어올린 방안이다.
문재인 정부 시기엔 다주택자가 집값 상승을 부추긴다는 프레임을 강하게 씌웠다. 고위직 중에서 2주택자는 자리를 반납하지 않았나. 그러나 다주택자가 범법자라는 시각은 완전히 잘못된 접근이다.
특히 서울은 전국에 비해서도 주택보급률이 낮은 편이다. 서울시가 2017년 서울 주택 보급률이 97%라고 했지만, 이 수치는 완전히 틀렸다. 50년 이상 된 주택이나 정비사업으로 인해 이주가 예정된 주택은 법적으로는 주택이지만, 실질적 주택 역할을 하지 못한다. 이런 것들을 포함하면 당시 서울 주택 보급률은 72%에 불과했다.
주택 보급률이 낮다는 말은 그만큼 전월세 형태로 거주하는 사람들이 많다는 말이다. ‘서울에 집이 부족하다’는 말이 괜히 나온 게 아니다. 다주택자의 임대주택이 많을수록 임차인의 선택지가 늘어난다. 다주택자 임대주택을 늘려서 매매가를 떠받치는 전세가가 쉽게 오르지 못하도록 해야 한다.”
-금리가 높지만, 아파트 실거래가가 오르고 있다. 집값을 어떻게 전망하나.
“작년과 올해 초까지 개인적으로 집값이 보합세를 보인다고 생각했다. 가을이 다가올수록, 이런 생각이 더욱 강하게 든다. 여기서 더 떨어지긴 어렵다고 본다. 일각에선 금리가 높아 집값이 하락한다는 의견을 제시한다. 대출받기가 어려워서 수요가 억제된다는 시각인데, 동의하기 어렵다.
우크라이나 전쟁으로 인해 국제 정세가 불안정해지고, 하루아침에 내야 할 이자가 2배로 불어난다고 하면 아무도 집을 사지 않을 것이다. 지금은 불확실성이 많이 해소됐다. 부동산 수요는 가격 및 금리에 좌우되기보다 ‘불확실성’에 달려있다. 현재는 관망세가 짙어지면서 상승폭이 일부 축소됐으나, 앞으로는 고가주택을 중심으로 가격이 상승할 것이다.” /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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