[사전청약 완전 정복] 강남 가깝고 집값 싸지만…성남시민 아니면 그림의 떡

[땅집고] 정부가 이달 수도권 택지지구 5곳에서 총 4333가구에 대한 사전청약을 받을 예정이다. 3기 신도시인 인천 계양지구 1050가구를 비롯해, 공공주택지구인 ▲남양주 진접2지구 1535가구 ▲성남 복정1지구 1026가구 ▲의왕 청계2지구 304가구 ▲위례지구 418가구에 대한 입주자모집공고가 이뤄진다. 올해 말까지 예정된 사전청약 물량은 총 3만200가구이며 내년까지 총 6만가구를 공급한다.

사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 이뤄진다. 예비청약자들 입장에선 기존 공공분양보다 자금 마련 시간이 있다는 것이 장점. 하지만 본청약 때 주변 집값이 오르면 분양가가 덩달아 뛰고 사전청약 이후 본청약까지 평균 5~6년에서 길게는 10년까지 기다려야 한다는 점을 감안해야 한다. 땅집고가 사전청약 대상지를 집중 분석했다. 세 번째는 성남 복정1지구다.

[사전청약 완전정복] ③성남 복정1지구: 강남 접근성 최고…집값은 위례의 70%

이달 16일 경기 성남시 수정구 복정1지구 1026가구에 대한 사전청약이 시작된다. 위례신도시 바로 남쪽에 붙어 있는데, 이번 사전청약 지역 중 서울 강남 접근성이 가장 좋다고 꼽힌다. 복정1지구는 성남시 수정구 복정·창곡동 일대 57만7708㎡ 로 위례신도시와 비교하면 10분의 1 규모로 총 3400여가구를 짓는다. 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자다.

사전청약 대상 주택은 총 3개 블록이다. 공공분양은 ▲A1블록 51·59㎡ 583가구, 신혼희망타운은 ▲A2블록 55㎡ 244가구 ▲A3블록 55㎡ 199가구 등이다. 올해 사전청약을 받은 후 2022년 9월 본청약, 2023년 입주가 목표다.

■8호선 위례역 가까워…잠실역까지 14분이면 도착

복정1지구는 북쪽으로 10차로인 현릉로를 끼고 위례신도시와 맞닿아 있다. 서쪽으로 서울 강남구 세곡동을 마주한다. 통상 택지지구가 입주 시기에 교통 불편을 겪는 것과는 달리 복정1지구는 입주와 동시에 지하철역을 이용할 수 있을 전망이다. 2019년 12월 착공한 서울 지하철 8호선 신설역(가칭 위례역)이 올해 12월 개통할 예정이다. 신설역에서 한 정거장 거리인 산성역 기준으로 ▲2호선 잠실역 14분 ▲2호선·신분당선 강남역 30여분 걸린다. 강남 접근성은 괜찮다는 평가다.

8호선 위례역에는 ‘위례선’(트램)도 지난다. 현재 5호선 종점인 마천역에서 위례신도시를 남북으로 관통해 신설역까지 이어지는 노선이다. 다만 2024년 개통이 목표여서 복정1지구 첫 입주 1년여 뒤에 이용할 수 있다.

이번 사전청약 대상지인 A1·A2·A3블록은 복정1지구 최남단이다. 다만 복정1지구가 동서로 길쭉한 모양이어서 각 블록에서 8호선 신설역까지 직선거리는 800여m로 멀지 않다.

■성남시 주민에 100% 우선공급

복정1지구 사천정약 물량은 총 1026가구다. 공공분양하는 A1블록에서 ▲51㎡ 174가구와 59㎡ 409가구, 신혼희망타운으로 짓는 ▲A2블록 55㎡ 244가구 ▲A3블록 55㎡ 199가구를 각각 공급한다. 다만 성남시 주민들에게 100%를 우선 배정한다. 서울·기타 수도권 주민들은 사실상 청약이 불가능하다. 공공택지 사전청약에는 지역우선공급 비율이 정해져 있는데, 지구 면적이 66만㎡ 이상이면 해당지역 30%·경기도 20%·수도권 50% 비율로 공급한다. 반면, 66만㎡ 미만이면 당해지역 거주자에 100%를 우선 공급한다.

