수색·증산 '반값 분양' 3개 단지 한꺼번에…노릴 곳은?

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 수색·증산뉴타운 ‘DMC’ 재개발 아파트 3곳 동시 분양

이달 14일 서울 은평구 수색·증산뉴타운에서 재개발 아파트 3개 단지가 동시에 1순위 청약을 받는다. GS건설이 짓는 ‘DMC센트럴자이(증산2구역)’, ‘DMC파인시티자이(수색6구역)’, ‘DMC아트포레자이(수색7구역)’이다. 새 아파트 청약이 나올 때마다 청약자가 몰려들어 ‘청약 과열’ 현상이 나타나고 있다고 판단한 정부가 한국감정원을 통해 “3개 아파트 단지를 분양하라”고 권고했다. 형식만 권고지, 실제로는 정부의 ‘명령’과 다름없어 동시에 분양하게 됐다.

세 단지 모두 당첨자발표일도 8월 26일로 같다. 예비청약자들은 3곳 중 한 곳에만 청약할 수 있다. 만약 중복당첨될 경우 청약 부적격처리 및 1년 동안 청약이 금지된다.

이들 아파트가 주목받는 이유는 또 있다. 분양가가 파격적으로 저렴하다는 것. 현재 문재인 정부는 새 아파트 단지 가격을 낮추면 집값이 떨어질 것이라는 ‘환상’을 갖고 HUG를 통해 아파트 가격 통제 정책을 펼치고 있다. 덕분에 세 단지 모두 3.3㎡ (1평)당 평균 분양가가 1992만원이다. 59㎡가 4억~5억원, 84㎡가 6억~7억원 정도인 것. 서울 평균(3151만원)의 반값 수준인 데다, 지난 4월 근처 경기도 고양 덕은지구에 분양했던 아파트 2곳(2500만~2600만원)보다도 분양가가 낮아 화제다. 이 때문에 한 부동산 재개발 분야 전문가는 “조합원들의 피눈물로 짓는 아파트 단지”라고 말하기도 했다. 청약자 입장에선 그만큼 가격 경쟁력이 있다는 의미다.

업계에선 ‘반값 아파트’인 만큼 3개 단지에 모일 청약통장이 도합 10만개에 달할 것이라는 관측이 나온다. 그만큼 예비청약자들의 눈치 싸움도 치열할 전망이다. 그럼 어떤 단지에 청약해야 당첨 승산이 있을까. 땅집고가 한날 한시에 분양하는 ‘DMC센트럴자이’, ‘DMC파인시티자이’, ‘DMC아트포레자이’ 3곳의 장단점을 비교분석한다.

■1000가구 이상으로 짓는 ‘센트럴자이’·’파인시티자이’…‘아트포레자이’는 중형 단지에 그쳐

이번에 3개 단지에서 공급하는 일반분양 물량은 총 1223가구. 모두 84㎡ 이하 중소형 규모로 구성, 가점제만으로 당첨자를 가린다. 업계에선 이번에 청약수요가 분산되는 것을 감안하면 당첨가점 안정권은 50점대가 될 것으로 예상하고 있다. 최근 ‘청약 광풍’이 일면서 주요 분양 단지들에서 만점(84점)짜리 당첨자가 등장하고 있는 것과 비교하면 허들이 다소 낮을 것이라는 전망이다.

3개 단지 중 ‘DMC센트럴자이’의 규모가 가장 크다. 지하 3층~지상 30층, 14개동, 총 1388가구로 짓는다. 이 중 463가구를 일반분양한다. 입주시기는 2022년 3월로 3곳 중 가장 빠르다. 이어 ‘DMC파인시티자이’도 총 1233가구(일반분양 453가구) 규모 대단지다. 2023년 2월 입주 예정이다.

