"공개된 정보가 진짜" 해외 부동산 투자 실패하지 않는 법

“해외 부동산에 투자할 때 ‘고급 정보’라며 들려오는 정보는 사실 ‘허위 정보’인 경우가 대부분입니다. 차라리 관련 기관의 고속도로나 공항 같은 공개된 투자 정보를 보고 투자하는 것이 낫습니다.”

김철웅 법무법인 리우 변호사는 해외 부동산 투자시 가장 고려해야 할 점으로 ‘안전한 투자’를 꼽았다. 그는 “과거와 달리 인터넷을 통해 해외 투자 정보를 쉽게 얻을 수 있는만큼 문턱이 낮아졌다”며 “법적인 리스크를 피하고 현지 시장 조사 단계부터 투자금 회수 방안을 세워 놓으면 누구나 성공적인 투자를 할 수 있다”고 했다.

법무법인 리우는 국내 로펌 중 동남아시아 사무소가 가장 많다. 베트남 하노이·호찌민, 캄보디아 프놈펜, 미얀마 양곤 등 모든 사무소에 한국변호사가 상주하고 있다. 김 변호사는 미시간대 경제학과와 고려대 법학전문대학원을 졸업하고 2014년부터 동남아 지역에서 금융기관 인수합병 및 부동산과 관련된 해외 직접 투자 업무를 수행하고 있다.

―외국 부동산에 투자할 때 주의할 점은.
“국내와 해당 지역의 적법한 절차를 지키는 것이 가장 중요하다. 투자 금액이 작은 경우 해외 송금 시 외국환 신고와 이후 해외 부동산 취득 신고를 제대로 하지 않는 경우가 많은데, 이익을 국내로 회수하는데 상당한 어려움을 겪는다.

경제 발전 정도만 가지고 과거 우리나라의 허술했던 제도를 떠올려 현지 법 적용과 납세 의무를 가볍게 여겨서는 안된다. 해당 국가의 경제 수준에 비해 국세청이나 관련 부처의 감사는 굉장히 엄격한 경우가 많다. 간혹 투자자 중 매매대금을 실거래가보다 줄여서 작성하는 ‘다운계약서’를 작성하기도 하는데, 향후 보완하기가 매우 어렵고 상당한 피해를 입을 수 있어 유의해야 한다.”

―해외 부동산은 정보 부족이 투자 걸림돌이 되지 않나.
“국내 부동산에 비해 개발 정보를 얻기 어려운 게 사실이다. 그러나 나라마다 관련 기관을 통해 공시하는 장기 투자 계획(예컨대 고속도로나 공항 건설 계획 등)이나 고층 건물 수요 예측은 해외에서도 쉽게 접근할 수 있는 정보다. 동남아 지역 경제 발전 단계를 고려하면 이런 정보가 오히려 의존할만하다. 여기에 해당 지역 전문가 조언까지 더해지면 해외 부동산 투자라고 해서 반드시 어려운 것은 아니다.”

―세금 부담은 국내보다 적은 편인가.

“동남아 지역은 세무적으로 재산세나 양도소득세 및 증여세 세율이 국내보다 낮다. 그러나 장기 투자한다면 몇 년 후 매각할 때 세율을 적용받는 점을 감안해 세무 전문가의 도움을 받아 세율 변화에 유의할 필요가 있다.

동남아 국가는 물가상승률이 높아 화폐 가치 하락을 감안해 부동산을 취득할 때 대금 납입 기간을 길게 정하는 것도 좋은 투자 방법이다.”

―외국인에 대한 법적인 보호가 부족하다는 걱정도 있다.
“개발도상국의 법원 판결에 대한 신뢰도나 투명도가 낮아 해당 국가의 국민이라고 해도 이를 신뢰하지 않는 경우가 더러 있다. 이를 해결하기 위해 분쟁이 생길 경우 우리나라나 싱가포르 등 다른 나라의 법이나 재판에 따르겠다고 약정하기도 한다.

최근 개도국에도 중재재판소가 생겼고 중재 판정의 공정성도 높아졌다. 베트남의 경우 중재위원을 각 당사자가 선정할 수 있도록 한다. 중재 과정에서 사용하는 언어 역시 계약에 정한 언어를 쓰도록 하고 있어 매우 공정한 다툼을 할 수 있다.”

―국가마다 외국인 투자가 제한되기도 한다는데.
“베트남의에서는 아파트는 외국인 취득이 가능하지만 전체 중 일부 가구만 해당한다. 또 분양 가격도 외국인과 내국인의 차이를 두는 경우가 종종 있다. 선분양, 후시공을 하는 경우 등기부등본 발급이 지연되는 사례가 자주 발생한다. 따라서 시공사와 시행사의 신용이나 실적, 규모를 따져보고 투자하는 것이 좋다.

상가나 주상복합, 토지의 취득은 거의 불가능하다. 예컨대 베트남에서 카페로 운영 중인 상가 건물과 그 지상권을 매입하는 경우, 상식적으로는 계속 카페로 운영하며 임차 수익을 기대할 수 있다. 하지만 경우에 따라 주거지역에 해당해 사업자등록이 불가능한 부동산도 있다. 기존 카페가 무허가 영업을 한 경우도 있고, 허가를 받은 경우도 있으나 그 절차상 하자로 무효가 되는 경우도 빈번하게 발생한다. 부동산을 취득하기 전 투자 목적에 부합하는지를 꼼꼼하게 살펴야 한다.”

―투자자에게 당부할 점이 있다면.
“투자에 앞서 다양한 정보를 취합하게 되는데 그 진위 여부에 대해서도 고민해야 한다. 해외 부동산 정보 중 일부는 허위인 경우도 있다. 또 허위 정보를 고급 정보라고 오해하고 공유하는 경우도 있다. 하지만 고급 정보는 해외 투자자에게 쉽게 노출되지 않는다. 해당 국가에서 직위나 직책이 높은 이들도 해당 정보를 쉽게 취득할 수 있는 것은 아니다.”


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