공공분양하는 A1블록의 경우 입주자모집공고일 기준 성남시에 거주하고 있다면 전체 물량의 85%를 배정하는 특별공급(▲신혼부부 30% ▲생애최초 25% ▲다자녀가구 10% ▲노부모부양 5% ▲기관추천 15%)에 접수할 수 있다. 다만 본청약까지 거주 기간 요건 2년을 채워야 한다. 복정1지구 본청약이 2022년 9월로 예정돼있는 점을 감안하면, 지금 당장 다른지역에서 성남시로 이사한다고 해도 거주 기간을 채울 수 없기 때문에 타지역 거주자의 경우 특별공급 기회는 이미 놓친 셈이다.

공공분양 일반공급 물량은 전체의 15%다. 경쟁이 생기면 무주택기간 3년 이상이면서 저축총액(1회당 10만원)이 많은 순으로 당첨자를 가린다. 따라서 사전청약 전 청약저축액을 최대한 불려놓는 것이 유리하다. 젊은층보다 중장년층 당첨 확률이 높을 것으로 보인다.

신혼희망타운 입주자 선정 방식도 우선공급(1단계)과 일반공급(2단계)으로 나뉜다. 우선공급으로 전체 물량의 30%를 배정하는데, 가점표에 따라 총 3개 항목 9점 만점으로 점수를 매긴다. ▲가구소득이 도시근로자월평균소득의 70%이하(맞벌이인 경우 80%)면서 ▲성남시 연속 거주기간이 2년 이상이며 ▲입주자저축 납입인정 횟수가 24회 이상이면 9점 만점을 받는다.

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■위례신도시 집값대비 70%에 분양…“너무 비싸” 불만도

국토교통부가 발표한 복정1지구 사전청약 추정 분양가는 ▲51㎡ 5억8000만~6억원 ▲59㎡ 6억8000만~7억원이다. 이달 사전청약을 받는 5개 택지 중 분양가가 가장 비싸다. 국토부 관계자는 “사전청약 분양가는 주변 시세의 약 60~80%로 책정했다”고 했다. 과연 국토부 말대로 시세 대비 크게 저렴할까.

땅집고가 복정1지구 사전청약 분양가와 인근 아파트 시세를 비교해봤다. 위례신도시는 85㎡ 이상 중대형 위주여서 사전청약으로 공급하는 중소형 분양가와 직접 비교가 힘들다. 현재 복정1지구에서 가장 가까운 단지는 ‘힐스테이트 위례’. 지난달 이 아파트 99㎡가 16억9500만원에 팔렸다. 59㎡로 치면 10억1015만원 정도다. 복정1지구 59㎡ 사전청약 분양가(6억8000만~7억원)가 3억1000만원 이상 저렴하다는 계산이 나온다. 즉 시세의 69%로, 국토부 주장이 맞는 셈이다.

그러나 예비청약자들 사이에선 “분양가가 너무 비싸다”는 불만이 나온다. 이달부터 성남시를 비롯한 투기과열지구에선 6억~9억원 주택을 구입할 때 서민·실수요자 조건을 충족하면 주택담보인정비율(LTV)이 최대 50%인데, 복정1지구 59㎡ 사전청약에 당첨돼 주택담보대출을 최대한으로 받아도 현금 3억4000만~3억5000만원은 필요하기 때문이다. 한 예비청약자는 “공공분양 사전청약 자격에는 자산·소득 기준도 걸려 있는데, 어떤 신혼부부가 자력으로 3억4000만원 이상 돈을 모을 수 있을까”라는 글을 남기기도 했다.

사전청약 분양가는 본청약 시점에서 더 오를 수 있다. 사전청약으로 분양하는 아파트의 최종 분양가는 사전청약 1~2년 뒤인 본청약 때 주변 시세를 반영해서 다시 정한다. 한국부동산원에 따르면 성남시 수정구 집값은 지난 1년 동안 10.37% 올랐다. 땅집고 자문단은 “복정1지구는 강남 접근성이 좋은 만큼 추후 집값 상승 여력도 크다”며 “사전청약에서 최고 경쟁률을 기록할 것으로 보인다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com


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