"30%p 더 높다" 정부, 도심 고밀개발 수익률 공개

[땅집고] 정부가 31일 도심 공공주택 복합개발 사업의 서울 1차 선도사업 후보지 21곳을 공개하면서 토지 등 소유자의 수익률이 일반 사업보다 30% 가까이 높아진다는 사업성 비교 결과를 공개했다.

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앞서 정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝힌 바 있다. 이날 선도사업 후보지 중 올해 안에 지구지정이 되는 사업장에는 최고 수준인 30%포인트의 수익률을 준다고 공언했다.

우선 국토부는 후보지에서 1~2 단계의 용도지역 상향(종상향)을 통해 용적률이 현행보다 평균 238%포인트, 민간 재개발 사업보다는 111%포인트 높아진다고 밝혔다. 현재 후보지의 평균 용적률은 142%이고 민간 재개발을 하면 269%까지 올라가지만 이번 사업을 하면 380%까지 상승할 수 있다는 것이다.

도심 공공주택 복합개발 사업은 국토계획법 법정상한의 140%까지 용적률을 얻을 수 있도록 해 준다. 이렇게 되면 역세권 준주거지역의 경우 용적률이 700%까지 올라갈 수 있다. 증가한 용적률에 따라 기반시설을 기부채납하는 비율은 15%로 묶였다. 용적률 등 도시규제는 완화되면서 기부채납 비율은 제한되니 사업을 통해 공급되는 주택 수는 평균 854호에서 1195호로 1.4배 증가한다는 게 국토부의 설명이다.

국토부가 공개한 가상 단지의 사업성 분석 비교 표를 보면, 민간 개발과 도심공공주택지구 개발 방식에서 가장 큰 차이는 분담금 총액이다. 이 단지를 민간개발하면 975억원, 공공주택지구로 개발하면 555억원의 분담금이 예상된다. 이는 전체 공급 가구수가 각각 573가구와 842가구로, 공공개발의 용적률 상향에 따라 가구수가 1.4배 늘어난 결과다. 늘어난 390가구 중 275가구는 공공분양하며, 각각 나머지 215가구는 공고자가와 공공임대로 공급하는 것으로 예상됐다.

기존 민간 재개발 사업의 평균 조합원 분양가는 시세 대비 75.1%다. 토지주 수익률은 '시세차익(시세-분양가)/종전자산가액'의 공식으로 계산되는데, 이를 적용하면 사업 수익률은 90.5%로 민간 재개발 사업(60.9%)보다 29.6%포인트 높아지는 결과가 나온다는 것. 즉, 정부가 공언한 30%포인트 추가 수익률이 이들 21개 단지에서 구현될 수 있다는 설명이다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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