"250만가구 공급폭탄" 공언한 윤석열…전문가들은 "어디에?"

땅집고가 부동산 전문가 6명 대상으로 윤석열 정부 출범 이후 주택 시장 전망에 대해 물었습니다. 그동안 윤석열 당선인은 이전 정부의 정책 중 가장 실패한 분야로 ‘부동산’을 꼽았습니다. 윤 당선인이 내세운 부동산 공약이 향후 5년간 어떻게 현실에서 작동할지 예측하고 효과와 한계점을 짚어봅니다.

[윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다] ③주택 250만 가구, 어디에 어떻게 공급하나

[땅집고] 윤석열 대통령 당선인은 선거 과정에서 임기 5년간 250만가구 이상 주택을 공급하겠다는 공약을 제시했다. 전체 목표 물량의 80%인 200만가구는 민간이 주도해 짓는다. 하지만 전문가들은 250만 가구를 공급할 입지를 찾는 것이 최우선 선결 과제라고 입을 모은다. 도대체 어디에 짓겠다는 것인지, 땅을 어떻게 확보할 것인지가 구체적으로 나오지 않았다는 것이다. 윤 당선인이 공약으로 내건 주택 공급 방식도 문재인 정부가 추진 중인 공공개발 방식과 실질적으로 큰 차이가 없다는 지적도 나온다.

■250만가구 공급, 무리한 숫자 아냐…결국 문제는 택지 확보

윤 당선이 제시한 250만가구 공급 목표 중 130만~150만가구는 인구가 밀집한 수도권에 공급할 계획이다. 세부적으로 ▲신도시를 비롯한 공공택지 개발 142만가구(수도권 74만가구) ▲재건축·재개발 47만가구(수도권 30만5000가구) ▲도심·역세권 복합 개발 20만가구 (수도권 13만가구) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(수도권 14만가구) ▲소규모 정비사업 10만가구(수도권 6만5000가구) ▲매입 약정 및 민간개발 등 기타 13만가구(수도권 12만가구) 등이다.

전문가들은 최근 10년간 주택 공급량이 연 평균 약 48만가구에 달한다는 점에서 임기 5년간 250만가구를 목표로 잡은 것 자체는 무리한 수치가 아니라고 본다. 하지만 250만가구를 공급할 택지를 어떻게 확보할 것인지가 관건이다.

김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “매년 전국적으로 50만가구 정도는 공급하고 있다. 50만가구씩 5년이면 250만가구이기 때문에 숫자 그 자체만 보면 무리한게 아니다”라고 했다. 다만 그는 “사업 속도를 얼마나 신속하고 효과적으로 이끌어낼 수 있느냐, 얼마나 좋은 입지에 주택을 공급할 수 있는지 구체적인 계획이 나와야 한다”고 강조했다.

서진형 경인여대 교수는 “250만가구를 임기 5년 내에 입주까지 완료하는 것은 실현 가능성이 낮다고 본다”며 “신도시 등 공공택지 개발로 74만가구를 공급한다고 약속했는데 수도권에 신규 택지가 거의 없어 부지 확보가 관건”이라고 했다.

■역세권 첫집·청년원가주택, 문 정부 정책과 차별화 필요

윤 당선인은 집값 폭등으로 내 집 마련 꿈이 멀어진 2030청년층과 신혼부부, 무주택자를 위해 다양한 유형의 공공주택을 공급하겠다고 약속했다.

가장 대표적인 것이 ‘역세권 첫 집’이다. 역세권에 무주택 가구를 위한 공공분양 주택을 대거 공급하겠는 것이다. 이를 위해 역세권 민간 재건축 아파트 용적률을 현재 최대 300%에서 500%로 대폭 높여주되, 늘어난 가구수의 최대 50%를 기부채납 형식으로 받아 공급하겠다는 구상이다. 출퇴근이 편리한 역세권 입지에 집을 지어 서민 실수요자 편의를 높이겠다는 취지다.

사업 대상지로는 정부가 추진하는 수도권광역급행철도(GTX) 신설 역세권 주변 부지가 거론되고 있다. 경기·인천 지역에서 GTX 역세권에 저렴한 공공주택을 공급한다면 인근 지역보다 서울 업무지구 접근성이 몇 배 빨라지면서 청약 경쟁도 치열할 것으로 보인다.

하지만 문재인 정부가 추진한 8·4대책 등을 통해 시행한 공공재건축·재개발, 2·4대책에서 나온 도심 공공주택 복합사업과 흡사하다는 말도 나온다. 토지주에게 수익을 보장하는 방식도 비슷하다. 현 정부도 공공재건축·재개발 사업을 통해 용적률을 대폭 올려주는 대신 이를 통해 얻은 수익의 50%를 기부채납하도록 하고 있다. 사업 대상지도 역세권 위주다. 기부채납하는 주택은 공공분양을 비롯해 공공자가주택, 임대주택 등이 포함된다.

윤 당선인이 약속한 청년원가주택 30만가구도 현 정부가 추진한 ‘신혼희망타운’과 비슷한 콘셉트다. 청년원가주택은 분양가의 20%만 내고 입주한 뒤 나머지 80%는 장기 상환하는 방식으로 공급한다. 5년 이상 거주 후 집을 팔면 국가가 이를 매입하면서 매매 차익의 최대 70%를 돌려준다. 3기 신도시와 공공택지 중심으로 공급하겠다는 계획이다. 현 정부의 신혼희망타운은 무주택 신혼부부에게 최대 4억원까지 30년간 저리 대출을 보장하는 대신 집값이 오르는 경우 양도차익의 최대 50%까지 기금과 분담해 가져가는 구조다. 두 사업이 비슷한 측면이 있다.

서진형 교수는 “공공주택은 결국 국가가 예산을 많이 확보해 공적 자금을 충분히 투입해야만 사업이 가능하다”며 “공공 부담에 대한 사회적 합의가 충분히 이뤄진 상태에서 추진할 필요가 있다”고 했다. 그는 또 “용적률만 높일 경우 주차난 등 주거 환경이 악화되는 부작용이 있어 도로와 공원용지를 충분히 확보하는 방식도 고려해야 한다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “서울 집값이 워낙 많이 올라 청년원가주택에 대한 수요와 기대감은 클 것”이라며 “역세권 첫집은 토지 소유주의 사업 수익을 보장하는 것과 공공성이란 가치가 충돌할 수 있기 때문에 이전 정부와 다른 방식의 사업 구조와 기부채납 방법을 모색할 필요가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


<윤석열號 부동산, 이렇게 바뀐다>
1편: "완전히 뜯어고치겠다" 외친 윤석열…부동산 시장 향방은
2편: 재건축 단지들"윤석열 됐다!"…'용적률500%' 진짜 가능할까




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