헬리오시티가 실거래보다 7억 낮게…서울 아파트 추천 경매 6선

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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 11월 16~19일 입찰을 진행하는 서울 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 송파구 가락동 '헬리오시티' 5층(전용 84.95㎡·2025타경52183) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 11월 셋째 주 서울 아파트 경매 92건 중 대항력 있는 임차인이나 낙찰자가 떠안는 등기가 없고, 같은 단지·같은 면적의 최근 60일 매물이나 최근 6개월 실거래가가 있으며, 최저가가 그 시세보다 확실히 낮은 물건을 가려냈다. 92건 중 38건은 임차인 대항력 문제로, 18건은 유치권·지분 같은 특수권리로 빠졌고, 11건은 시세가 오히려 최저가보다 낮았다. 남은 12건 중 시세와 차이가 큰 순서로 6건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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서울 아파트 경매에서는 '최저가가 곧 낙찰가'라는 착각을 경계해야 한다. 최근 6개월 송파구 아파트 경매 낙찰가율은 107.7%, 관악구는 100.4%로 감정가를 넘겨 팔리는 일이 흔했다. 반면 강서구는 78.8%, 강남구는 95.3%였다. 땅집고옥션은 이번 6건에서 볼 것은 '얼마나 싸게 사느냐'보다 '어디서 경쟁이 약하냐'라고 강조했다. 강남데시앙파크와 그랜드아이파크는 응찰자가 적은 구에 있고, 삼성산주공은 실수요자가 몰리는 가격대여서 최저가보다 꽤 높게 써야 할 것으로 내다봤다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 5층(2025타경52183)이다. 매각기일은 11월 16일이며 서울동부지법 본원에서 입찰이 진행된다.

이 물건은 송파구 가락동 913에 위치한 전용 84.95㎡ 구조다. 감정가는 27억 9000만원이다. 지난 10월 12일 첫 경매에서 유찰돼 11월 16일 최저가가 22억 3200만원(감정가의 80%)으로 다시 나온다. 10월 3일 같은 면적 실거래가가 29억 9500만원이어서 최저가와 7억 6300만원 차이가 난다. 감정가 자체도 최근 실거래가보다 2억원 낮았다. 네이버 매물은 저층 27억원부터이고 9월 22일에는 9층이 30억 5500만원에 거래됐다. 최저가는 매물 최저가보다 4억 6800만원 낮다.

그런데도 첫 회차에는 아무도 입찰하지 않았다. 이 동네 아파트 경매는 최근 6개월 평균 응찰자가 8.7명에 낙찰가율이 107.7%인 곳이어서 이례적이다. 땅집고옥션은 이유가 등기부에 있다고 봤다. 말소기준은 2021년 은행 근저당이고, 이후 2023년 법인 전세권, 2024년 개인 가처분이 들어왔고 2025년 경매개시결정이 이어졌다. 전세권자는 이 경매를 신청한 채권자라 소멸한다. 문제는 가처분이다. 말소기준보다 뒤여서 원칙적으로 소멸하지만, 소유권 자체를 다투는 가처분이면 낙찰 뒤에도 분쟁이 남을 수 있다. 점유자는 2025년 전입한 세대로 대항력이 없어 떠안는 보증금은 없고, 이사 문제는 협의나 인도명령으로 풀어야 한다.

땅집고옥션은 "헬리오시티가 유찰된 이유는 등기부의 가처분일 것으로 추정된다"며 "가처분 신청서의 피보전권리를 확인하기 전에는 입찰표를 쓰지 않겠다"고 설명했다. 22억원대 물건이어서 대출·명도·가처분을 한꺼번에 따져봐야 한다는 게 땅집고옥션의 조언이다. 가처분이 풀리면 경쟁이 다시 붙을 가능성이 크다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 11월 16~19일 입찰을 진행하는 서울 아파트 추천 물건으로 ▲서울 강남구 세곡동 강남데시앙파크 9층(전용 114.69㎡·최저가 14억 9600만원) ▲서울 강서구 화곡동 그랜드아이파크 8층(2026타경84·전용 126.65㎡·최저가 8억 9600만원) ▲서울 강서구 화곡동 그랜드아이파크 12층(2026타경84·전용 149.32㎡·최저가 10억원) ▲서울 관악구 신림동 삼성산주공 19층(전용 83.21㎡·최저가 5억 960만원) ▲서울 동마아파트 14층(전용 59.99㎡·최저가 3억 7680만원)을 제시했다. 삼성산주공은 같은 면적이 10월 9일 6억 4000만원에 거래돼 실거래가보다 1억 3040만원 낮고 소유자가 살고 있다. 동마아파트는 매물(9층 4억 2000만원) 대비 4320만원, 5월 실거래가(3억 9500만원) 대비 1820만원 낮아 6건 중 차이가 가장 작지만 3억대 서울 아파트라면 실수요자에게 의미가 있다. 삼성산주공은 11월 17일, 강남데시앙파크는 11월 18일, 그랜드아이파크는 11월 19일 입찰이 진행된다. /sh0293@chosun.com