지역 소멸·서울 집값 폭등…초양극화 부추긴 다주택자 '세금 폭탄'

[땅집고] 국토교통부가 세제 강화 등 다주택자 규제를 늘리면서 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 초래, 지방소멸과 서울 집값 폭등을 초래했다는 분석이 나왔다. 정부가 주택 시장 열기를 식히고자 만든 정책이지만, 결과적으로 지역균형발전이 깨졌고, 서울 등 주요 지역의 집값이 올라갔다는 지적이다.

국토연구원의 이수욱 선임연구위원은 이슈리포트 ‘다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제’라는 보고서를 통해 현재 주택수 산정방식으로 인해 ▲세금제도의 본질인 형평성 저해 ▲부동산시장 불안과 지역소멸 초래 ▲위장 전입 같은 위법행위 야기 등이 불거졌다고 분석했다.

■ ‘다주택자 규제’ 취지는 좋지만, 양극화 앞당겼다

이 연구위원은 정부의 다주택자 규제 취지를 이해하지만, 결과적으로는 규제가 부동산 시장 양극화를 심화시켰다고 분석했다.

그는 “현 정부의 규제지역 지정과 보유 주택수에 따른 세제 강화는 다주택자의 주택소유를 억제해 실수요자에게 주택이 돌아가도록 하는 취지에서 이뤄졌다”면서도 “(이로 인해) 특정지역 내의 똘똘한 한 채로의 집중과 증여 및 가수요 증가 등이 발생했다”고 지적했다.

다주택 규제로 인한 ‘똘똘한 한 채’ 수요 증가는 결과적으로 지방 주택 수요 감소와 서울 수요 증기로 이어져 ‘지역 소멸’ 시기를 앞당기는 부작용까지 초래했다고 보고서는 분석했다.

■다주택자 투기수요 줄이기 위해 만든 세법?

다주택자 중과세 부과 정책은 지난 2018년 문재인 정부 당시 9ㆍ13 대책의 일환으로 등장했다. 당시 정부는 투기 수요로 인해 주택 가격이 상승한다고 보고, 세부담 강화 정책을 펼쳤다. 정부는 과세표준에 따른 1.2~6% 종부세 세율을 적용, 종부세 세율을 추가 인상했고, 다주택자 취득세 중과세율을 최대 12%로 끌어올렸다.

2020년 정부는 7·10 대책을 통해 종부세 최고세율을 두 배 가까이 올리고, 다주택자 양도세·취득세를 대폭 인상했다. 기존의 1~3%였던 취득세율을 2주택자는 8%, 3주택 이상과 법인은 12%로 손질했다.

이후 정부는 양도소득세 비과세 기준(1주택 기준)을 올려달라는 시장의 목소리를 반영, 기준을 시가 9억원에서 12억원으로 상향했다. 다주택자 공제 금액도 기존 6억원에서 9억원으로 늘었다.

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■언제는 1주택이라더니, 오늘은 2주택?…”너무 복잡해!”

이 연구위원은 이러한 세제 강화로 인해 시장에서 여러 문제점이 발생했다고 지적했다. 세율이 높아지면서 세금을 덜 내기 위해 여러 편법이 등장했다는 것이다. 취득세가 대표적이다.

예컨대 1주택자 부모와 함께 사는 자녀가 1주택을 매수하면 2주택 취득세를 낸다. 그러나 자녀가 부모님과 독립된 가구를 이룬 상태에서 주택을 매수하면 1주택에 해당하는 취득세를 부담한다. 현실에선 지인이나 친인척 집으로 위장 전입하거나, 단기간 분가했다가 다시 부모님 집으로 돌아오는 일이 빈번하게 이뤄진다.

세법이 지나치게 복잡한 것도 문제다. 현행법에 따르면 취득세와 양도소득세는 세대를 기준으로, 종부세는 개인 보유 주택 수를 기준으로 부과된다. 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유할 때, 취득세는 2주택, 종부세는 각 1주택으로 간주된다. 양도세는 생계를 달리하는 것을 입증하면 1주택으로 본다.

또 다주택자 중과세율 적용배제 여부와 주택수 제외 항목은 지역과 공시가에 따라 다르다. 시가표준액 1억원 이하 주택은 취득세를 낼 때 중과배제 대상이지만, 종부세를 낼 때는 해당되지 않는다. 또한 조합원입주권이나 주택 분양권은 취득세와 양도세를 낼 때는 주택수에 포함되나, 종부세 대상은 아니다.

■ 시민들 “다주택 기준, 3주택 보유부터”

국토연구원은 높은 세율과 복잡한 셈법으로 인해 궁극적으로 집값 양극화 현상이 심화됐다고 봤다. 이를 개선하기 위해 지역과 인구, 주택가격과 시장 안정 등을 고려해 다주택자에 대한 기준을 2주택에서 3주택으로 바꾸자고 조언했다.

국토연구원이 진행한 ‘다주택자 기준 및 주택수 산정방식’설문 조사 결과에 따르면 국민 2명 중 1명(48.3%)은 다주택자 기준으로 ‘3주택 보유자’라고 응답했다. ‘2주택 보유자’를 다주택자로 봐야 한다는 이들은 이보다 4.1%p 낮은 44.2%로 집계됐다.

또한 조사에 참여한 국민들은 다주택자 기준을 지역에 관계없이 적용해야 한다고 답했다. 응답자 80%는 인구 10만명 미만이나 농어촌 지역에선 ‘다주택 기준 주택보유수를 낮춰야 한다’는 데 동의했다.

이 연구위원은 “비수도권 중 인구가 10만명 미만인 지역 등 일부 지역을 중심으로 다주택자 기준을 2주택에서 3주택으로 완화하고, 1억원 이하 주택 등 가액 기준 폐지 등을 추진해야 한다”면서 “주택수 기준 상향 지역을 점차 확대해 서울 등 대도시지역에선 주택가격 기준을 마련해 시범 적용하는 방안이 필요하다”고 설명했다.
/김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com


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