[사전청약 완전 정복] '5억이나 싸네'…신혼부부 위례·의왕 로또 잡을 기회?

[땅집고] 정부가 이달 28일부터 3시 신도시 사전청약을 받는다. 수도권 공공택지 5곳, 총 4333가구가 대상이다. 3기 신도시인 인천 계양지구 1050가구를 비롯해 공공주택지구인 ▲남양주 진접2지구 1535가구 ▲성남 복정1지구 1026가구 ▲의왕 청계2지구 304가구 ▲위례지구 418가구 등이다. 올해 말까지 예정된 사전청약 물량은 총 3만200가구이며 내년까지 총 6만가구를 공급한다.

사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 실시한다. 사실상 일종의 편법이다. 땅값 보상이나 분양가격도 확정하지 않은 채 공급한다.

사전청약은 장점을 꼽자면 4~5년 후 입주가 가능하기 때문에 자금 마련할 시간이 있다는 것. 하지만, 본청약 때 주변 집값이 오르면 분양가가 덩달아 뛰고 사전청약 이후 본청약까지 평균 5~6년에서 길게는 10년까지 기다려야 한다는 점을 감안해야 한다. 땅집고가 사전청약 대상지를 집중 분석했다. 네 번째는 의왕청계2지구와 위례신도시다.

[사전청약 완전정복] ④신혼희망타운 공급하는 의왕청계2지구·위례신도시

경기 성남시 수정구 위례신도시(418가구)와 의왕시 의왕청계2지구(304가구)에서는 신혼희망타운 사전청약을 받는다. 2018년 공공주택지구로 지정된 의왕청계2지구는 의왕시 청계·포일동 일대 26만㎡에 총 2113가구가 건설된다. 2019년 착공해 2024년 완공 예정이다. 위례신도시는 서울 송파구와 성남시 수정구, 하남시 학암동으로 이뤄졌으며 2008년부터 개발이 시작된 675만㎡ 규모 2기신도시다. 총 4만4877가구가 건설된다.

■ 의왕청계2지구에서 강남까지 10분…위례신도시에서는 20분

청계2지구는 이미 조성된 33만㎡, 2125가구 규모 청계지구를 비롯해 북쪽으로 52만㎡, 2776가구인 포일지구와 붙어있다. 청계2지구는 2025년 개통 예정인 월곶판교선이 핵심 교통수단으로 꼽힌다. 지구 동측에 월곶판교선 청계역이 들어선다. 청계역에서 한 정거장 이동하면 4호선 인덕원역이다. 인덕원역에 GTX(수도권광역급행철도)-C노선이 개통하면 청계역에서 서울 삼성역까지 10분대에 이동할 수 있게 될 전망이다.

위례신도시에서는 A2-7블록에 신혼희망타운 418가구가 들어선다. 지난 1월 분양했던 ‘위례자이더시티’ 바로 옆이다. 현재 A2-7블록에서 가장 가까운 지하철역은 8호선 장지역인데, 걸어서는 갈 수 없다. 업무중심지인 2호선 삼성역과 2호선·신분당선 강남역까지 가려면 1시간 정도 걸린다. 하지만 2027년 위례중앙역이 개통하면 삼성역까지 이동 시간이 약 20분으로 단축될 전망이다.

■ 청계2지구는 의왕시 주민 100% 우선 공급

청계2지구 사전청약은 총 304가구로 전부 신혼희망타운 55㎡로 공급한다. 청계2지구는 면적이 66만㎡ 미만이라 지역우선 공급으로 의왕시 주민에게 100% 배정한다. 위례신도시 사전청약 물량은 총 418가구이며 역시 신혼희망타운 55㎡으로만 이뤄진다. 위례신도시는 대규모 택지개발지구로 면적이 66만㎡ 이상이라 지역우선공급비율은 성남시 2년 이상 거주자 30%, 그외 경기지역 20%, 수도권 50%(서울·인천)다. 공통 자산기준은 부동산 2억1550만원 이하, 자동차 3496만원 이하다.

신혼희망타운 청약을 위해서는 일정 소득 요건을 충족해야 한다. 도시근로자 월평균소득의 최대 130%(맞벌이 140%)까지 청약이 가능하다. 3인 이하 가구 기준 월소득 약 783만원, 맞벌이의 경우 844만원이다. 연봉 기준 외벌이 9300만원, 맞벌이는 1억128만원 이하다. 하지만 신혼희망타운은 각각 전체 물량의 일정 부분을 소득이 더 낮은 이들에게 우선공급하는 제도가 있어 여기에 해당해야 당첨 확률이 높다.

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■ 분양가는 인근 시세 대비 50~60%로 저렴한 편

국토교통부가 발표한 의왕청계2지구 사전청약 추정 분양가는 4억8000만~5억원, 위례신도시는 5억7000만원~5억9000만원이다. 국토부 관계자는 “사전청약 분양가는 주변 시세의 약 60~80%로 책정했다”고 했다. 과연 국토부 말대로 시세 대비 크게 저렴할까.

땅집고가 의왕청계2지구, 위례신도시A2-7블록 사전청약 분양가와 인근 아파트 시세를 비교해봤다. 우선 의왕청계2구역은 인근 시세 대비 분양가가 저렴한 편이었다. 현재 의왕청계2지구에서 가장 가까운 신축 단지는 ‘인덕원 푸르지오 엘센트로’로 지난달 전용 84㎡가 16억3000만원에 팔렸다. 이 단지는 중소형이 없어 직접 비교하기는 어렵다. 하지만 55㎡로 환산해 가격을 가늠해보면 10억6726만원 정도다. 의왕청계2지구의 사전청약 분양가(4억8000만~5억원)를 감안하면 시세보다 5억원 이상 저렴한 셈이다. 다만 ‘인덕원 푸르지오 엘센트로’는 인덕원동탄선·GTX·4호선 등이 모이는 인덕원역 역세권이어서 청계지구보다 입지가 훨씬 좋다는 점은 감안해야 한다.

위례신도시 55㎡ 사전청약 분양가(5억7000만원~5억9000만원)는 인근 시세 대비3억원 가까이 저렴하다. 현재 위례신도시 A2-7블록과 가장 가까운 단지는 ‘위례센트럴푸르지오’다. 지난 8일 이 아파트 전용 101㎡가 15억8000만원에 팔렸다.

신혼희망타운은 분양가가 비슷한 일반 단지에 비해 자금 마련 부담이 적은 편이다. 예를 들어 공공·민간 분양단지는 투기과열지구인 경우 주택담보대출비율(LTV) 규제로 분양가의 40%까지만 대출이 가능하다. 하지만 신혼희망타운은 투기과열지구에서도 분양가의 70%까지 4억원 한도 내에서 1.3% 고정금리로 대출받을 수 있다. 즉, 투기과열지구에서 신혼특공 또는 신혼희망타운의 분양가가 5억5000만원인 경우 신혼희망타운은 3억8500만원까지, 신혼특공은 2억2000만원까지 대출이 가능하다.

다만 신혼희망타운은 당첨 이후 주택을 되팔 때 시세차익의 최대 50%를 주택도시기금이 가져간다는 점을 유의해야 한다. 예를 들어 분양가가 5억5000만원인 신혼희망타운 아파트가 10억원으로 오른 경우 시세차익인 4억5000만원의 절반인 2억2500만원은 기금으로 가져가는 것이다. 자녀를 낳을 경우 대출 상환 일정에 따라 정부가 걷어가는 정산 비율은 10%씩 줄어들고, 대출 기간이 길수록 정부가 회수해 가는 비율도 줄어드는 구조다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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