반면 ‘DMC아트포레자이’는 672가구에 그친다. 일반분양분도 307가구로 가장 적다. 최근 부동산 시장에서 커뮤니티시설이나 단지 내 상가 등 편의시설을 고루 갖춘 대단지일수록 매매가가 높고, 전세금이 높게 형성된다는 점을 고려하면 규모만 놓고 볼 때 아트포레자이의 경쟁력이 다소 떨어지는 면이 있다. 입주도 2023년 6월로 가장 늦다.

■입지 면에선 ‘센트럴자이’가 최고

가장 중요한 전철 접근성 면에서 ‘DMC센트럴자이’ 입지가 가장 경쟁력 있다. 지하철 6호선과 공항철도·경의중앙선이 지나는 디지털미디어시티역까지 걸어서 5분 걸리는 초역세권 단지라 수색·증산뉴타운 전체 아파트 중에서도 대중교통 이용이 가장 편리한 수준이다. 지하철을 타고 8분 정도 이동하면 서울 강남북을 순환하는 2호선이 지나는 합정역에 도착한다. 현재 상암동 아파트 단지의 가격도 디지털미디어시티역에 가까울수록 높고, 멀수록 가격이 낮아진다.

‘DMC파인시티자이’는 경의중앙선 수색역이 가깝다. 걸어서 5분 정도 걸린다. 다만 경의중앙선은 노선 자체가 경쟁력이 떨어진다. 서울역·용산역·홍대입구역 등을 제외하면 서울 핵심 지역들을 통과하는 노선은 아니다. 배차간격도 행(行)에 따라 출퇴근시간에는 최소 15~20분, 평상시에는 1시간 정도로 긴 점도 감안해야 한다. 다시 말해 현재로선 일반적인 전철역 대비 편의성이 떨어지는 역이라 완벽한 ‘역세권’ 아파트라고 볼 수는 없다. 추후 입주민들이 도심으로 이동하려면 한 정거장 거리인 디지털미디어시티역으로 이동하거나, 아예 버스를 이용하는 것이 나을 수 있다. 단지 바로 옆에 변전소(지중화 예정)가 설치돼있는 것도 단점이다.

‘DMC아트포레자이’는 봉산(209m)을 낀 뉴타운 안쪽 부지에 지어져 지하철역 이용이 가장 불편하다. 가장 가까운 역이 수색역으로, 걸어서 15분 정도 걸린다. 걸어서 다니기 힘들고, 버스를 이용해야 할 것으로 예상된다.

세 아파트에선 방송사·엔터테인먼트사가 밀집해 서울 서쪽의 대표적인 업무지구로 꼽히는 마포구 상암동이 코앞이다. 각 단지에서 상암지구까지 직선거리로 1~1.5㎞ 안팎이다. 하지만 체감 거리는 3~4배 수준이다. 수색·증산뉴타운과 상암동이 경의중앙선 철도로 단절돼있어서다. 걸어서 가려면 수색역 차량기지 지하에 설치된 토끼굴을 거쳐 25~30분 정도 걸린다. 자동차로도 철도를 피해 돌아가야 해서 이동거리가 3~4㎞로 늘어나, 10분 정도 걸린다. 나중에 인구가 늘어나 차량 통행량이 늘어나면 문제가 생길 가능성이 크다.

학교는 증산초·중이 ‘DMC센트럴자이’에서 걸어서 3분, 수색초가 ‘DMC파인시티자이’와 ‘DMC아트포레자이’에서 도보 2분 정도로 가깝다. 하지만 뉴타운 안에 고등학교가 하나도 없다. 은평구 선일·선정·숭실·예일·충암고 등이 그나마 가깝지만, 모두 버스로 20~30분 이상 걸린다.

