[사전청약 완전 정복] 59㎡ 분양가 3.7억…시세의 60%라더니 호가의 60%?

[땅집고] 정부가 이달 수도권 택지지구 5곳에서 총 4333가구에 대한 사전청약을 받을 예정이다. 3기 신도시인 인천 계양지구 1050가구를 비롯해, 공공주택지구인 ▲남양주 진접2지구 1535가구 ▲성남 복정1지구 1026가구 ▲의왕 청계2지구 304가구 ▲위례지구 418가구에 대한 입주자모집공고가 이뤄진다. 올해 말까지 예정된 사전청약 물량은 총 3만200가구이며 내년까지 총 6만가구를 공급한다.

사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 이뤄진다. 예비청약자들 입장에선 기존 공공분양보다 자금 마련 시간이 있다는 것이 장점. 하지만 본청약 때 주변 집값이 오르면 분양가가 덩달아 뛰고 사전청약 이후 본청약까지 평균 5~6년에서 길게는 10년까지 기다려야 한다는 점을 감안해야 한다. 땅집고가 사전청약 대상지를 집중 분석했다. 두 번째는 인천 계양지구다.

[사전청약 완전정복] ②인천 계양신도시: 서울 가깝긴 한데…분양가는 시세와 비슷?

이달 16일 3기신도시인 인천 계양지구 1050가구 사전청약이 시작된다. 이번 사전청약 물량 중 유일하게 3기신도시다. 계양지구는 인천 계양구 귤현·동양·박촌·병방·상야동 일대 333만㎡에 주택 1만7000여가구, 인구 9만9000여명을 수용한다. 여의도공원 4배 규모에 달하는 공원·녹지(전체 면적의 27%), 판교테크노밸리 1.7배 규모 일자리 공간(전체 면적의 22%)을 함께 조성하는 것이 특징이다.

이번에 사전청약 받는 주택은 총 2개 블록이다. ▲A2블록(공공분양) 59·74㎡ 709가구 ▲A3블록(신혼희망타운) 55㎡ 341가구로 총 1050가구다. 올해 사전청약을 받은 후 2023년 본청약, 2025년 입주가 목표다.

■박촌역까지 1㎞ 떨어져…김포공항 6분이면 도착

계양지구는 3기신도시 중 서울 접근성이 좋은 편이다. 김포공항역이 있는 서울 강서구에서 직선거리로 불과 3km 떨어져 있다. 현재 지구에서 가장 가까운 지하철역은 인천 지하철 1호선 박촌역이다. 박촌역에서 두 정거장 거리에 공항철도 환승이 가능한 계양역이 있다. 계양역에서 5·9호선 김포공항역까지 6분, 1·4호선과 경의중앙선·KTX가 지나는 서울역까지 30분 정도 걸린다.

계양역에는 지하철 수준의 속도와 정시성을 갖춘 간선급행버스(S-BRT)가 지난다. 김포공항에서 계양지구와 대장지구를 거쳐 부천종합운동장을 지난다. 개통하면 5·6·9호선과 공항철도, GTX(수도권광역급행철도)-B노선 등으로 환승할 수 있다.

이번 사전청약 대상지인 A2·A3블록은 박촌역까지 직선거리 1km 정도에 있다. 계양지구에 들어서는 아파트 중에서는 지하철역과 가까운 편이다.

■전체 85%가 특별공급…서울·인천 거주자가 당첨 유리

계양신도시 사전청약 물량은 총 1050가구다. 공공분양하는 A2블록에서 ▲59㎡ 512가구 ▲74㎡ 169가구, 신혼희망타운으로 짓는 A3블록에선 ▲55㎡ 341가구를 각각 공급한다. 인천 거주자에게 50%를 우선공급하고, 나머지 50%를 수도권(서울·경기) 거주자에게 배정한다. 즉 인천 거주자라면 계양신도시 사전청약 당첨에 유리하다는 얘기다.

