서초에 '5억 로또' 아파트 나온다, 12월 첫 분양

[땅집고] 오는 12월 서울 청년안심주택을 분양하는 최초 사례가 나온다. 당초 서울시가 청년안심주택 사업자들에게 민간임대 공급만 허용했는데, 임대 사업만으로는 수익성이 너무 낮다는 지적이 쏟아지자 지난해 8월 전체 단지의 최대 30%를 분양할 수 있도록 허용한 것.

이번 첫 분양 현장은 서초구 예술의전당 맞은편에 들어서는 ‘서초 롯데캐슬 아트팰리스’다. 청년안심주택인 만큼 1~2룸 소형주택 위주지만 이른바 ‘강남3구’ 입지인데다 대형건설사인 롯데건설이 시공을 맡고, 분양가가 시세의 70~80% 수준으로 저렴해 청약수요가 몰릴 것이란 전망이 나온다.

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◇청년안심주택 사업성 폭락하자…작년 인허가 ‘0건’ 충격

청년안심주택이란 2016년부터 출범한 기존 역세권 청년주택사업을 계승한 상품이다. 민간사업자가 역세권 일대 부지에 청년안심주택을 공급하는 경우 서울시가 용도지역을 준주거·상업지역으로 상향해 용적률 혜택을 주고, 각종 인허가 절차를 간소화해주는 방식이다. 대신 민간사업자는 주거 취약계층인 청년들에게 10년 동안 시세의 80% 수준 저렴한 임대료로 집을 빌려줘야 한다.

당초 서울시는 청년안심주택을 민간임대 방식으로만 운영할 수 있도록 허용했다. 하지만 러시아-우크라이나 전쟁을 기점으로 원자재 가격이과 공사비가 급등하고, 금리까지 오르면서 청년안심주택 사업성이 크게 악화했다. 이런 상황에서 서울시가 요구하는대로 임대료를 시세보다 저렴하게 책정하다보니 민간사업자가 청년안심주택을 운영해봤자 손해라는 지적이 이어졌다.

결국 청년안심주택 건설 수요가 크게 줄었다. 실제로 서울시에 따르면 2024~2025년 청년안심주택 건설 신규 신청이 1건에 불과했다. 2021년까지만 해도 1만5592가구에 달했던 청년안심주택 인허가 물량도 지난해 6월 말 기준 0건으로 급감했다. 과거 사업을 신청했다가 취소한 현장은 13곳이고, 착공 이후 금전적 부담이 커지면서 사업을 중단한 단지가 2곳, 5년 이상 착공하지 않고 사업이 답보한 현장도 2곳인 것으로 집계됐다.

이 같은 문제를 겨냥해 한 청년안심주택 사업자는 서울시가 주최한 토론회에서 “정부나 은행도 5년 이상의 투자들을 꺼리는 상황”이라며 “그런데 민간 사업자가 10년, 그리고 개발 기간까지 따지면 15년 가까이를 버티라고 하면 말이 안된다”고 항의하기도 했다.

◇서울시, 청년안심주택 30% 선분양 허용…서초에서 첫 사례

결국 서울시는 특단의 조치를 내렸다. 무조건 민간임대하도록 제한하던 청년안심주택 단지에서 전체의 최대 30%를 분양할 수 있도록 허용한 것. 사업자들이 주택 건설 과정에서 선분양으로 자금을 확보한다면 청년안심주택 사업에 참여할 기업이 증가할 것이라고 판단한 결과다.

서울시는 이 같은 내용을 지난해 8월 14일 ‘안심주택 건립 및 운영 기준’을 개정해 조례로 확정했다. 기존에는 안심주택 중 신혼부부와 어르신주택만 최대 30% 분양할 수 있었는데, 앞으로는 청년주택도 선분양을 허락하는 방향으로 개정됐다. 최대 30%를 분양할 수 있도록 하되 사업 규모와 공공기여 수준 등에 따라 위원회를 거쳐 분양 비율을 결정하는 방식이다.

이 개정안을 처음으로 적용하는 현장이 오는 12월 분양을 알린 서초구 서초동 ‘서초 롯데캐슬 아트팰리스’다. 지하 5층~지상 최고 36층, 2개동, 전용 35~46㎡ 총 835가구 규모인데 이 중 146가구를 분양한다. 2027년 2월 입주 예정이다.

이 단지는 지하철 3호선 남부터미널역 4-2번 출구와 맞붙어있는 초역세권 입지다. 남쪽으로는 녹지인 우면산을 끼고 있고 서울 최대 규모 문화 공간인 예술의전당이 가깝다. 모든 가구를 소형으로 구성해 사실상 1~2인가구 이상은 실거주하기 불편할 수 있지만 국내 부동산 시장에서 강남3구(강남·서초·송파구)로 통하는 핵심 입지인 만큼 청약 경쟁률이 치열할 것이란 예측이 우세하다.

분양가는 아직 정해지지 않았지만 업계에선 시세의 70~80% 수준으로 책정될 것으로 내다보고 있다. 남부터미널역 맞은편으로 입지가 비슷한 ‘래미안서초유니빌’(2003년·440가구) 43㎡(18평)가 올해 11월 5억7750만원, 인근 ‘더샵서초’(2006년·329가구) 33㎡(14평)가 6억5000만원에 각각 거래됐다. 이 같은 시세를 고려하면 ‘서초 롯데캐슬 아트팰리스’ 분양가가 최소 4억~5억원대 이상일 것이란 계산이 나온다. /leejin0506@chosun.com