[사전청약 완전 정복] 분양가 따져보니…진접2지구, 정말 저렴한 거 맞아?

[땅집고] 정부는 오는 16일 인천 계양지구를 시작으로 7월에만 5곳에서 총 4333가구에 대한 사전청약을 받을 예정이다. 3기 신도시인 인천 계양지구 1050가구를 비롯해 공공주택지구인 ▲남양주 진접2지구 1535가구 ▲성남 복정1지구 1026가구 ▲의왕 청계2지구 304가구 ▲위례지구 418가구에 대한 입주자모집공고가 이뤄진다. 올해 말까지 예정된 사전청약 물량은 총 3만200가구, 내년까지는 총 6만가구다.

사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 이뤄진다. 기존 공공분양보다 자금을 마련할 시간이 있다. 하지만 본청약 때 주변 집값이 오르면 분양가가 덩달아 오를 수 있고 사전청약 이후 본청약까지 평균 5~6년, 길게는 10년까지 걸릴 수 있다는 점을 감안해야 한다. 땅집고가 사전청약 대상지를 집중 분석했다.

[사전청약 완전정복] ① 남양주 진접2지구, 시세보다 저렴하다더니…

경기 남양주시에 추진 중인 진접2공공주택지구 1149가구 사전청약이 오는 16일부터 시작된다. 2018년 공공주택지구로 지정된 진접2지구는 내각·연평리 일대 130만㎡에 조성한다. 총 1만253가구(예상 수용인구 2만4125명)가 건설되는 미니 신도시다. 한국토지주택공사(LH) 남양주사업단에 따르면 진접2지구는 현재 보상 절차가 대부분 마무리돼 지장물 철거와 문화재 표본 조사 등이 진행 중이다. 내년 하반기 쯤이면 착공한다는 목표다.

진접2지구 인근에는 이미 조성된 200만㎡ 규모 진접1지구를 비롯해 남쪽으로 3기신도시 왕숙1·2지구, 별내지구, 다산지구 등이 붙어있다. 인구 유입과 지역 발전 등에서 시너지 효과를 낼 것으로 기대를 모은다. 진접2지구는 올해 말 개통할 4호선 연장선 진접선과 작년 말 왕숙신도시 교통대책으로 발표된 9호선 5단계 연장이 핵심 교통 수단으로 꼽힌다. 택지지구 남측 풍양역(가칭)은 두 노선이 지나는 환승역이 될 전망이다.

진접2지구는 남양주 시민이 아닌 서울 또는 기타 수도권 지역 거주자도 1순위 청약이 가능하고 7월 사전청약 지역 중 분양가가 가장 저렴해 예비 청약자 관심이 높다. 하지만 진접2지구 주변 아파트값을 자세히 살펴보면 추정 분양가와 가격 차이가 크지 않은 신축 단지도 있어 가격경쟁력이 떨어진다는 지적도 나온다.

■ 서울 살아도 1순위…신혼부부 연봉 1억 이하 청약 가능

진접2지구 사전청약 물량은 총 1149가구다. ▲공공분양 59㎡(이하 전용면적) 532가구, 74㎡ 178가구 ▲신혼희망타운 55㎡ 439가구가 각각 공급될 예정이다.

진접2지구는 면적이 66만㎡ 이상이어서 지역우선공급비율은 남양주시30%, 그외 경기지역 20%, 수도권 50%(서울·인천)다. 공공분양 물량의 85%인 특별공급은 수도권에 거주하는 무주택 세대주가 지원할 수 있다. 공통 자산기준은 부동산 2억1550만원 이하, 자동차 3496만원 이하다.

특별공급과 신혼희망타운 청약을 위해서는 일정 소득 요건을 충족해야 한다. 도시근로자 월평균소득의 최대 130%(맞벌이140%)까지 청약이 가능하다. 3인 이하 가구 기준 월소득 약 783만원, 맞벌이의 경우 844만원이다. 연봉 기준 외벌이 9300만원, 맞벌이는 1억128만원 이하다. 여기에 해당하면 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운에 청약할 수 있다.

하지만 특별공급(70%)과 신혼희망타운(30%)은 각각 전체 물량의 일정 부분을 소득이 더 낮은 이들에게 우선공급하는 제도가 있어 여기에 해당해야 당첨 확률이 높다. 예를 들어 공공분양 생애최초 특별공급의 경우 70%를 월소득 100%(603만원)이하에 추첨을 통해 먼저 공급한다. 나머지 30%는 월소득130%(783만원)이하까지 추첨하기 때문에 당첨이 더 어렵다.

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공공분양 일반공급 신청자격은 무주택 세대구성원으로 소득요건은 따로 없다. 동일지역 경쟁 시 당첨 순위는 무주택기간, 저축총액 순이다.

■ 진접 2지구 가장 저렴하다지만…시세와 별 차이 없어

국토부가 공개한 진접2지구 사전청약 추정 분양가는 이달 공급 예정지역 중 가장 저렴하다. 공공분양은 ▲59㎡가 3억4000만~3억6000만원 ▲74㎡는 4억~4억2000만원, ▲신혼희망타운 55㎡ 추정 분양가는 3억1000만~3억3000만원이다. 국토부는 시세의 약 60~80%로 책정했다고 설명했다.

하지만 땅집고가 진접2지구 인근 신축 단지 위주로 실거래가를 분석해보니, 사전청약 추정 분양가가 정부 설명과 달리 비싼 편이었다. 진접읍 일대 59㎡는 3억6000만~4억원, 84㎡는 4억5000만~5억원대 후반이다. 남양주시 진접읍 장현리 ‘남양주진접롯데캐슬’ 59㎡는 올해 3억6000만~4억원에 거래됐다. 전철4호선 연장선(진접선)이 지나는 남양주 오남읍 ‘양지 e편한세상’ 59㎡도 지난 6월 4억4900만원(10층)에 거래됐다. 사전청약 분양가와 거의 같은 수준이다.

공공분양 주택 74㎡의 경우 진접1지구나 진접읍에 비슷한 크기 신축 주택이 없다. 그나마 가까운 별내지구 ‘별가람마을1-4단지’ 75㎡가 올 4월 7억4500만원(5층), ‘별내아이파크2차’ 72㎡가 올 5월 8억6900만원(13층)에 거래됐다. 이와 비교하면 이번 추정분양가는 시세의 48~56% 수준이다. 하지만 별내지구는 진접2지구보다 서울이 더 가깝고 대중교통 입지도 더 우수해 비교 대상으로 삼기엔 무리가 있다는 지적이다. 진접읍에 있는 신축 단지 84㎡ 시세가 4억~5억원대인 점을 고려하면 4억~4억2000만원인 공공분양 주택 74㎡ 분양가가 결코 저렴한 편은 아니라는 분석이다.

더구나 본청약 때 분양가는 더 오를 수도 있다. 한국부동산원에 따르면 남양주시는 올 1~5월까지 아파트 매매가격이 13.07% 상승했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “사전청약 분양가가 지역별로 주변 시세보다 저렴하다고 알려져 있지만 세밀하게 따져보면 주변 시세와 비슷한 경우도 있다”며 “공공분양의 경우 전매제한, 거주의무기간 등이 있다는 점을 감안해 주변 아파트 가격과 입지를 꼼꼼하게 비교해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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