"광주·전주 싫다"…코스트코가 '익산·순천' 소도시 점찍은 이유

[땅집고] 미국계 창고형 할인점 코스트코가 국내 유일의 미개척지였던 호남권 공략에 본격적인 닻을 올렸다. 흥미로운 점은 입지 전략이다. 호남 최대 도시인 광주(138만명)와 전북 최대 도시 전주(61만명)를 건너뛰고, 인구 27만 명 안팎의 중소도시인 전북 익산과 전남 순천을 1·2호점 거점으로 낙점했다. 기존 대형마트가 실적 부진으로 익산·순천에서 잇따라 철수하는 것과 정반대 행보다. 유통업계에서는 코스트코의 행보가 단순한 역발상이 아닌 철저히 계산된 자본·입지 전략의 결과라고 분석한다.

◇인구 수 대신 차량 30분 광역 상권 노렸다

12일 유통업계에 따르면 코스트코는 전북 익산시 왕궁면과 전남 순천시 해룡면에 각각 신규 점포를 추진하고 있다. 익산점은 2027년 11월, 순천점은 2029년 상반기 개점이 목표다. 익산점은 지난달 대규모 점포 개설등록을 마쳤고, 순천점은 지난 4월 부지 매매계약을 체결한 뒤 인허가 절차를 진행하고 있다.

행정안전부 주민등록인구 통계(2026년 10월 기준)에 따르면 익산시 인구는 약 26만6000명, 순천시는 약 27만3000명이다. 각각 인접 대도시인 전주(약 61만명)의 절반, 광주(약 138만명)의 5분의 1 수준에 불과하다. 통상 유동인구가 많은 대도시 도심에 출점하는 기존 유통 공식과는 정반대다. 하지만 창고형 할인점은 계산법이 다르다. 3~5km 내 근거리 장보기 수요를 노리는 일반 대형마트와 달리, 코스트코는 한 번 방문해 20만~30만원씩 대량 구매하는 ‘목적형 쇼핑’ 채널이다.

익산점이 들어서는 왕궁면 일대는 호남고속도로 익산IC와 맞닿아 있다. 즉, 익산 도심까지 들어오지 않아도 주변 도시 소비자들이 이용할 수 있는 광역 교통망을 갖춘 셈이다. 전주·군산·완주 등 전북 핵심 도시에서 차로 30~40분이면 닿는다. 배후 수요만 120만 명이 넘는다. 2029년 개점을 목표로 추진 중인 순천 선월지구 역시 순천·여수·광양 등 이른바 ‘여순광’ 70만 명을 배후에 두고 있다. 인근 구례·곡성·보성·고흥까지 포함하면 전남 동부권 상권은 약 85만명으로 커진다.

◇땅값 싼 외곽 ‘단층 박스형’ 출점…도심 규제도 회피

초기 투자비(CAPEX) 절감과 인허가 속도전 역시 중소도시를 택한 결정적 배경이다. 코스트코 영업이익률은 이마트나 롯데마트에 비해 훨씬 높지만 3~4% 수준에 머물러 있다. 결국 부지 매입비와 건축비를 낮추는 것이 핵심 경쟁력이다. 땅값이 비싼 대도시 도심에서 수만㎡ 규모의 부지를 확보하기 어려운 만큼, 외곽 신도시나 고속도로 IC 인근에 넓은 평면 주차장을 갖춘 미국식 단층 매장을 짓는 전략을 취하고 있다. 2024년 문을 연 인천 청라점이나 경남 김해점 역시 같은 공식이다. 익산점 전체 면적은 약 3만7000㎡, 순천점은 약 4만6000㎡ 규모다.

대도시의 까다로운 상생 규제와 소상공인 반발을 피할 수 있다는 점도 작용했다. 코스트코는 과거 전주 에코시티 입점을 타진했으나 지역 상인회의 반발과 인허가 문턱을 넘지 못해 무산된 바 있다. 중소도시도 소상공인의 반발이 있지만 대도시와 비교하면 상대적으로 덜하다. 게다가 인구 유출과 상권 침체를 겪는 익산·순천 지자체는 기업 유치와 일자리 창출을 위해 인허가 절차를 적극 지원하고 있다.

◇도심 마트 지고 외곽 창고형 뜨나…지방 유통 지각변동

코스트코가 호남권 첫 점포로 외곽 신규 부지를 택한 점도 주목할 대목이다. 홈플러스 익산점과 순천풍덕점이 폐점 수순을 밟은 이유는 이커머스(쿠팡 등)의 공세 속에 어중간한 도심형 마트의 경쟁력이 약화했기 때문이다. 코스트코는 온라인 배송이 대체하기 어려운 자체 브랜드(PB) 경쟁력과 대용량 가성비를 앞세워, 기존 마트가 떠난 지방 상권의 공백을 통째로 흡수하겠다는 전략이다. 오히려 외곽의 상대적으로 저렴한 부지를 확보하고 광역 교통망을 활용하면 토지비 부담을 줄이면서 여러 도시의 소비자를 끌어들일 수 있다. 아직 확보하지 못한 지역의 신규 회원 수요 창출도 가능하다.

현재 전국에 20개 매장을 운영 중인 코스트코는 익산점과 순천점, 충북 청주점까지 출점을 완료하면 명실상부한 전국 단위 초광역 유통망을 완성하게 된다. 코스트코코리아의 2025회계연도(2024년 9월~2025년 8월) 실적을 살펴보면 매출은 7조3220억원으로 전년 대비 12.1% 늘었고 영업이익은 2545억원으로 16.5% 증가했다. 유통업계 관계자는 “지방 중소도시의 경우 광역 교통망을 낀 거점 도시 한 곳에 창고형 매장이 들어서면 인근 대도시 소비자까지 원정 쇼핑에 나서는 ‘빨대 효과’가 극대화된다”며 기존 대형마트가 철수한 지역에서 창고형 할인점이 얼마나 넓은 상권을 확보하고 안정적인 매출을 올릴 수 있을지가 새로운 출점 전략의 성패를 가를 것이다”고 했다. /mjbae@chosun.com