서울대 교수 "강남 하락 오래 안 갈 것…수도권 135만 가구 착공 누가 믿나"

[땅집고] 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “서울 집값이 강남·한강변과 강북 지역으로 양분돼 정반대의 움직임을 나타내고 있다”고 말했다. 강남 집값은 하락세로 돌아섰지만 이 같은 하락세가 과거처럼 오래 가지는 않을 것이란 전망이다.

김 교수는 최근 CBS 라디오 '박재홍의 한판승부'에 출연해 “서울 집값을 하나의 숫자로 설명하는 데는 한계가 있다”며 이렇게 말했다. 정부 공급 정책에 대해서는 목표 숫자가 지나치게 크다며 “수도권 135만 가구 착공을 누가 믿겠느냐”고 했다. 그는 2021년부터 해마다 '부동산 트렌드' 시리즈를 펴내 왔고, 최근 '부동산 트렌드 2027'을 출간했다.

◇ 서울 지수 -0.1%… "고가 시장 하락 폭 생각보다 크다"

김 교수 연구실이 빅데이터와 인공지능(AI)으로 만든 서울 아파트 모멘텀 지수는 10월 중순 기준 약 0.1% 하락했다. 김 교수는 "강남·한강권 같은 고가 주택 시장과 2호선 바깥 중저가 시장이 완전히 다르게 움직이고 있다"며 "고가 시장의 하락 폭이 생각보다 크게 잡히고, 중저가 시장은 여전히 소폭 오르고 있어 둘을 가중 평균하면 조사 방법에 따라 서울 전체가 오른 것처럼도, 내린 것처럼도 보일 수 있다"고 했다.

9월 한 달간 서울 25개 구 가운데 14개 구가 올랐다. 상승 지역은 노원·도봉·성북·강서·중랑·은평구 등 강북권이었고, 강남·서초·송파·강동·광진·용산구는 하락했다. 하락 지역 가운데서는 강동구의 낙폭이 특히 컸다.

김 교수는 서울 시장에서 두 가지 큰 흐름을 짚었다. 첫째는 강남3구와 한강권(마포·용산·성동 등)의 동조화다. 그는 “2010년대에는 강남이 오르고 1년쯤 뒤 '마용성'이 따라 올랐는데, 2023년 바닥을 찍고 반등할 때는 두 지역의 변곡점이 같았다”며 "시차가 사라지고 하나의 고가 주택 시장이 됐다"고 했다. 실제로 두 권역은 올해 양도세 중과 유예 종료 예고 뒤 3~4월 함께 하락했고, 6월 일부 반등했다가 6~7월 이후 다시 둔화했다.

둘째는 노원·도봉·강북구 등 2호선 바깥 지역이 여전히 시차를 두고 뒤늦게 오르는 패턴이다. 김 교수는 "강남은 2021년 고점을 훨씬 넘어섰지만 강북에는 아직 2021년 고점을 회복하지 못한 곳도 있어 상승 여지는 남아 있다"고 했다.

◇ "강남, 하락은 맞지만 폭락은 아니다"

김 교수는 강남 시장을 두고 "상승 폭이 둔화하는 수준이 아니라 하락"이라고 했다. 거래량이 줄고 있고, 지수와 호가도 함께 빠지고 있다는 것이다. 그는 특히 올해 2월 서울 고점이 거래량이 적은 상태(1월 약 695건, 2월 600건 미만)에서 나왔다는 점에 주목했다. 김 교수는 "몇몇 높은 가격 거래가 만든 추세였을 수 있다"고 했다.

김 교수는 "강남 불패는 결국 가격을 회복했다는 뜻일 뿐, 분당 신도시가 공급된 1990~1997년, 금융위기 이후인 2010~2013년에도 강남 집값은 크게 빠졌다"고 했다. 다만 "지금은 (강남 아파트값) 하락이 맞지만 폭락은 아니고, 사이클이 짧아져 과거처럼 3~4년씩 하락하지는 않을 것"이라고 했다.

강북 상승세를 흔들 변수로는 금리를 꼽았다. 김 교수는 "강북은 서민 주택시장이라 주택담보대출 이자를 이길 수 없다"며 "현재 주담대 평균 금리가 5% 수준으로 2010년대 이후 가장 높다"고 했다. 이어 "한국은행이 기준금리를 3%에서 3.5%로 올리면 부담은 더 커지고, 강북 집값부터 지금과 다른 방향으로 갈 가능성이 크다"고 했다. 강북 상승세가 멈추면 강남 하락과 합쳐져 서울 전체 지수도 떨어질 수 있다는 설명이다.

◇ 강남 하락이 문제 해결은 아니야…국공유지 분양 시장 빨리 열어야

공급 정책에 대해서는 목표 숫자가 지나치게 크다고 지적했다. 김 교수는 "수도권 135만 가구 착공을 말하는데, 강남구 전체 주택이 24만 가구, 아파트는 13만8000가구"라며 "강남구를 몇 개 만들겠다는 것이냐, 이런 숫자는 사람들이 믿지 않는다"고 했다.

그는 이명박 정부의 보금자리주택을 예로 들었다. 김 교수는 "당초 강남권 10만 가구를 말했지만 실제로는 2만 가구가 나왔고, 주변보다 20% 싸게 분양하자 기존 주택 수요가 분양 시장으로 옮겨 가 2010~2013년 강남 집값이 내려갔다"며 "숫자보다 괜찮은 입지에서 빨리 분양하는 것이 중요하다"고 했다.

특히 그는 "강남이 하락기에 들어서면 사람들이 '문제가 다 풀렸다'고 착각할까 가장 두렵다"며 "지금은 국공유지를 중심으로 분양 시장을 여는 것이 더 급하다"고 강조했다. /sh0293@chosun.com