입력 : 2021.09.08 06:44
[땅집고] 일반분양을 앞둔 경기도 수원시 영통구 영통2구역이 조합원 1인당 약 3억원에 달하는 재건축 예상 부담금을 통보받은 것으로 확인됐다. 이는 당초 추산한 1인당 7580만원의 4배로, 웬만한 서울 강남 아파트 부담금과 맞먹는 수준이다. 재건축초과이익환수제가 본격 시행되면 강남은 물론 비 강남과 수도권 재건축 아파트 사업성이 크게 위축될 수 있다는 우려가 나온다.
영통2구역은 전철 수인분당선 수원시청역에서 500m 정도 떨어진 매탄주공4·5단지를 재건축하는 사업이다. 두 단지 모두 1985년 준공했다. 기존 2240가구를 헐고 지상35층 31개동 총 4002가구로 재건축할 예정이다. 지난 5월 사업시행인가를 받고 분양 신청을 앞두고 있다.
8일 정비업계에 따르면 한국부동산원은 최근 영통2구역 재건축 부담금을 1인당 2억9563만원으로 산정하고 조합에 통보했다. 조합 전체로는 총 7213억원이다. 당초 조합 측이 예상한 부담금은 총 1915억원 정도로 1인당 7580만원이었다는 점을 감안하면 4배 가까이 부담금이 늘어난 셈이다.
재건축 부담금은 재건축 전후(前後) ‘집값 차액(差額)’에서 ‘주변 집값 상승분＋세금＋개발 비용’을 뺀 금액의 최대 50%를 내야 한다. 조합원의 실제 부담액은 새 아파트 준공 시점 주택 공시가격과 일반분양가격 등을 반영해 다시 산출된다. 한국부동산원은 재건축 초기 예상 부담금을 계산할 때 뿐 아니라 재건축 종료 후 실제 부담금도 계산한다.
재건축 부담금이 예상보다 늘어난 이유는 한국부동산원이 부담금 부과 기준이 되는 사업종료시점(준공시점·2026년 입주 예정) 집값을 조합보다 높게 잡았기 때문이다. 조합 측은 준공시점 아파트값 총액을 2조8438억원으로 예상했다. 현재 1조4054억원인 아파트값(총액)이 매년 15% 정도 상승할 때 5년 후 예상 금액이다. 수원 영통구의 지난 5년 간 집값 상승률은 약 43%로, 연 평균 8% 정도였다.
한국부동산원은 준공시점 아파트값 총액을 4조6060억원으로 예상했다. 이는 아파트값이 매년 27% 정도 상승할 때 5년 후 도달할 수 있다. 한국부동산원은 아파트값 상승률 뿐 아니라 정부 로드맵에 따라 매년 상승하는 공시가격 현실화율을 반영했다고 설명한다. 공시가격 현실화율(시세 반영율)은 현재 70% 수준에서 2026년 최대 90%(시세 15억원 이상)로 상승하는데 조합 측이 이를 반영하지 않아 차이가 더 커졌다는 것.
정비업계에서는 영통2구역 재건축 부담금이 지나치다고 입을 모은다. 서울 강남권 아파트보다 영통2구역 부담금이 더 많기 때문이다. 서울 서초구 방배동 방배삼익아파트 1인당 재건축 부담금 예정액은 2억7500만원이다. 반포현대 아파트는 이에 훨씬 미치지 못하는 1억3569만원이다.
한국부동산원 관계자는 “수원은 그동안 화성 동탄신도시에 공급이 쏟아지며 집값이 눌려있다가 지난 5년간 크게 올랐는데 하필 그 시기와 재건축 부담금 산식을 산정하게 된 시기가 겹쳐 실제보다 과도하게 계산된 측면이 있다”면서 “5년 후 부담금을 부과할 때는 실제 아파트값을 반영하게 되기 때문에 과도하게 부담금이 부과되는 일은 없을 것”이라고 했다.
문제는 재건축 초기 단계에 생각보다 훨씬 큰 부담금을 통보받자, 조합원들이 “재건축 속도를 늦추자”면서 동요하고 있다는 것. 조합 관계자는 “사업이 순조롭게 진행되고 있었는데 과도한 부담금 통보 이후 분양신청, 관리처분인가 등 사업 절차에 반대하려는 조합원이 생겼다”고 했다. 영통2구역 뿐 아니라 서울·수도권 초기 재건축 단지들이 비슷한 반발에 부딪칠 가능성이 높다.
이 때문에 일부 단지는 재건축 부담금 시행 유예 등을 주장하면서 단체 행동에 나서고 있다. 서울 강남구 개포주공5·6·7단지와 압구정3구역, 서초구 신반포 2차 등 전국 재건축 단지 50여곳이 참여한 것으로 알려진 재건축정비사업조합연대가 오는 9일 창립 총회를 연다.
재건축초과이익환수제가 부활한 2018년 1월 이후 관리처분인가를 받은 단지 중 올해부터 부담금을 실제로 납부하는 단지들이 나올 전망이다. 지난 5월 입주한 서울 은평구 구산동 연희빌라 재건축조합은 부담금 1호 사업장이 될 가능성이 높다. 2018년 7월 통보된 부담금 예정액은 5억6000만원(가구당 770만원)이었다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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