공공분양 총 709가구 중 15%가 일반공급이며 나머지 85%는 특별공급이다. 먼저 일반공급의 경우 모집공고일 기준 무주택자라면 청약 가능하다. 경쟁이 생기면 무주택 기간 3년 이상인 청약자 중 저축총액이 많은 순으로 당첨자를 가린다.

특별공급은 ▲신혼부부 30% ▲생애최초 25% ▲다자녀가구 10% ▲노부모부양 5% ▲기관추천 15% 총 5개 유형으로 나뉜다. 이 중 기관추천을 제외한 4개 유형은 자산요건(부동산 2억1550만원·자동차 3496만원)과 소득요건을 충족해야 청약할 수 있다.

A3블록에 공급하는 신혼희망타운에 사전청약하려면 무주택자이면서 혼인기간 7년 이내이거나 6세 이하 자녀가 있어야 한다. 소득기준은 도시근로자 월평균소득의 130% 이하(월 783만원)로 맞벌이일 경우 140%(월 844만원)까지 가능하다. 총 자산기준은 3억700만원 이하다. 이번에 사전청약으로 공급하는 총 341가구 중 혼인 2년 이내이거나 2세 이하 자녀가 있는 (예비)신혼부부에게 30%를 우선 배정한다.

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■25평 기준 분양가 3.7억…주변 시세와 비슷

국토교통부가 발표한 계양신도시 사전청약 추정 분양가는 A2블록의 경우 ▲59㎡ 3억5000만~3억7000만원 ▲74㎡ 4억4000만~4억6000만원, A3블록은 ▲55㎡ 3억4000만~3억60000만원이다. 59㎡ 기준으로 같은 기간 사전청약을 받는 성남 복정1지구(6억8000만~7억원) 분양가의 ‘반값’ 수준이다. 국토부 관계자는 “사전청약 분양가는 주변 시세의 약 60~80%로 책정했다”고 했다.

계양신도시 사전청약 분양가는 시세 대비 저렴할까. 땅집고가 주변 아파트 실거래가를 조사한 결과, 정부 주장과는 달리 사전청약 분양가가 주변 아파트 호가보다는 저렴하지만, 실거래가와 비슷한 수준인 것으로 나타났다. 예를 들어 박촌역 초역세권 단지인 박촌동 ‘계양한양수자인’(376가구) 59㎡는 지난해 12월 4억원, 올해 3월 3억7000만원에 차례로 팔린 후 현재 호가가 6억원까지 나온다. 계양신도시 A2블록 사전청약 분양가(3억5000만~3억7000만원)를 이 아파트 호가와 비교하면 60% 수준이긴 하지만, 실거래가와 큰 차이가 없다.

지난 4월에는 박촌역에서 300여m 떨어진 곳에 2023년 입주할 ‘계양하늘채파크포레’(598가구)가 분양했다. 59㎡ 분양가가 3억6040만~3억9900만원이었다. 계양신도시 사전청약 추정 분양가와 비슷한 수준이다.

전문가들은 사전청약 분양가가 본청약 시점에서는 더 오를 수 있다고 말한다. 정부가 3기신도시에 공급하는 아파트 최종 분양가는 사전청약 이후 1~2년 뒤인 본청약 때 주변 시세를 감안해 다시 정하기 때문이다. 한국부동산원 통계에 따르면 계양구 아파트값은 지난 1년 동안 12.24% 올랐다.

땅집고 자문단은 “인천 계양신도시는 여의도·마곡 등 서울 서부권으로 출퇴근하는 수요자라면 매력적으로 느껴질 만한 입지”라면서도 “과거 사례를 보면 본청약 일정이 평균 5~6년, 최대 10년까지 밀렸던 점을 감안하면 내 집 마련 시기가 미뤄지는 것은 물론 당초 예상한 분양가보다 더 많은 자금을 부담해야 할 가능성도 염두에 둬야 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com


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