이상우 "옆집이 투자자인지 실거주자인지 파악도 못하면 재건축 헛바퀴"

[땅집고] “대출 규제와 세금 부담, 토지거래허가구역 등으로 원하는 상급지로 이사를 못 가는 상황이라면, 방관할 게 아니라 정비사업(재건축·리모델링)을 통해 내가 가진 단지의 가치를 직접 끌어올려야 할 때다.”

이상우 인베이드투자자문 대표는 3일 땅집고와의 인터뷰에서 정비사업을 추진하려는 단지라면 사업성 분석에 앞서 주민 구성과 이해관계부터 파악해야 한다고 강조했다. 그는 “실거주 비중이 높은 단지라면 무리한 시세차익이나 고급화만 노릴 게 아니라, 오랫동안 쾌적하게 정주할 수 있는 주거 상품을 만드는 데 집중해야 싸움이 안 난다”며 “반대로 투자자 비중이 높은 곳은 중소형 평형 중심으로 사업성과 수익성을 극대화하는 전략이 맞을 수 있다”고 했다. 즉, 명확한 목표 기준 하나를 정하고 주민 뜻을 하나로 모아야 사업이 표류하지 않는다는 것이다.

이 대표는 재건축과 리모델링을 고민하는 주민들이 실제로 사업을 이해하고 판단할 수 있도록 돕는 자리를 마련했다. 이달 15일 서울 서초역 인근 흰물결아트센터에서 정비사업을 경험한 전·현직 조합장과 함께 사업을 성공적으로 추진한 사례 등을 바탕으로 실제 현장에서 부딪히는 문제와 해결 방법을 공유할 예정이다.

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-부동산 시장이 지역별로 온도 차가 크다. 내년 집값은 어떻게 전망하나.

“중하급지 집값이 크게 오르고 최상급지는 소폭 하락하는 흐름이 나타났다. 내년에는 이런 가격 차이에 따른 갈아타기가 한 차례 진행될 것으로 본다. 상급지 안에서도 초상급지는 올해처럼 상대적으로 부진하고, 중급지들은 오히려 견조한 흐름을 보일 수 있다. 결국 지역별 가격이 다 같이 상향 평탄화되는 방향으로 움직일 가능성이 있다.”

-현금 여력이 있다면 매수하기 좋은 타이밍 아닌가.

“그렇다. 대출이 어려운 상황에서는 결국 현금 여력이 있는 사람이 시장에 들어올 수밖에 없다. 자금이 어느 정도 받쳐준다면 초상급지는 오히려 매수 기회가 될 수도 있다. 다만 세금을 낼 수 있는 사람이어야 한다. 매입 가격만 볼 게 아니라 취득과 보유 과정에서 발생하는 세금까지 감당할 수 있는지가 중요하다.”

-최근 정비사업을 추진하는 단지가 늘고 있다. 지금 정비사업을 서둘러야 하는 이유는 무엇인가.

“두 가지 핵심 이유가 있다. 첫째는 대출 규제와 세금 부담 때문에 쉽게 다른 동네 상급지로 이사를 가지 못하는 환경이라는 점이다. 이사를 못 가고 장기 거주를 해야 한다면, 우리 집 내부만 인테리어할 게 아니라 단지 전체를 고쳐서 가치를 올려야 한다는 현실적 판단이 설 수밖에 없다. 연식에 따라 재건축이든 리모델링이든 선택해서 추진할 때가 됐다. 둘째는 정부 주도의 1기 신도시 재건축 속도가 예상보다 매우 빠르다는 점이다. 분당의 경우 특별정비구역 추가 지정 등으로 사업이 가시화되면서 매물이 자취를 감추고 있다. 용인 수지 등 인근 지역도 리모델링과 재건축이 활발하다. 주변 신도시와 재건축 단지들이 속도를 내는데 우리만 손 놓고 있을 수는 없다는 위기의식과 보조를 맞춰야 한다는 공감대가 형성되고 있다.”

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-정비사업을 시작할 때 가장 먼저 살펴야 할 것은 무엇인가.

“단지에 누가 살고 있는지부터 파악해야 한다. 투자자가 많은 단지인지, 실제 거주하는 사람이 많은 단지인지에 따라 사업 전략이 달라진다. 투자자들은 사업 이후 자산 가치와 수익성을 중요하게 생각하는 반면, 실거주자들은 새 아파트에 계속 거주할 수 있는지, 기존과 비슷한 면적을 받을 수 있는지를 중요하게 여긴다.”

-예를 든다면.

“투자자 비중이 높은 단지라면 작은 평형을 선택해 분담금을 줄이는 전략에 동의할 가능성이 있다. 기존 전용 84㎡를 보유한 사람이 재건축 이후 전용 59㎡를 선택하는 방안도 생각해볼 수 있다. 반면 실거주자가 많은 단지에서는 기존보다 작은 집으로 옮기는 데 반대하는 목소리가 클 수밖에 없다. 주민 구성을 파악하지 않고 일률적으로 사업 계획을 세우면 갈등이 생긴다.”

-대형 평형이 몰린 특정 동을 재건축 사업에서 제외해 논란도 있었다.

“대지지분의 가치를 제대로 인정하지 않는 조합이 생각보다 많다. 일반적으로 큰 평형을 가진 세대는 작은 평형보다 대지지분이 큰 경우가 많다. 그런데 단지 내 다수를 차지하는 소형 평형 소유자들의 의견이 사업 과정에서 더 크게 반영되면 대형 평형 소유자들의 권리가 제대로 평가받지 못할 수 있다. 예를 들어 전체 800가구 중 대형 평형이 100가구뿐이라면 숫자로는 소수다. 그렇다고 이들의 대지지분과 재산권을 가볍게 봐서는 안 된다. 대지지분에 따른 권리와 사업 기여도를 따져야 한다. 특정 동이나 일부 세대의 권리를 일방적으로 배제하는 방식으로 사업을 추진하면 갈등이 커질 수밖에 없다.”

-재건축과 리모델링 중 어떤 사업 방식을 선택해야 하나.

“기존 용적률이 낮아 재건축을 통해 일반분양 물량을 충분히 확보할 수 있다면 재건축이 유리할 수 있다. 입지가 좋고 새 아파트로 바뀌었을 때 가치 상승 폭이 크다면 추가 분담금을 감수하고 재건축을 추진할 이유도 있다. 반대로 기존 용적률이 이미 높아 재건축을 해도 일반분양 물량이 많지 않고, 주민들이 추가 분담금을 감당하기 어렵다면 리모델링을 대안으로 검토할 수 있다. 결국 용적률과 일반분양 가능 물량, 사업 이후 가치 상승분, 주민들의 부담 능력을 함께 비교해야 한다.”

-연식에 따라서도 선택 기준이 달라지나.

“2000년대 초중반에 지어진 아파트라면 리모델링을 검토할 여지가 있다. 반면 준공 30~40년이 넘은 아파트처럼 노후도가 심한 단지는 재건축을 하는 게 맞다고 본다. 지어진 지 50~60년 된 건물을 리모델링하는 것은 한계가 있다. 용적률이 이미 250~300% 수준인 단지는 재건축을 하더라도 사업성이 충분히 나오지 않을 수 있다. 그렇다고 리모델링이 무조건 답도 아니다. 단지별로 재건축했을 때 확보할 수 있는 일반분양 물량과 주민들의 분담금 부담을 비교해야 한다.” /hongg@chosun.com