"그래도 재건축!" 사업성 분석해보니 "리모델링이 낫네"

땅집고는 국내 리모델링 실적 1위 쌍용건설과 함께 부동산 시장 최대 관심사인 아파트 리모델링 사업 초기 단계부터 길잡이 역할을 할 ‘땅집고 아파트 리모델링센터’를 운영합니다. 땅집고 지면과 온라인, 유튜브 땅집고TV 등 다양한 채널을 통해 아파트 리모델링과 관련한 시공·설계·금융·법규·사업성 분석 등 단계별로 필요한 정보를 제공합니다.

[땅집고] “리모델링 동의서를 걷고 있는데, 재건축 추진을 주장하는 일부 강성 반대파 때문에 쉽지 않다. 특히 일반 주민 입장에서는 정확한 사업성 분석 자료를 구하기 어려워 애를 먹고 있다.”(서울 노원구 학여울청구 주민 A씨)

서울시 노원구 학여울청구 아파트는 최근 리모델링을 추진하자는 주민들과 재건축 건축연한을 기다리자는 리모델링 반대 주민들이 팽팽하게 맞서고 있다. 리모델링 찬성 주민들은 기존 용적률이 214%에 달해 재건축이 어렵다는 입장이다. 반면 반대 주민들은 1대1 재건축이라도 새 건물을 짓는 재건축이 낫다고 주장한다.

최근 서울·수도권 리모델링 추진 단지 곳곳에서 재건축과 리모델링을 놓고 주민간 팽팽한 힘겨루기가 이어지고 있다. 리모델링은 사업 추진이 쉽지만 수익성이 낮고, 반대로 수익성 높은 재건축은 규제에 묶여 실현되기 어렵다는 생각이 맞서는 것이다. 하지만 전문가들은 리모델링에 대한 고정관념 때문에 사업 추진이 어려운 경우도 많다고 지적한다. 정확한 사업성 분석을 해보면 리모델링의 수익성이 크게 떨어지지 않는다는 것.

기존 용적률이 180~200% 안팎인 단지의 경우 재건축과 리모델링 사업성 분석이 특히 중요하다. 재건축의 경우 용적률 상한이 가장 높은 3종 일반주거지역에서 300%까지 허용된다. 리모델링은 기존 전용면적 용적률의 30~40%까지 용적률을 높일 수 있어 최대 280% 정도까지 가능하다. 언뜻 생각하면 재건축 사업성이 더 좋아보인다.

이때 간과하면 안되는 것이 재건축에 부과되는 각종 의무사항이다. 재건축은 부지 내 일부 공간을 공원이나 학교 등으로 사용할 수 있도록 기부채납해야 한다. 여기에 증가하는 용적률의 일정 비율(서울시의 경우 25%)만큼을 임대주택으로 공급해야 한다. 이 때문에 재건축의 경우 용적률 상한 300%를 채운다고 해도 실제 용적률은 260~270%에 그친다.

실제로 경기 부천시 한라마을3단지는 최근까지 재건축을 주장하는 주민들이 있었지만, 용적률 증가분과 사업성을 비교한 끝에 리모델링 추진으로 무게가 기울고 있다. 이 단지는 리모델링 추진 시 용적률 303%가 예상된다. 리모델링은 기부채납이나 임대주택 건설 의무가 없다. 일반분양이 100가구 이상 가능할 전망이다.

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서울 송파구 가락쌍용2차 아파트도 최근 리모델링 사업을 서두르고 있다. 이 단지는 올해 초까지만 해도 재건축 연한을 기다리자는 일부 주민들이 반대 의견을 낸 탓에 조합설립조차 힘들었다. 그러나 주변 가락쌍용1차에서 리모델링 사업성 분석 결과가 나오고 쌍용건설 컨소시엄을 시공사로 선정하면서 여론이 달라졌다. 가락쌍용1차는 기존 용적률이 343%로 서울시 용적률 상한을 크게 넘었지만, 리모델링을 통해 309가구의 일반분양을 확보했다.

더구나 근래 재건축 안전진단 통과가 어려워진 데다 기부채납이나 초과이익환수 등 각종 규제를 고려하면 리모델링이 더 유리한 경우가 많다. 국내 리모델링 준공 실적 1위 건설사인 쌍용건설 관계자는 “재건축 안전진단 통과가 어려워진 상황에서 각종 의무까지 자유로운 리모델링을 추진하는 것이 확실히 유리한 단지가 있다”면서 “리모델링이 기존 골조를 유지하는 탓에 ‘신축’ 효과가 없다는 우려도 있는데, 최근에는 내력벽 조정과 평면 특화 기술이 발달해 충분히 신축아파트처럼 지을 수 있다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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