영등포역·창동·불광동 등 21곳 '도심공공주택지구' 개발

[땅집고] 정부의 2·4 공급 대책의 핵심 내용 중 하나인 ‘도심 공공주택 복합개발사업’ 첫 선도사업 후보지로 영등포구 영등포역 인근, 도봉구 창동 준공업지역, 은평구 불광동 저층 빌라단지 등 21곳이 선정됐다. 이들 지역에서는 종상향을 통해 민간 추진 재건축과 비교해 공급 가구수가 1.4배로 늘어나며, 이에 따라 기존 주택 소유자들의 분담금이 줄어 수익성이 30% 정도 향상될 전망이다. 하지만 공공 개발에 대한 거부감을 이겨내고 지역 주민 3분의 2 동의를 받아야 한다는 과제가 남아있다.

국토교통부는 2·4 대책에 포함된 도심 공공주택 복합개발사업의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 서울 4개 구 21곳을 선정했다고 31일 밝혔다. 이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다.

선정 지역은 서울 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 국토부는 이곳에서 약 2만5000가구의 주택을 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

저층주거지는 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근과 방학2동 방학초교 인근, 영등포구 옛 신길2·4·15 뉴타운 구역, 은평구 녹번동 근린공원 인근과 불광근린공원 인근, 옛 수색14 뉴타운 구역, 불광동 329-32 인근, 옛 증산4 뉴타운 구역 등이다.

영등포 신길동 후보지는 신길 뉴타운 중심부에 있다. 2014년 재개발 구역 해제 후 7년간 방치됐으나 근린공원, 상업시설이 포함된 주택단지로 개선된다.

역세권의 경우 금천구 가산디지털단지역, 도봉구 방학역·쌍문역 동측·서측, 영등포 영등포역, 은평구 연신내역·녹번역·새절역 동측·서측 등이다.

연신내 역세권은 연신내역과 광역급행철도(GTX) 등 역세권의 풍부한 주택 수요에도 불구하고 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 개발이 어려웠던 지역이다.

준공업지역은 도봉구 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근이다. 창동 준공업지역은 산업기능을 상실한 채 노후화된 곳으로, 상업·편의·산업 시설이 복합된 근린생활 중심지로 조성된다.

이들 지역에 법정상한의 최대 140%(최고 700%)까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다. 대신 전체 주택 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.

국토부는 지자체 등과 협의를 통해 7월까지 세부 사업계획안을 수립한 후 토지 등 소유자 동의(10%)와 예정지구 지정을 추진한다. 예정지구로 지정된 이후 1년 내에 토지주 3분의 2 이상 등의 동의를 받아야 사업이 추진되며, 그렇지 않을 경우 자동으로 해제된다.

국토부는 2월부터 지자체와 주민 등으로부터 총 341곳의 후보지를 접수했다. 이 중에서 지자체가 제안한 후보지 중 서울 금천·도봉·영등포·은평 등 4개 구가 접수한 후보지 109곳 중에서 기존 정비사업 구역 등을 빼고 62곳을 추려 검토한 결과 21곳을 최종 선정했다. 국토부와 서울시는 협의를 통해 사업 대상 노후도 등을 정했다.

정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝힌 바 있는데, 선도사업 후보지 중 올해 안에 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 사업장에는 토지주에게 최고 수준인 30%포인트 추가 수익률을 주기로 했다.

국토부는 선도사업지 21곳의 사업성을 분석한 결과 1~2단계 종상향 지원을 통해 용적률이 현행 대비 평균 238%포인트, 민간 재개발 사업 대비 111%포인트 높아지고 세대수는 민간 재개발과 견줘 1.4배 증가하는 것으로 파악됐다고 밝혔다. 토지주에 대한 분양가는 사업성 개선을 통해 시세의 63.9% 수준으로 낮아질 것으로 분석됐다. 국토부 관계자는 "민간 재개발과 비교해 토지 등 소유자가 향유하는 사업 수익률이 평균 29.6%포인트 향상되는 것으로 나타났다"고 말했다.

국토부는 4월과 5월에는 각각 서울 2·3차 지자체 제안 후보지를 발표하고 6월엔 경기도와 인천, 지방 5대 광역시 후보지를 공개한다. 민간 제안 사업 통합 공모는 5월 시작된다.

국토부는 이들 사업 후보지의 투기방지 대책도 내놓았다. 예정지구로 지정할 때 지구 지정 1년 전부터 지구가 확정될 때까지 해당 지구와 인근 지역의 부동산 거래를 정밀 분석해 투기성 거래가 포착되면 국세청이나 금융위원, 경찰 등에 넘길 예정이다. 후보지 발표 이후 이상거래가 포착되거나 시장 과열 시 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 적극 검토할 예정이다. 윤성원 국토부 1차관은 "선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중해 가시적인 성과를 조속히 보여드리고 후보지에 대한 철저한 투기 검증으로 국민의 신뢰 아래 사업을 추진하겠다"라고 말했다. /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com


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