정부가 2일 발표한 주택시장 안정화 방안은 기본적으로 다주택자를 투기꾼으로 보고 이들에 대한 각종 규제를 도입하는 데 초점을 맞추고 있다. 이번에 투기과열지구로 지정된 서울 25개 구 전역과 경기 과천시, 세종시는 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용되는 등 강력한 규제를 받게 된다. 정부 대책을 Q&A(질의응답) 형식으로 알아봤다.

Q. 금융규제가 강화되면서 실수요자는 집 사기가 더욱 어려워졌다는 우려가 있다.

A. 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 대출한도가 축소될 경우, 보유자금·소득능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금애로가 발생할 수 있다. 전반적으로 볼 때 실수요자도 대출 받아 집 사는 것은 힘들어진 것이 맞다.

다만 서민층에 대해서는 예외규정을 만들었다. 여기서 서민층 무주택 세대란 부부합산 연소득 6000만원 이하, 주택가격 6억원 이하, 무주택 세대 등을 말한다. 이들은 투기과열지구, 투기지역 소재 주택담보대출에 대해 기준보다 10%포인트 완화된 50%를 적용받을 수 있다.

또 투기과열지구, 투기지역은 평균주택가격이 상대적으로 높다는 점을 감안해 주택 가격이 6억원 이하일 경우에도 LTV·DTI 규제 완화를 적용하기로 했다. 이전까지는 주택가격이 5억원 이하일 경우에만 금융규제 완화를 적용받을 수 있었는데, 이 기준이 1억원 높아진 것이다. 다만 조정대상지역은 기존 5억원 기준이 유지된다.

Q. 집단대출에 대한 LTV·DTI 비율이 40%로 갑자기 강화되면, 분양권은 받았지만 자금은 아직 마련하지 못한 사람들은 어떻게 해야하나.

A. 집단대출 규제는 대책 발표 이후 입주자 모집 공고가 나온 사업장부터 적용될 예정이다. 이 때문에 이번 대책으로 인한 수분양자의 자금 애로 가능성은 크지 않다. 앞으로 분양신청자는 분양공고시점부터 중도금대출에 강화된 LTV·DTI가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약해야 한다.

Q. 투기과열지구 내 재개발과 도시환경정비사업 규제는 어떻게 강화되나.

A. 이번 대책에서는 서울 25개 구 전역과 경기 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정됐다. 앞으로 투기과열지구 내에서 실시되는 재개발과 도시환경정비사업은 관리처분계획 인가를 받은 뒤부터 소유권 이전 등기까지 조합원 분양권 전매가 제한된다. 또 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분)에 당첨된 세대에 속한 자는 향후 5년간 투기과열지구 내 재당첨이 제한된다.

Q. 투기과열지구 내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되나. 예외사유는 없나.

A. 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우, 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법을 개정해야 가능하다. 법 개정안은 오는 9월 중 발의해 올해 12월까지 완료될 예정이다. 또 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰 12월부터 적용할 예정이다. 다만 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 될 경우는 예외로 지정할 계획이다.

Q. 투기과열지구 지역 내 모든 재건축 사업의 조합원은 지위 양도가 금지되나.

A. 조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전 단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다.

다만 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도할 경우, 재건축 사업이 단계별로 일정기간 이상 지연될 경우 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용한다. 사업 지연으로 인한 예외 규정 적용은 조합설립인가 후 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 이내에 착공하지 못한 경우, 착공 후 3년 이내에 준공하지 못한 경우 등이 해당된다.

Q. 도시정비법 개정 이전부터 정비사업 구역 주택을 갖고 있었다. 이 경우에도 조합원 분양 재당첨 제한 규정이 적용되나.

A. 법 개정 이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람 중 ▲법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 ▲법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 조합원 분양이 제한된다.

Q. 투기과열지구 지정 전에 재건축 주택을 매매했다. 계약은 했지만 아직 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 상황이다.

A. 투기과열지구 지정 전에 매매계약만 체결한 경우 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다.

Q. 지난 2003년 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 때 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었다. 이번 대책에서도 유효한가.

A. 2003년 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 도입되던 당시, 경과 규정은 2003년 12월 31일 이전에 조합인가를 받았고, 2003년 12월 31일 이전부터 주택 소유권을 갖고 있던 조합원에 한해 1회 조합원 지위 양도를 허용했다. 이 경과 규정은 지금도 유효하지만, 경과 규정의 요건(2003년 12월 31일 이전 조합설립+2003년 12월 31일 이전 취득)을 취득한 경우에만 적용받을 수 있다.