서울역 뒷골목에 GS·대우가 눈독…서계동에 무슨 일 [르포]

[땅집고] 지난 12일 서울 용산구 서계동. 가파른 구릉지 아래쪽에 자리 잡은 한 노후 주택에서는 집 일부를 보수하는 작업이 한창이었다. 이곳에 거주하는 주민은 “집이 워낙 낡아 이사까지 고민했는데, 그동안 별다른 소식이 없던 재개발이 최근 본격적으로 추진된다고 들었다”며 “언제 새 아파트가 들어설지는 모르지만 일단 집을 조금 고쳐서 살면서 기다려 보려고 한다”고 말했다.

서계동 일대는 박원순 전 서울시장 시절 도시재생사업이 추진됐지만 노후 주거환경을 근본적으로 개선하는 데 한계를 드러냈다. 서울역 일대에 575억6000만원 규모의 도시재생사업이 추진되는 동안 주변 저층 주거지는 큰 변화를 겪지 못했다. 그러나 최근 재개발이 본격화하면서 분위기가 달라지고 있다.

서울역에서 직선거리 약 500~600m에 불과한 서계동과 인접한 청파동 일대가 대규모 신축 주거지로 탈바꿈할 전망이다. 서계통합구역과 청파1·2·3구역, 서계동 116번지 모아타운 등 5개 정비사업에서 주택 공급이 추진되고 있다. 서울역 북부역세권 복합개발사업까지 더하면 서울역 일대에 약 7000가구 규모의 주거시설이 들어설 예정이다.

◇서울역 서쪽 수주전 달아오른다…GS·대우 물밑 경쟁

이번 정비사업에서 핵심 축으로 평가받는 서계통합구역은 서계동 33번지 일대 약 11만3000㎡에 최고 39층, 20개 동, 아파트 2691가구와 오피스텔 246실을 짓는 사업이다. 지난 7월 조합설립인가를 받았으며 내년 상반기 시공사 선정을 목표로 한다. 아직 입찰공고가 나오지 않았지만 서울역 서쪽 대규모 사업지를 선점하기 위한 물밑 경쟁이 시작된 분위기다. 조합 관계자는 “여러 대형 건설사가 거의 매일 출근도장을 찍을 정도로 관심이 많다”고 말했다.

GS건설은 미국 설계사 SMDP와 협업해 특화설계를 준비하고 있다. 성수전략정비구역 1지구 수주전에 참여한 인력 일부도 배치한 것으로 알려졌다. 구릉지 지형을 살리면서 남산과 서울역 일대 조망을 최대한 확보하는 방향으로 설계를 구체화할 것으로 보인다.

인근 청파1구역 시공권을 확보한 대우건설도 강한 의지를 드러내고 있다. 지난해 9월 시공사로 선정된 데 이어 올해 8월 약 3556억원 규모의 공사도급계약을 체결했다. 청파동2가에 최고 25층, 7개 동, 646가구를 짓는 사업으로, 하이엔드 브랜드 ‘써밋’을 적용한 ‘루이리스 써밋’을 제안했다. 서계통합구역까지 수주한다면 서울역 서쪽에서 브랜드 주거권역을 확대할 수 있다는 분석이다.

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주변 사업들도 속도를 내고 있다. 서계통합구역 남쪽 청파2구역은 최고 25층, 1905가구를 조성하는 사업으로 지난 6월 조합설립인가를 받고 내년 상반기 시공사 선정을 추진한다. 서계동 116번지 모아타운도 지난 10월 통합심의를 통과해 최고 35층, 438가구 건립이 예정돼 있다. 청파3구역(청파동1가 97-35 일대)은 지난 9월 신속통합기획이 확정되면서 최고 25층, 약 1280가구 규모의 재개발을 추진 중이다.

◇옆 아파트 84㎡ 22억9000만원…도심 신축 가치 기대

건설사들이 주목하는 것은 서울역 접근성에 대규모 신축 단지의 상품성을 더할 수 있다는 점이다. KTX와 지하철 1·4호선, 공항철도를 이용할 수 있고 높은 지대에서는 남산과 도심 업무지구를 바라볼 수 있다. 조망 확보와 단지 간 보행 동선 개선 등이 향후 설계 경쟁의 핵심으로 꼽힌다.

주변 아파트 가격도 이 일대의 잠재 가치를 보여준다. 국토교통부 실거래가 공개자료에 따르면 만리동2가 ‘서울역센트럴자이’ 전용 84.97㎡는 지난 8월 22억9000만원, 전용 59.94㎡는 9월 19억8000만원에 거래됐다. ‘서울역한라비발디센트럴’ 전용 84.98㎡도 8월 19억6000만원에 팔렸다. 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “서울역 바로 옆에서 이만한 규모로 새 아파트를 지을 곳이 얼마나 남아 있겠느냐”며 “주변 국민평형이 이미 20억원을 넘는 만큼 대형 브랜드에 남산·도심 조망까지 갖춘 신축이라면 더 높은 가치를 기대할 만하다”고 말했다.

분양 경쟁력에 대한 기대도 크다. 서계통합구역과 청파2구역의 아파트 4596가구 중 임대주택 995가구를 제외한 분양주택은 3601가구다. 이 가운데 전용 59㎡ 이하가 2403가구로 약 67%를 차지한다. 도심 직장인과 신혼부부 등 소형 주택 수요를 겨냥할 수 있는 구성이다. 서계통합구역은 용적률 추가 상향과 중대형 주택 비중 확대를 검토하며 사업성 개선에도 나서고 있다.

사업 추진 과정에서 해결해야 할 과제도 있다. 서계통합구역 조합설립추진위원회가 신청한 서울시 정비사업 융자금은 주택도시보증공사(HUG) 심사에서 거절된 것으로 알려졌다. 신속통합기획 재개발 후보지 선정결정 무효확인 소송이 진행 중이라는 이유에서다. 일부 주민은 후보지 선정 당시 동의서 징구와 행정절차에 문제가 있었다고 주장한다. 조합은 향후 소송 대응과 함께 사업 추진에 필요한 자금 확보 방안도 마련해야 할 것으로 보인다.

정비업계 관계자는 “서울역은 서울의 관문이지만 주변에 대규모 신축 주거단지는 상대적으로 부족했다”며 “서계·청파동 재개발로 수천 가구의 아파트가 들어서고 서울역 북부역세권 복합개발까지 마무리되면 주거와 업무·상업 기능이 어우러진 새로운 도심 생활권이 형성될 것”이라고 말했다. /chan2@chosun.com