"양도세 완화" 호언장담한 윤석열…집값 외려 뛰어오르나

땅집고가 새 정부 출범 이후 주택 시장이 어떻게 변화할지 분석합니다. 그동안 윤석열 당선인은 이전 정부의 정책 중 가장 실패한 분야로 ‘부동산’을 꼽았습니다. 윤 당선인이 내세운 부동산 공약이 향후 5년간 어떻게 현실에서 작동할지 예측하고 효과와 한계점을 짚어봅니다.

[윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다] ④“양도세 중과 유예 시간문제”…거래 절벽 해소엔 시간 걸릴 듯

[땅집고] “양도소득세 한시적 완화 기대감이 높은 건 사실입니다. 그런데 세금 규제가 풀려도 집을 안 팔겠다는 분들이 더 많아요.”

윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 가운데 내용이 가장 구체적인 부분이 부동산 관련 세금이다. 윤 당선인은 다주택자 양도소득세 중과(2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트)를 2년 유예하고 종합부동산세와 재산세도 인하하겠다는 방침이다. 아예 종부세와 재산세를 통합하겠다는 공약도 제시했었다.

시장에서는 다주택자 양도세 2년 유예는 사실상 시행 시기만 남았다고 보고 있다. 반면, 보유세는 단계적 완화가 유력한 상황이다. 종부세 부과 대상과 세율 인하는 법 개정이 필요해 당장 시행하기는 불가능하다. 국회 다수당인 야당의 협조 역시 필수적이다. 반면 시행령만 바꿔도 감세 효과를 볼 수 있는 공시가격과 공정시장가액비율 인하 등은 정부 출범 이후 즉각 시행할 것으로 보인다.

다만 양도세와 보유세 완화 정책이 실제 시행될 때까지는 매도·매수인 모두 눈치보기에 들어갈 가능성이 높아 거래 중단과 매물 잠김 현상이 당장 해소되기는 힘들다는 시각이 많다. 일각에서는 세금 부담 완화로 집값이 더 오를 것이란 기대감이 커지는 것을 우려하기도 한다.

■양도세 중과 2년 유예 확실시…다주택자들 “일단 기다린다”

윤 당선인은 다주택자에 대한 양도세 중과 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하겠다고 약속했다. 이종배 국민의힘 의원은 이미 지난 7일 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자에게 부과하는 양도세 중과세를 향후 2년간 한시 면제하는 소득세법 개정안을 대표발의했다. 현재 국회가 여소야대이긴 하지만 대선 과정에서 더불어민주당 역시 다주택자 양도세 중과를 한시 완화하는 공약을 발표했기 때문에 법안 통과는 시간문제일 것으로 보인다.

다만 양도세 중과를 완화해도 얼어붙은 주택 거래가 쉽게 풀리지는 의문이다 윤 당선인이 취임하면 각종 규제 완화로 집값이 더 오를 수 있다고 보는 다주택자가 적지 않기 때문이다. 서울 송파구의 양명신 우리써브공인중개사무소 대표는 “1주택자, 다주택자 관계없이 새로운 정책이 시행될 때까지는 일단 지켜보자는 분위기가 강하다”며 “일각에서는 집값 하락 전망도 있지만 서울 중저가와 급매물에 국한된 얘기이며, 이른바 ‘똘똘한 한채’는 더 오를 것이란 기대감이 크다”고 했다.

경기 성남시 분당구의 신경숙 인텔리지공인중개사무소 대표는 “대선이 끝났지만 거래가 쉽게 이뤄지지 않는 분위기다. 다들 눈치를 보는 것 같다”며 “매수자들은 지금이라도 빨리 주택을 사야 하는 것 아니냐는 문의가 많지만 매물을 내놓겠단 집주인은 거의 없다”고 했다.

■공정시장가액 비율부터 낮출 듯…야당도 1주택 종부세 세율 인하 긍정적

문재인 정부는 작년부터 종부세율을 대폭 올렸다. 3주택 이상은 1.2~6.0%로 2배 가까이 올렸고, 규제지역 내 2주택자는 3주택자 이상 보유자와 똑같이 중과했다. 2주택 이하는 0.6~3.0%로 올랐다. 이전까지 2주택 이하는 주택 가격에 따라 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.6~3.2% 세율이 각각 적용됐다.

윤 당선인은 원칙적으로 부동산 관련 세금 부담을 지금보다 대폭 줄여야 한다는 입장이다. 이를 위해 장기적으로 종부세와 재산세를 통합하는 공약을 제시했다. 1주택자 종부세 세율은 문재인 정부 이전 수준으로 인하하는 방안을 추진한다.

종부세 부과 기준이 되는 공정시장가액비율은 95%로 동결하고 전년도 납부 세금에서 일정 수준 이상 올릴 수 없도록 하는 ‘세 부담 상한’ 강화도 추진한다. 세율 조정이나 종부세·재산세 통합은 국회에서 관련 법률을 고쳐야 가능한 만큼 새 정부 출범 후 공정시장가액비율 인하가 우선 추진될 것으로 보인다. 현행 법상 공정시장가액비율은 종부세는 60~100% 범위에서, 재산세는 40~80% 범위에서 국회의 법률 개정을 거치지 않고 시행령 개정으로 조정할 수 있다.

문재인 정부는 출범 당시 80%였던 공정시장가액비율을 2019년부터 5%포인트씩 높여왔다. 지난해 95%였던 종부세 공정시장가액비율은 올해 100%로 올라간다. 공약집은 일단 이 비율을 95%로 동결하겠다고 했다. 종부세는 물론 재산세도 공정시장가액비율(현행 60%)을 낮추는 방안을 검토할 것으로 알려졌다.

1주택자의 세율이 문재인 정부에서 개정하기 전 수준인 0.5%~3%로 돌아갈 경우 1주택자가 지난해 부담했던 세부담이 완화할 전망이다. 물론 집값이 크게 오르지 않는다는 점이 전제돼야 한다.

하지만 다주택자의 경우 종부세 세율은 구체적인 수치를 제공하지 않고 재산세와 통합한다는 방침이어서 이 정책이 어떻게 실현될지 여부는 더 지켜봐야 할 것으로 예상된다. 1주택자 세율 조정을 포함한 재산세, 종합부동산세 개편안은 국회의 동의를 거쳐 법안을 개정해야 하는데, 정책을 만든 더불어민주당이 반발할 가능성이 적지 않다. 1주택자의 세율을 문재인 정부 이전 수준으로 낮추는 방안에 대해서는 민주당과 합의를 이룰 수 있어도 다주택자 세율 완화 문제는 여야간 진통이 예상된다.

송승현 도시와경제 대표는 “대선이 끝나고 시장의 불확실성이 제거된 효과도 있지만 정책이 시행되려면 시간이 걸리기 때문에 당장 매물이 쏟아지지는 않을 것”이라며 “현재 정책 기조는 일부 지역이나 주택에 과도한 집값 상승도 우려되기 때문에 정부가 적정한 보완책을 마련할 필요가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


<윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다>
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