고새 분양가의 2배…"DMC서 이 가격이면 마포 간다"

[땅집고] 서울 은평구 증산동 213-30일대 증산2구역을 재개발해 짓는 ‘DMC센트럴자이’가 이달 31일부터 입주한다. 지하 3층~지상 최고 30층 14동 전용면적 59~84㎡ 1388가구(임대 237가구 포함)이다. 현재 주변 보행로 마무리 공사와 도시가스 배관 공사가 한창이다.

DMC센트럴자이는 지하철 6호선과 경의중앙선 환승역인 디지털미디어시티(DMC)역에서 200m쯤 떨어진 속칭 초역세권 입지다. 향후 수색·증산뉴타운 주변에 디지털미디어시티역과 수색역 중심으로 각종 개발 호재가 많아 미래 가치에 대한 기대감이 높다. 다만 문제는 현재다. 교육·상업시설 등 인프라가 크게 부족해 입주 초기 불편을 감수해야 할 상황이다.

현재 84㎡(이하 전용면적) 기준 거래 가능한 매물 호가는 16억~18억원 수준이다. 일각에서는 마포구 일대 아파트값과 맞먹는 수준이어서 거품이 끼었다는 평가도 나온다.

■호재 많은 수색증산뉴타운…편의시설은 대부족

DMC센트럴자이는 수색·증산 뉴타운에서 소위 ‘대장 아파트’가 될 것이라는 전망이 나온다. 수색·증산뉴타운 중심부에 있는데다 가장 중요한 전철 접근성 측면에서 가장 경쟁력 있다는 평가다. 지하철 6호선과 공항철도·경의중앙선이 지나는 디지털미디어시티역까지 걸어서 5분 걸리는 초역세권이라 수색·증산뉴타운 전체 아파트 중 대중교통 이용이 가장 편리하다.

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2020년 8월 동시 분양했던 ‘DMC파인시티자이’(수색6구역), ‘DMC아트포레자이’(수색7구역)과 비교해도 입지가 가장 우수하다는 평가다. 3개 단지 중 1388가구로 단지 규모가 가장 크다. DMC파인시티자이와 DMC아트포레자이는 각각 1223가구, 672가구다. 두 단지에서는 디지털미디어시티역을 이용하려면 도보로 1km 정도 걸어야 한다. 현재 수색·상암동 일대 아파트 단지의 가격은 디지털미디어시티역에 가까울수록 높고, 멀수록 낮아진다.

버스 노선도 많다. 수색로에서 버스를 타면 상암동 방송가나 신촌세브란스병원, 현대백화점 신촌점 등으로 편리하게 이동할 수 있다.

이 아파트는 바로 옆에 동산유치원을 비롯해 증산초등학교와 증산중학교를 끼고 있는 이른바 ‘학세권’ 단지다. 다만 뉴타운 안에 고등학교는 없다. 가장 가까운 고등학교는 약 1km 떨어진 가재울고, 숭실고, 충암고 등이 있다.

가장 큰 문제는 편의시설이 부족하다는 것. 대형 마트는 이마트 수색점이 있지만 현재 단지 인근으로 수십년된 노후 상가와 주유소, 변전소, 택시사업소 등이 밀집해 단지 내 상가가 입주하기까지 각종 음식점·상가 등 생활필수업종을 이용하기는 불편할 전망이다. 반경 2km 내 대학 부속병원이나 대형 종합병원이 없는 것도 단점이다.

자연 환경은 나쁘지 않은 편이다. 단지 가까이에 봉산과 불광천, 매봉산, 서울월드컵경기장 인근 산책로를 비롯해 한강공원이 있다.

향후 수색·증산뉴타운 일대에는 디지털미디어시티역 복합개발, 수색역세권 개발 등 각종 호재가 많다. 디지털미디어시티역에는 복합환승센터와 연면적 23만1600㎡ 규모 복합쇼핑몰(롯데몰 상암점)이 들어선다. 모두 올해 착공 목표다. 다만 완공까지는 상당한 시일이 걸릴 것이란 시각도 있다.

단지 내 커뮤니티 시설로는 ▲그룹 스터디룸 ▲작은 도서관 ▲독서실 ▲입주민회의실 ▲맘스·키즈카페 ▲피트니스·GX룸 ▲실내 골프연습장 등이 조성된다.

■ 로얄동은 103·304동…“같은 돈이면 서울 중심부 사라” 시각도

현지 공인중개사들은 로얄동으로 301동과 101동을 꼽는다. 주출입구에서 가깝고 디지털미디어시티역과 각종 버스 노선을 이용하기 편리하기 때문이다. 역까지 멀고 경사지에 짓는 103동과 304동을 비롯해 202~204동은 상대적으로 선호도가 낲다는 평가다.

DMC센트럴자이는 현재 매매 호가가 분양가의 두 배를 넘어섰다. 2020년 8월 일반분양 당시 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 1992만원이었다. 84㎡ 기준 분양가는 6억2500만~7억3400만원이었다. 하지만 현재 거래가능한 84㎡ 매물 호가는 16억~18억원 선이다. DMC센트럴자이는 소유권이전등기 때까지 분양권 전매가 제한돼 매물이 귀한 편이다.

전세금도 분양가를 돌파했다. 84㎡ 전세금 호가는 8억5000만~9억원이다. 이 단지는 분양가상한제 미적용 아파트로 실거주 의무는 없다. 증산동 공인중개사들은 “임대차3법과 대출 규제 여파로 높은 전세금을 감당할 세입자가 많이 없다고 해도 전세금이 떨어질 기미는 없다”면서 “일부 집주인들이 반전세나 월세로 전환하려는 움직임이 많기 때문”이라고 했다.

DMC센트럴자이 시세 평가는 엇갈린다. 34평 기준으로 호가만 18억원인데, “차라리 그 돈이면 서울 중심부 아파트를 사는 것이 낫다”는 시각도 있다. ‘신축 프리미엄’을 걷어내면 같은 돈으로 입지와 교통, 학군에서 상급지 아파트를 살 수 있다는 것. 예컨대 마포구 대흥동 ‘마포자이2차’ 84㎡ 호가는 평균 17억원 수준인데, 6호선 대흥역과 초·중·고교, 서강대 등을 끼고 있는 입지를 감안하면 DMC센트럴자이보다 낫다는 주장이다. 증산동 S공인중개사사무소 관계자는 “DMC센트럴자이는 최근 조합원 매물 등 일부 거래가능한 분양권 중심으로 호가가 많이 올랐다. 소유권이전등기가 완료되는 9~10월쯤 매물이 나오고 거래도 이뤄지면서 정확한 시세가 정해질 것으로 보인다”고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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