"졸지에 수억원을…" 재초환 부활에 재건축 조합 울상

[땅집고] 올해 말 준공하는 재건축 사업장들이 2018년 부활한 초과이익 환수제에 따른 부담금 납부 대상이 될 전망이다. 이에 따라 전국 아파트 조합들은 가구당 수억원까지 부담하는 초과이익 환수제가 부당하다고 주장하며 집단행동에 나서기로 했다. 초과이익 환수제 본격 부활로 초기 재건축 단지들의 사업 진행이 늦춰질 것이라는 전망이 나온다.

정비업계에 따르면 재건축 부담금 시행 유예 등을 주장하는 재건축정비사업조합연대가 오는 9일 설립총회를 열 예정이다. 서울 강남구 개포주공5·6·7단지와 압구정3구역, 서초구 신반포 2차 등 강남권 주요 재건축 단지를 중심으로 전국에서 50여 곳이 참여 의사를 밝힌 것으로 알려졌다.

조합연대는 재건축 초과이익환수제를 일시적으로 유예해달라고 주장한다. 실현되지도 않은 이익을 이유로 수억원에 달하는 현금을 납부하기가 사실상 불가능하기 때문이다. 재초환이 부활한 2018년 이후부터 지난 몇 년간 역대급으로 집값이 상승한 데다 공시지가 현실화 방안으로 가구 당 재초환 부담금이 수억원에 달할 것으로 전망한다. 강남권이 아닌 경기 지역 또는 지방에서도 가구당 부담금이 수억원에 이르는 것으로 예측되고 있다.

■ 연말부터 재초환 본격화…“역대급으로 집값 오른 기간, 재초환 유예라도 해달라”

2018년 부활한 재건축 초과이익환수제는 올 가을부터는 실제로 부과된다. 재초환은 재건축으로 조합원이 평균 3000만원 이상 개발이익이 얻을 경우 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 거두는 제도다. 2006년 처음 도입된 제도로 2013년~2017년까지 유예됐다가 2018년 다시 시행됐다. 2018년 이후 관리처분인가를 신청한 재건축 단지 중 사업을 마치는 단지가 부과 대상이다.

서울 은평구는 구산동 연희빌라 재건축조합의 재건축 부담금을 통보하기 위한 막바지 작업을 하고 있다. 연희빌라는 지난 5월 은평서해그랑블(146가구)로 입주를 마쳤다. 부담금이 확정되면 재건축 초과이익환수금을 내는 1호 단지가 된다. 이 단지는 2018년 7월 통보된 부담금 예정액이 총 5억6000만원으로 가구당 770만원이다. 하지만 그동안 서울 집값이 크게 오른 것을 감안하면 확정금액은 이보다 커질 전망이다. 국민은행 주간통계에 따르면 은평구 집값은 2018년 7월부터 이 단지가 준공 승인을 받은 올 5월까지 약 34% 상승했다.

집값 상승폭이 더 큰 강남권 아파트는 재건축 부담금이 수억원에 달할 전망이다. 7월 서초구 반포동에 입주한 반포현대(반포센트레빌아스테리움·108가구)는 2018년 5월 예정액 108억5500만원(가구당 1억3569만원)을 통보받았는데 올해 안으로 부담금을 부과할 전망이다. 지난해 서초구 반포동 반포1단지3주구는 재건축 부담금액이 총 5965억6800만원으로 가구당 4억200만원 수준이었고, 방배동 방배삼익은 총 금액이 1271억8300만원으로 한 가구에 2억7500만원에 달한다.

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재건축 초과이익 환수제는 안전진단 강화나 분양가 상한제 등을 포함한 재건축 규제 가운데서도 가장 강력한 규제로 꼽힌다. 실제로 부담금이 부과되는 시점뿐 아니라, 예상 분담금을 최초로 통보하는 초기 재건축 단지들도 엄청난 부담금 액수에 재건축 추진 의사가 꺾이는 경우가 많다. 경기 수원시 영통구에 일반분양을 앞둔 영통2구역은 최근 조합원 1인당 약 3억원에 달하는 재건축 예상 부담금을 통보받은 것으로 확인됐다. 이는 당초 추산한 1인당 7580만원의 4배로, 웬만한 서울 강남 아파트 부담금과 맞먹는 수준이다.

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주택 시장에서는 재건축 초과이익환수제가 본격 시행되면 수도권 재건축 아파트 사업 자체가 위축될 수 있다는 우려가 나온다. 재건축정비사업조합연대가 파악한 바에 따르면 전국적으로 500개(22만8000여 가구) 넘는 조합이 재건축 초과이익 부담금을 내야한다. 이중 서울 지역의 재건축 부담금 부과 대상조합은 총 163개 조합으로 8만1800가구에 이른다.

박경룡 방배삼익 아파트 재건축 조합장은 “2017년 말까지 관리처분인가 신청을 하지 못하고 재건축 사업을 추진한 단지들부터는 재건축 부담금을 내야하는데, 사실상 2017년 이후부터 현재까지 집값이 역대급으로 올랐기 때문에 이 시기 추진한 주민들은 부담이 너무 크다”며 “이는 단지 서울 강남권에 그치는 것이 아니라, 부산과 대전 등 지방권에서도 마찬가지다”라고 했다. 그는 이어 “재초환 폐지가 어렵다면 집값이 지나치게 상승한 이 기간 추진한 사업장에 대해 재건축 부담금 부과를 유예라도 해줬으면 좋겠다”고 말했다.

재건축 초과이익환수제로 인해 재건축 사업이 줄줄이 연기되면 서울을 비롯한 도심 주택공급 부족현상으로 이어질 수 있다는 전망도 나온다. 서울 도심에서 재건축과 재개발은 신규로 주택을 공급할 수 있는 유일한 방안이어서, 재건축이 중단되면 신규 주택공급도 그만큼 줄어드는 구조다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회 회장)은 “새 집을 팔아야 이익이 실현되는데, 현재 양도세 등으로 실거주하는 사례가 늘어 수억원씩 되는 부담금을 현금으로 납부할 수 있는 주민은 많지 않을 것”이라며 “지금과 같은 방식으로 재초환이 진행된다면 결국 재건축 사업 자체가 불가능에 가까운 일이 되어 도심 주택 공급이 크게 줄어들 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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