용산역 앞은 고급 주거지, 뒤편은 20년째 개발 지연…지상철이 가른 '양극화'

[땅집고] 서울 용산역 일대가 지상 철로를 경계로 극명한 온도 차를 보이고 있다. 용산역 앞쪽은 최고급 주상복합과 핫플이 몰린 ‘부촌’으로 탈바꿈한 반면, 철로 뒤편 용산전자상가와 국제업무지구 일대는 20년 가까이 개발이 지지부진해 용산 내부의 양극화가 심화하고 있다는 지적이 나온다. 같은 용산이라는 이름을 쓰지만, 철도와 역사를 경계로 사실상 다른 생활권이 형성된 셈이다.

[땅집고x단단홈즈x블루그라운드 휴면주택 활성화 사전 접수]

◇용산역 앞 주거·상업 갖춘 ‘완성형 부촌’

용산역 앞(동측) 한강대로 주변으로는 서울에서도 손꼽히는 초고가 주거·상권 부지다. ‘아스테리움 용산’, ‘래미안 용산 더 센트럴’, ‘용산 푸르지오 써밋’, ‘용산 시티파크’, ‘파크타워’, ‘용산 센트럴파크’ 등 이름만 대면 아는 30억~60억 원대 주상복합과 단지들이 빽빽하게 들어서 있다.

상권도 빠르게 성장하고 있다. 용산역과 신용산역 주변에는 대형 상업시설과 외식·문화 공간이 들어섰고, 최근에는 용리단길이 젊은 층이 찾는 새로운 상권으로 부상했다. 개성 있는 식당과 카페, 다양한 F&B 브랜드가 모여들면서 과거 전자상가와 업무시설 중심이던 지역의 분위기도 달라지고 있다. 하이브 사옥을 비롯한 기업 시설도 들어서면서 업무와 문화, 상업 기능이 어우러지는 생활권이 형성됐다.

◇국제업무지구 개발 지연에 소외된 전자상가 일대

반면 용산역 뒤편(서측)은 사정이 완전히 다르다. 용산역을 가로지르는 대규모 지상 철로로 인해 동서 간 보행 및 차량 동선이 뚝 끊기면서, 역 뒤편은 수십 년간 발전에서 완전히 소외됐다. 용산전자상가 일대는 과거 전자제품 유통의 중심지였지만 온라인 유통 확대와 상권 변화 등으로 활력을 잃었다.

이 일대의 미래를 바꿀 핵심 사업으로 꼽히는 용산국제업무지구 개발도 아직 갈 길이 멀다. 용산역 정면에 위치한 대규모 부지에 국제업무·상업·주거 기능을 집적한다는 구상은 2000년대 초반부터 추진됐지만 사업 무산과 재추진을 거치며 오랜 기간 실현되지 못했다. 서울의 핵심 입지에 자리 잡은 대규모 개발 부지가 수십 년 가까이 사실상 방치되면서 주변 지역의 정비와 인프라 확충도 늦어졌다.

용산전자상가 일대 개발 역시 이제 본격적인 추진 단계에 들어섰다. 전자상가 11개 구역이 순차적으로 개발되더라도 각 사업장의 인허가와 착공, 준공 시점이 달라 주변 환경이 한꺼번에 개선되기는 어렵다. 개별 사업이 진행되는 동안에는 공사와 교통 불편이 이어질 가능성도 있다. 국제업무지구와 전자상가 개발이 모두 완료돼 하나의 업무·상업·주거 생활권으로 자리 잡기까지는 상당한 시간이 필요하다는 의미다. 서울시에 따르면, 용산전자상가 일대 11개 특별계획구역 중 나진상가 12·13동에 해당하는 5구역이 지난달 착공에 돌입했다. 오피스와 고급 오피스텔을 짓는다.

주거 환경과 생활 인프라의 격차도 뚜렷하다. 역 앞쪽과 달리 뒤편은 대단지 브랜드 아파트나 제대로 된 주거 인프라가 거의 없고, 초·중·고등학교 등 학군 여건 역시 상대적으로 열악하다는 평가를 받는다.

☞클릭 몇 번으로 개발사업 검토? AI로 사업성부터 인허가까지

◇지상 철로로 생활권 완전 단절

용산역 일대는 철도 지상 구간과 역사, 대규모 철도 시설이 지역을 가로지르고 있다. 지도상으로는 역 앞과 뒤편이 가까워 보이지만 실제 보행 동선은 제한적이다. 철도를 사이에 둔 지역을 오가려면 정해진 통로와 횡단 동선을 이용해야 해 이동이 불편할 수밖에 없다. 역 앞쪽에 형성된 상권과 주거 인프라가 철도 너머 전자상가 일대까지 자연스럽게 확장되지 못하는 배경 중 하나다. 부동산 업계 관계자는 “용산역 앞은 이미 주거·상업·문화 시설이 완벽하게 안착한 완성형 부촌인 반면, 용산역 뒤편은 국제업무지구와 전자상가 개발 등 10년이상이 걸리는 미래형 단지”라고 말했다. 철도 지하화는 윤석열 전 대통령의 공약이었지만, 탄핵당하면서 사실상 백지화된 상태이다. /hongg@chosun.com