분양가 평당 1.3억 나왔다, 분상제 비켜간 서초 아파트 등장

[땅집고] 서울 서초구 강남권 노른자위 땅인 잠원동에 들어서는 ‘디에이치 신반포에스테라’ 84㎡(이하 전용면적)의 평당 가격이 역대 처음으로 1억 3000만원을 돌파하며 사상 최고가를 기록했다.

11일 신반포22차아파트 주택재건축정비사업조합에 따르면 최근 ‘디에이치 신반포에스테라’의 일반분양을 진행했으며, 입찰 기준가는 공급면적(33평형) 기준 3.3㎡(1평)당 최고 약 1억 3276만원으로 책정됐다. 발코니 확장과 시스템에어컨 등 기본 옵션 비용을 모두 포함한 가격이다. 조합은 지난 6일 직접 입찰로 공급했으며, 오는 13일에는 최종 낙찰자와 계약을 체결한다.

이번 단지의 입찰 기준가는 최저가는 40억 900만원, 최고가는 43억 9800만원에 달한다. 이는 불과 수개월 전인 지난 2024년, 서울 광진구 광장동 ‘포제스 한강’이 84㎡ 기준 44억원에 선보여 3.3㎡당 평균 1억 1500만원, 최고 약 1억 2706만원으로 세운 일반 아파트 역대 최고 분양가 기록을 갈아치운 것이다. 디에이치 신반포에스테라가 포제스 한강의 최고 평당 분양가보다 약 570만원(4.49%) 더 높은 셈이다.

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이처럼 이례적인 고분양가가 가능했던 이유는 단지의 독특한 일반분양 규모 때문이다. 디에이치 신반포에스테라의 일반분양 물량은 84㎡ 28가구에 불과하다. 현행 주택법상 일반분양 물량이 30가구 미만인 경우, 분양가상한제(분상제)를 적용받지 않을 뿐만 아니라 청약 통장 없이도 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있다. 조합이 분양가부터 당첨자 선정 방식까지 임의로 정할 수 있는 법적 사각지대를 활용해 분양가 극대화를 노렸다는 평가를 받는 이유다.

디에이치 신반포에스테라는 신반포22차아파트를 재건축해 지하 3층~지상 35층, 2개 동, 총 160가구로 조성된다. 현대엔지니어링이 시공을 맡았으며, 입주는 2028년 1월 예정이다. 강남권 사상 최고 분양가를 기록한 이번 단지가 실제 입찰에서 어떤 결과를 낳을지에 대해 시장의 이목이 집중되고 있다. 조합 측은 청약 경쟁률 등은 공개하지 않겠다고 밝혔다.

◇ “독특한 당첨 방식” ‘최고가 경쟁입찰’ 도입…전국 현금부자 잔치될까

당첨자 선정 방식 또한 파격적이다. 조합은 일반적인 추첨이나 가점제가 아닌, 각 동·호수별로 조합이 제시한 기준가 이상의 최고 금액을 써내는 신청자를 낙찰자로 선정하는 공개경쟁입찰 방식을 도입했다. 낙찰금액이 최종 분양대금으로 확정되기 때문에, 입찰 경쟁이 치열해질 경우 실제 분양가격은 조합이 제시한 역대 최고 기준가보다 더욱 높아질 가능성이 크다.

이에 따라 이 현장은 ‘전국 현금부자들의 잔치’가 될 전망이다. 청약 통장은 필요 없지만, 계약금 비중만 20%에 달해 최소 8억원 이상의 현금이 당장 필요하다. 여기에 5000만원의 입찰보증금도 별도로 내야 해 사실상 막대한 현금 동원력을 갖춘 자산가들만의 리그가 되는 것이다.

업계는 단지의 입지와 주변 시세 대비 가격 경쟁력, 그리고 투자가치를 높게 평가하고 있다. 인근 신축 아파트와 비교하면 상대적으로 저렴한 수준이라는 분석이다. 실제로 단지 규모 등에서 차이는 있지만, 지난해 입주를 시작한 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 84㎡는 지난 6월 53억원에 거래됐고, 올해 8월 입주를 시작한 반포동 ‘래미안 트리니원’ 84㎡ 입주권은 지난 8월 57억원에 손바뀜했다.

주변 신축 아파트 84㎡의 올해 최고 가격이 47억∼54억원 수준인 점을 감안하면, 역대 최고가 분양임에도 불구하고 수억 원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있다는 계산이 나오며 실제 결과에 대한 기대감이 커지고 있다. /pkram@chosun.com