재건축 답 없던 중동 한라마을3단지, 리모델링하면 용적률 303%

부동산 미디어 플랫폼 땅집고가 운영하는 ‘아파트 리모델링센터’가 유튜브 땅집고TV를 통해 ‘쌍용건설과 함께 하는 리모델링 라이브 설명회’를 진행 중이다. 방송에는 쌍용건설의 리모델링 전문 엔지니어가 직접 출연해 최근 아파트 시장 최대 관심사로 떠오른 리모델링 사업에 대한 다양한 궁금증을 속 시원하게 풀어 준다.

[리모델링 Live] ① 경기 부천 중동 한라마을3단지 뜨란채

[땅집고] “리모델링과 동시에 기존 건물 옆에 별동을 지어 100가구 규모를 증축하고, 전부 일반분양해 1014억원을 사업비로 충당할 수 있습니다.”

땅집고와 쌍용건설은 지난 15일 ‘리모델링 라이브 설명회’ 첫 번째 편으로 1기 신도시인 경기도 부천시 중동 ‘한라마을3단지 뜨란채’에 대한 리모델링 사업 분석을 진행했다. 한라마을3단지는 1996년 지어진 1201가구로 준공 25년차를 맞아 최근 리모델링 사업을 추진 중이다. 리모델링 추진위원회가 결성돼 조합설립을 위한 동의서를 받고 있다. 이정근 쌍용건설 리모델링사업부장은 “리모델링은 재건축보다 진행 속도가 빨라 지금 추진 일정대로라면 2028년 완공이 가능하며, 훨씬 높은 용적률을 적용해 일반분양 수익성도 높아진다”고 말했다.

한라마을3단지는 다른 1기 신도시와 마찬가지로 용적률 제한으로 인해 재건축보다 리모델링을 고려하고 있다. 현재 용적률은 204%, 3종일반주거지역 용적률 제한인 300%에 맞춰 재건축하면 기부채납 등으로 인해 실제 용적률은 260% 정도에 그칠 것으로 전망된다.

반면 리모델링을 진행할 경우 기부채납이 없고 용적률 제한도 받지 않아 용적률을 303%까지 끌어올릴 수 있다. 리모델링은 기존 전용면적의 30~40% 수준에서 용적률을 높일 수 있다.

리모델링 최대 장점은 추진 속도가 재건축보다 빠르다는 것이다. 리모델링은 준공 연한 15년이 지나면 진행할 수 있어 한라마을3단지의 경우 당장 리모델링 절차를 시작할 수 있다. 이정근 부장은 “올해 리모델링 조합을 설립하고 내년에 시공사를 선정하면 2024년 착공해 2028년까지 준공이 가능하다”고 했다.

반면 재건축은 준공 30년이 지나야 추진할 수 있다. 재건축 연한이 도래하는 2026년 3월부터 예비안전진단과 안전진단, 적정성검토 등을 진행할 수 있다. 최근 적정성 검토에서 낙마하는 단지가 많다는 점도 부정적인 요인으로 꼽힌다. 적정성 검토를 통과하지 못하면 안전진단 등 관련 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다.

쌍용건설은 한라마을3단지가 리모델링 사업 후 100가구 가량을 늘려 일반분양할 수 있을 것으로 예상했다. 늘어나는 100가구는 별동 증축을 통해 지으며 모두 전용 84㎡ 주택형으로 전량 일반분양하는 방안을 제시했다.

지하주차장은 리모델링 사업 시 가장 크게 개선되는 부분이다. 현재 한라마을3단지는 지상주차장과 지하주차장 1개 층으로 가구당 0.58대(약 700대) 수준에 불과하다. 리모델링 후 지상주차장은 없애고 정원과 휴식공간을 만드는 대신 지하주차장을 3층까지 확장해 가구당 1.52대, 총 1978대의 주차면적을 확보할 수 있다. 기존에 아파트 건물과 지하주차장이 분리돼 있던 것도 세대에서 바로 지하로 갈 수 있도록 엘리베이터를 연결할 예정이다.

리모델링 사업비 절감을 위해서는 속도가 관건이다. 정부는 지난 15일부터 분양가상한제 적용지역에 기본형 건축비를 3.4% 가량 올리기로 했다. 이런 식으로 분양가상한제 지역의 기본형 건축비가 점차 상승하면, 민간 아파트 공사비도 따라 오르기 때문에 시간이 지날수록 예상 공사비가 늘어난다.

현 시점에서 한라마을3단지 총 사업비는 3600억원으로 추산된다. 3.3㎡ 당 일반분양가를 3000만원으로 계산했을 때 일반분양 수익이 1014억원 정도다. 이 경우 조합원 1가구당 평균 부담금은 약 2억1500만원이다.

박동진 쌍용건설 대리는 “한라마을3단지는 리모델링 시 베이(bay)가 증가하는 가구가 많고, 복도형 아파트의 단점을 보완해 정사각형(정방형) 평면으로 개선할 수 있다”면서 “조합을 빠르게 설립하고 시공사와 협의를 거치면 명품 단지가 될 것으로 기대한다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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