정부가 지난 21일 부동산 대책을 발표했지만 주택 시장 분위기는 여전히 냉랭하다. 내용의 핵심은 투기지역 해제 등으로 주택 거래를 활성화하고 대출·세제 규제 완화를 통해 실수요자들의 금융 부담을 낮추는 것.

하지만 글로벌 금융위기와 국내 경기 침체 등의 영향으로 주택 가격의 하향세는 계속 이어지고 있다. 이에 대해 부동산 전문가들은 "정부의 최근 주택 관련 조치는 향후 주택청약 제도를 비롯해 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 예상되는 만큼 새로운 제도에 맞는 전략을 준비해야 할 것"이라고 말했다.

◆투기과열지구 해제에도 투자 시들할 듯

정부의 대책 가운데 가장 크게 관심을 끄는 부분은 주택투기지역 및 투기과열지구 해제이다. 특히 오는 11월 투기과열지구가 해제되면 분양권 전매가 자유로워지면서 인기 단지를 중심으로 투자자가 몰려 청약 과열, 주변 집값 상승 등으로 이어질 것이란 전망도 나오고 있다. 그러나 정반대의 예측도 조심스럽게 나온다. 주택경기 침체 속에 분양권을 매도하려는 움직임이 강하게 확산되면서 집값의 추가 하락 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다.

따라서 미분양 아파트 분양권 구입을 서두를 필요가 없다는 것. 다만 분양 당시 청약경쟁률이 높았던 인기 단지들도 분양가 아래로 내려간 급매물은 노려볼 만하다는 조언도 나온다.

'스피드뱅크' 박원갑 소장은 "수도권 고분양가 아파트의 경우 전매 제한이 풀리면 분양권 값이 떨어질 가능성이 커 보인다"며 "이사 목적의 실수요자라면 중대형으로 갈아타거나 상대적으로 낮은 가격에 내 집을 마련하는 기회로 삼을 만하다"고 말했다.

투기과열지구에서 풀린다고 분양권 전매가 모두 이뤄지지 않는다는 점도 유의해야 할 부분이다. '닥터아파트' 이진영 팀장은 "분양가 상한제가 실시된 아파트의 경우 주택과열지구 해제와 관계 없이 기존의 분양권 전매 제한(6개월~7년)이 그대로 적용된다"고 말했다.



◆처분조건부대출 연장돼도 빨리 매각을

'10·21 부동산 대책'에는 가계의 금융비용 부담을 줄이기 위한 대책도 포함됐다. 즉, 수도권 투기지역에서 처분조건부 대출을 받은 주택 소유자의 상환기간을 1년에서 2년으로 연장, 종전의 주택을 팔 수 있는 기한을 늘렸다. 일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택 기한도 2년으로 확대했다.

하지만 '덤'으로 얻은 1년이라는 여유 기간을 낭비하지 말라고 전문가들은 강조했다. 집값 반등을 기대하며 1년을 더 버티다가, 자칫 주택경기 침체가 지속돼 1년 뒤 매도가격을 지금보다 더 낮춰야 하는 상황이 올 수도 있기 때문이다. 특히 최근 집값 하락폭이 크거나 주변에 신규 입주 물량이 많은 곳, 대출이자가 부담스러운 상황이라면 급매물로 가급적 빨리 처분하는 게 낫다는 의견이다. '부동산써브' 함영진 실장은 "주택 구입 후 가격이 오른 상태이거나 향후 집값 상승 여력이 충분치 않은 곳이라면 대출이자를 물면서 가격 하락을 견디기보다 시세의 10~20%를 깎아 처분하는 것이 유리하다"고 말했다.

◆대출 원리금 상환 유예·만기 가급적 늦춰라

급등하던 대출 금리가 금융통화위원회의 27일 콜금리 인하 조치로 당분간 주춤하거나 조금 하락할 가능성이 높아 보인다. 여기에 정부는 지난 21일 주택담보대출의 거치기간(원금은 그대로 두고 이자만 갚아나가는 기간)을 2년 정도 추가로 부여하거나 통상 15년인 만기를 20년으로 연장하는 방안을 추진하기로 했다. 대출금리 기준을 변동금리에서 고정금리로 바꿀 때 물어야 하는 중도상환 수수료(대출 받은 지 3년 미만인 경우 상환금액의 0.5~1.5%)도 절반 수준으로 낮출 방침이다.

이에 대해 전문가들은 대출금리 기준을 변동에서 고정으로 바꾸기보다 대출의 거치기간이나 만기를 연장하는 방안을 우선적으로 고려해봐야 한다고 조언한다. 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "변동대출 금리(연 8~9%)가 고정금리(연 10%대)보다 여전히 낮은 데다 정부의 유동성 공급 확대 방침에 따라 주택담보대출의 기준금리가 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 하향 안정될 수도 있어 고정금리로 바꾼다고 해서 큰 이익이 되기는 어렵다"고 말했다. 따라서 "변동금리를 유지하는 대신 원리금 상환 시기를 좀 더 늦추거나 만기를 연장해 대출 상환 부담을 최소화하는 것이 효과적"이라고 조언했다.