"잠실, 순식간에 5억 폭락" 주공 5단지, 아시아선수촌 등 줄줄이 급락

[땅집고] 서울 송파구 잠실 일대 구축 아파트를 중심으로 재건축 단지들이 하락세를 보이고 있다. 잠실 재건축 대장주로 꼽히는 잠실주공5단지는 올해 2월 42억원대에 거래됐지만, 지난달에는 37억원대에 잇따라 팔렸다. 같은 잠실동에 있는 잠실우성과 아시아선수촌에서도 고점보다 5억원 낮은 거래가 나왔다. 주요 단지들이 재건축 사업에 속도를 내고 있지만, 수억원씩 낮은 가격에 손바뀜하는 등 고가 재건축 아파트의 가격 조정 움직임이 뚜렷해지고 있다.

◇42억 찍은 잠실주공5단지, 37억원대 거래 잇따라

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 10월 21일 37억2700만원(15층)에 거래됐다. 지난 2월 기록한 42억4700만원(4층)보다 5억2000만원 낮다. 일주일 뒤인 지난달 28일에도 같은 면적이 37억7700만원(7층)에 팔렸다. 8월 41억3700만원(8층), 9월 39억2700만원(7층·11층)에 이어 37억원대까지 내려왔다. 같은 7층끼리 비교해도 한 달여 만에 1억5000만원 낮아졌다.

주목할 점은 재건축 사업이 진전되는 상황에서 가격이 내려왔다는 것이다. 1978년 준공한 잠실주공5단지는 기존 3930가구를 최고 65층, 6411가구로 재건축하는 사업이다. 지난해 6월 서울시 통합심의를 통과했고, 7월엔 송파구로부터 사업시행계획인가를 받았다. 조합은 내년 관리처분계획 인가 신청을 목표로 후속 절차를 진행하고 있다.

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◇잠실우성·아시아선수촌도 5억 낮게 거래

가격 조정은 잠실주공5단지에 그치지 않는다. 같은 잠실동에 있는 잠실우성1·2·3차 전용 131㎡는 5월 39억원(8층)에 거래됐지만, 8월에는 34억원(3층)에 팔렸다. 같은 3층끼리 비교해도 4월 38억3000만원보다 4억3000만원 낮다. 잠실우성은 1981년 준공한 1842가구 규모 단지로, 7월 GS건설을 시공사로 선정돼 사업이 진행되고 있다. 5월 서울시 통합심의를 통과해 최고 49층, 2646가구 규모로 재건축한다.

인근 아시아선수촌도 비슷한 흐름이다. 전용 151㎡는 지난 3월 60억원(5층)에서 10월 55억원(6층)으로 5억원 낮게 거래됐다. 전용 99㎡도 지난 6월 44억5000만원에서 10월 41억8000만원으로 내려왔다. 1986년 준공한 1356가구 규모 아시아선수촌은 현재 주민단체들이 정비계획 수립을 추진하고 있다. 통합재건축준비위원회는 최고 75층, 별도 주민단체인 올바른 아시아선수촌 재건축 추진준비위원회는 최고 65층 개발안을 내세우고 있다.

◇“매도자는 많은데 매수자는 적어”…세제개편도 변수

잠실 일대 재건축 아파트 가격이 내려가는 배경에는 매물 증가와 매수세 위축이 있다는 분석이 나온다. 재건축을 기다리지 않고 집을 팔려는 소유주들이 매물을 내놓는 반면, 매수자들은 추가 하락을 기대하며 매수를 미루고 있다는 것이다.

집주인들이 매물을 내놓는 이유 중 하나는 긴 재건축 사업 기간이다. 잠실주공5단지는 7월 사업시행인가를 받았지만 관리처분인가와 이주, 철거, 착공 등의 절차가 남아 있다. 오랫동안 재건축을 기다려온 집주인들도 새 아파트에 입주하기까지는 추가로 시간을 들여야 한다.

특히 고령 소유주들에게는 기다리는 시간이 부담이다. 잠실주공5단지 인근 부동산중개업소 대표는 “(주변에) 연세 드신 분들이 많이 사신다”며 “재건축을 하려면 시간이 많이 걸리고 기다려야 하기 때문에 연세 드신 분들이 물건을 많이 내놓으신다”고 말했다.

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반면 매수자들은 선뜻 매수에 나서지 않고 있다. 매물이 늘어나면서 선택할 수 있는 물건은 많아졌지만, 가격이 더 내려갈 수 있다는 기대에 관망하는 분위기다. 또 다른 인근 부동산중개업소 대표는 “매수자는 많지 않고 매도자가 더 많다 보니 가격이 떨어졌다”며 “(매물을) 찾는 사람은 그렇게 많지 않다”고 설명했다.

여기에 정부가 추진 중인 부동산 세제개편도 매도 시점을 결정하는 변수로 거론된다. 정부가 8월 발표한 세제개편안에는 주택을 오래 보유할수록 양도세를 깎아주는 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 바꾸는 내용이 담겼다. 정부안대로라면 1세대 1주택자의 보유기간 공제율은 2028년부터 줄어들고, 2029년에는 거주기간에 따른 공제만 남는다. 장기간 보유했더라도 실제 거주기간이 짧은 소유주는 양도세 부담이 커질 수 있는 구조다. 현지 중개업소 관계자도 양도세 관련 제도 변경 논의가 매도 판단에 영향을 주는 요인 중 하나라고 설명했다.

매수자 입장에서는 높은 자금 부담도 문제다. 수도권·규제지역에서 시가 25억원 초과 주택의 주택담보대출 한도는 최대 2억원이다. 잠실주공5단지 전용 76.5㎡를 37억2700만원에 매수하려면 대출을 최대로 받아도 매매대금 중 35억2700만원을 마련해야 한다. 취득세와 향후 재건축 추가분담금도 별도로 부담해야 한다. /givehyun@chosun.com