서울 25개 구 전역과 경기 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용되는 등 강력한 규제를 받게 된다. 다주택자 양도소득세 중과세가 부활해 서울 등 조정지역에서는 2주택 이상을 소유한 경우 양도 기본세율보다 10%포인트(3주택 이상 20%포인트) 높은 세율을 적용 받는다.

국토교통부는 2일 이 같은 내용을 담은 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책은 ‘투기 수요를 잡겠다’는 정부의 의지를 담아 적용 범위나 강도 면에서 시장 예상을 뛰어넘는 초고강도 대책으로 평가된다. 주택시장 일각에선 정부가 이번에 발표한 대책이 ‘부동산 대책의 결정판’이라는 불리는 노무현 정부 시절 ‘8·31대책’보다 강력하다는 평가도 나온다.

먼저 6년 여 만에 부활하는 투기과열지구는 ‘강남3구’ 등에만 적용되리란 예상을 깨고 서울 전역과 과천·세종 지역에 적용됐다. 이 지역은 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화되는 등 14개의 규제가 집중 적용된다.

이번 대책에는 과거 투기과열지구 규제에 없던 강력한 규제도 포함됐다. 우선 투기과열지구에서는 재건축뿐 아니라 재개발 조합원의 분양권 전매가 금지된다. 또 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양에 당첨된 가구의 재당첨(일반·조합원)도 5년간 제한된다.

투기과열지구로 지정된 지역 중, 서울 강남 4개구(강남·서초·송파·강동)와 기타 7개구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종시는 투기과열지구와 함께 ‘투기 지역’으로 중복 지정됐다. 투기 지역으로 지정된 12곳에서는 주택 담보 대출이 가구당 1건으로 제한된다.

세제(稅制)면에서는 다주택자에 대해 양도소득세를 중과하고, 장기보유 특별공제 적용을 배제하도록 했다. 2018년 4월 1일 이후 매도하는 주택부터 2주택자는 기본세율(양도 차익에 따라 6~40%)에 추가 10%포인트, 3주택 이상은 추가 20%의 중과세율이 적용된다.

조정대상지역 내에서 1가구 1주택 비과세 요건에 ‘2년간 거주’ 요건이 추가된다. 또 조정지역에서 분양권을 전매할 때는 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용한다.

청약제도 역시 투기 수요를 차단하는 방향으로 강화된다. 청약 통장 가입 후 2년, 납입 횟수가 24회 이상인 경우에 1순위 자격을 얻을 수 있다. 또 청약 가점제 적용이 확대돼 조정대상지역의 전용 85㎡ 이하 주택은 75%, 투기과열지구에서는 100% 가점제로만 당첨자를 정한다. 오피스텔의 전매 제한이 강화돼 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가능해진다.

현재 수도권 민간택지에만 적용되는 전매 제한이 지방 민간택지로 확대된다. 특히 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기 시로 설정하기로 했다.

정부는 또 현재 유명무실화된 민간택지 분양가 상한제의 기준을 개선해 적용을 늘리기로 했다. 이밖에 정부는 투기 수요를 차단하기 위해 투기과열지구 내에서 주택을 거래할 때 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화하고, 분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화하기로 했다.

전문가들은 이번 대책에 따라 서울을 중심으로 한 투자 수요가 한동안 위축될 것으로 내다봤다. 박원갑 국민은행 수석전문위원은 “세금·금융·재건축·청약을 아우르는 고강도 종합 대책으로 평가된다”며 “주택 투자로 차익을 남길 수 있는 수단이 차단되는 만큼 그동안 투자 수요가 과열됐던 지역은 거래가 줄어들면서 가격도 약세를 보 것”이라고 말했다.