■경기도 고양보다 싼 ‘반값 아파트’…시세차익 4억~5억원 될 것

여러 단점이 있음에도 불구하고, 정부의 가격 통제 정책 덕분에 분양 가격이 싸다는 점은 무엇과도 비교할 수 없는 장점이다. 세 아파트 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 모두 1992만원으로 같다. 이달 초 기준 서울 평균(3151만원)보다 평당 가격이 1000만원 이상 싸다. 은평구(2178만원)나 맞은편 마포구 상암동(2970만원) 시세를 밑돈다. 지난 4월 바로 옆 경기도 고양 덕은지구 ‘DMC리버시티자이’가 2583만원, ‘DMC리버포레자이’가 2630만원에 분양한 것보다도 수백만원 저렴해 화제가 됐다.

평균 분양가는 같지만, 각 단지 주택형별로 보면 분양가 차이가 난다. 먼저 59㎡ 기준으로는 ‘DMC센트럴자이’가 4억2800만~4억7800만원으로 가장 저렴하다. 이어 ‘DMC파인시티자이(4억4100만~5억2600만원)’, ‘DMC아트포레자이(4억5700만~5억2700만원)’ 순이다.

반면 84㎡를 기준으로 정렬하면 ‘DMC아트포레자이(6억500만~7억700만원)’ 분양가가 가장 낮다. 다음으로 ‘DMC센트럴자이(6억2500만~7억3400만원)’가 ‘DMC파인시티자이(6억3500만~7억2800)’와 비슷한 수준이다. 모든 주택형 분양가가 9억원을 넘지 않기 때문에 중도금 대출이 가능하다.

청약 당첨으로 거둘 수 있는 시세차익은 어느 정도일까. 84㎡를 기준으로 올해 6월 입주한 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트(수색4구역, 1192가구)’가 지난 2월 12억230만원 최고가에 팔렸다. 현재 온라인 부동산 중개 사이트에는 ‘DMC SK뷰(수색9구역, 753가구, 2021년 10월 입주)’ 분양권이 13억~13억2000만원에 매물로 올라와 있다. 이 금액들과 세 단지 최고분양가를 비교하면 차익은 최소 4억7000만원 이상이라는 계산이 나온다.

■각 단지별 경쟁률 100대 1 거뜬할 것

세 단지 모두 일반분양으로 풀리는 물량 대부분은 저층 주택이다. 조합원들이 소위 ‘로얄동·로얄층’을 선점했기 때문이다. 예를 들어 ‘DMC센트럴자이’ 84m㎡중 정남향이면서 전철역과 가장 가까운 E타입은 최고 30층(301~302동)까지 배치돼는데, 청약 가능한 층은 최대가 5층인 데다가 물량은 단 14가구 뿐이다. 반면 타워형으로 짓는 B타입은 115가구로 많다.

한편 ‘DMC센트럴자이’와 ‘DMC파인시티자이’는 단지 안에 15~21m 도로를 여러 개 끼고 있어 부지가 각각 4개, 3개 블럭으로 쪼개져있다. 이 때문에 편의시설 및 조경을 꾸리는 데 한계가 있다. 반면 ‘DMC아트포레자이’는 이 같은 부지 쪼개짐 없이 단지 조성한다.

업계에선 3곳 청약 수요가 분산되더라도 각 단지별로 경쟁률 100대 1은 넘길 것이라고 보고 있다. 2018년 12월 수색9구역 ‘DMC SK뷰’는 평균 경쟁률 91.62대 1이었던 데 이어 청약가점이 만점인 당첨자도 나온 바 있다. 은평구 수색동 A공인중개사사무소 관계자는 “수색·증산뉴타운에 대해 교통·학군이 아쉽다는 평가가 있긴 하지만, 상암이나 광화문으로 출퇴근하기 편리해 실수요자들에게는 딱 좋은 입지”라며 “현재 DMC역 복합개발과 수색역세권 개발 계획이 잡혀있기 때문에, 당장의 생활 편의성은 도심에 못 미치더라도 이 일대가 ‘천지개벽’하는 것은 시간 문제라고 본다”라고 말했다. /이지은 땅집고 기자




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