대전 둔산 재건축에도 2억원대 재초환 폭탄.."억지 과세, 소송불사" 주민 반발

[땅집고] 대전의 2763가구 규모 재건축 단지 ‘둔산 더샵 엘리프’에 조합원 1인당 최대 2억원을 웃도는 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 예고되면서 논란이 커지고 있다. 조합이 산정 방식에 반발하며 법적 대응까지 거론하는 등 서울에 이어 지방에서도 억대 재초환을 둘러싼 갈등이 본격화하는 모습이다.

9일 대전시가 국회 행정안전위원회 소속 권영진 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 서구 용문동 1·2·3구역 재건축사업은 내년 상반기 재초환 부담금 부과가 예정돼 있다. 현재 한국부동산원이 부과액을 검토 중이며, 조합원은 758명이다. 앞서 이 단지는 조합원 1인당 최대 2억7600만원의 부담금이 추산된 바 있다.

용문동 1·2·3구역은 기존 1620가구를 최고 33층, 2763가구의 ‘둔산 더샵 엘리프’로 재건축한 사업장이다. 대전 지하철 1호선 용문역과 가까운 역세권 단지로, 인근에 롯데백화점 대전점과 탄방초등학교 용문분교장 등이 있다. 포스코이앤씨와 계룡건설이 시공했으며, 2021년 12월 착공해 지난해 2월 공동주택 부분 준공인가를 받았다.

재초환은 재건축으로 발생한 초과이익 일부를 환수하는 제도로, 조합원들은 공사비 등에 따른 추가분담금과 별도로 부담금을 납부해야 할 수 있다. 실제 집을 팔아 차익을 실현하지 않았더라도 부과될 수 있어 일종의 재건축 ‘통행세’로 불린다.

조합 측은 종전 자산가격과 개발비용 산정 방식에 문제가 있다는 입장이다. 용문동 1·2·3구역 재건축조합 관계자는 “우리 사업장은 단독주택 재건축으로 일반적인 공동주택 재건축과 차이가 있다”며 “종전 가격 산정부터 문제가 있고 기부채납과 사업비도 제대로 반영해야 한다”고 주장했다. 이어 “정확한 부담금이 산출되지는 않았지만 조합 입장에서는 부담금을 내지 않는 게 맞다고 본다”고 말했다.

이 관계자는 “만약 부과가 현실화한다면 결국 조합원들이 선택할 수 있는 방법은 소송밖에 없을 것”이라며 “최근 재초환 관련 보도가 잇따르면서 조합원들의 항의가 늘고 있다”고 덧붙였다.

◇거래 영향은 제한적… 서울 첫 예정액 통지에 지방까지 긴장

둔산 더샵 엘리프는 준공 이후 일부 주택형에서 거래가격이 올랐다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 1단지 전용 84㎡는 지난해 6월 7억9000만원(20층)에서 올해 3월 8억1000만원(14층)으로 상승했다. 전용 85㎡도 지난 6월 7억9000만원(10층)에 거래됐다. 최근 전용 84㎡대 매물 호가는 9억~10억원대로 실거래가보다 높은 수준이다.

다만 현지 중개업계는 재초환 논란이 현재 매매가격에 별다른 영향을 주지 않는다고 설명했다. 인근 A공인중개사사무소 대표는 “준공 전에는 재초환 부담 주체를 매매계약서 특약으로 정하기도 했다”며 “지금 매수하는 사람들은 기존 조합원 지위를 승계하는 게 아닌 만큼 매도인이 내는 것”이라고 말했다. 입주 이후 주거환경이 개선되고 입지에 대한 평가가 높아진 점이 가격에 반영됐다는 설명이다.

그러나 아파트 거래가격과 별개로 재초환 부담이 지방 재건축사업 전반에 미칠 파장은 적지 않을 것으로 보인다. 서울 서초구는 이날 반포현대 재건축조합에 총 179억원 규모의 부담금 예정액을 사전통지했다. 지방에서는 대전뿐 아니라 대구 수성구 범어우성1차와 우방범어타운2차도 부담금 부과 대상으로 거론된다. 이들 금액 역시 확정되진 않았으나 지방 주요 재건축사업도 재초환 부담에서 자유롭지 않다는 점을 보여준다.

특히 지방은 서울보다 재건축사업의 수익성을 확보하기 어려운 시장 여건이라는 점에서 우려가 크다. 국토교통부에 따르면 지난 9월 말 대전 미분양 주택은 2329가구로 지난해 말보다 38.9% 증가했다. 전국 미분양 주택의 약 73%도 비수도권에 집중돼 있다. 상대적으로 주택가격 상승 기대가 크지 않은 가운데, 조합원 동의 확보와 사업비 조달도 더욱 어려워질 수 있다는 지적이 나온다. /chan2@chosun.com