김포시 오피스텔 최저가 4733만원…월세형 수도권 오피스텔 추천 경매

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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 11월 10~12일 입찰을 진행하는 수도권 오피스텔 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 김포시 구래동 '현대썬앤빌더킹' 6층(전용 26㎡·2025타경34907) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 김포·남양주·평택·서초·부평 등 수도권 주요 지역 오피스텔 중 임차인이 대항력이 없고 월세 수익률 계산이 가능한 최저가 1억원 안팎 알짜 물건 6건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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오피스텔 경매에서는 시세 차익보다 월세 수익률 계산이 먼저다. 대표 물건 '현대썬앤빌더킹' 6층은 감정가의 34%까지 내려왔지만, 감정가가 시세보다 높게 매겨져 있어 같은 면적 매물 최저가를 기준으로 다시 재면 56% 수준이다. 그래도 싼 편이지만 숫자가 부풀려 보일 수 있다는 점은 알고 가야 한다. 땅집고옥션은 오피스텔이 주거용으로 쓰이더라도 취득세율이 4.6%여서 아파트처럼 1.1%로 계산하면 자금 계획이 틀어진다고 강조했다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 김포시 구래동 '현대썬앤빌더킹' 6층(2025타경34907)이다. 매각기일은 11월 12일이며 인천지법 부천지원에서 입찰이 진행된다.

이 물건은 김포시 구래동 대로변에 10층 오피스텔 두 동이 나란히 선 단지의 전용 26㎡ 구조다. 1층에는 상가가 줄지어 있고 위로는 원룸이 빼곡하다. 감정가는 1억 3800만원이다. 세 번 유찰돼 최저가가 4733만원(감정가의 34%)까지 내려왔다. 이 건물 같은 면적 매물은 8건이고 가장 싼 값이 8400만원이어서, 최저가는 그 56% 수준이다.

월세 수익도 확인된다. 6층 임차인은 보증금 3000만원에 월 20만원 조건이다. 최저가에 낙찰받아 같은 조건으로 다시 세를 놓는다고 가정하면, 보증금을 뺀 실제 투입 금액은 1733만원이고 1년 월세는 240만원이다. 세금·관리비·공실 전 단순 계산으로 연 수익률이 13.8%다. 임차인은 말소기준권리보다 늦게 입주해 대항력이 없다. 취득세는 4.6%를 적용해 약 218만원이다.

땅집고옥션은 "수도권 오피스텔 경매에서 김포 6층은 수익률이, 다산은 매물 37건이 받쳐 주는 시세가 강점"이라며 "오피스텔은 시세 차익보다 월세 계산이 먼저"라고 설명했다. 입찰가 상한은 같은 면적 최저 매물가(8400만원)와 월세 기준 수익률을 함께 놓고 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

같은 사건으로 9층 전용 22㎡도 4047만원에 나온다. 매물 7건 중 최저 6300만원의 64% 수준이며, 임차인이 보증금 3000만원으로 살고 있지만 역시 대항력이 없다. 남양주시 다산동 '다산안강럭스나인' 10층(2025타경72048)은 전용 20㎡의 최저가 7203만원이 같은 면적 매물 37건 중 가장 싼 9900만원의 73% 수준이다. 임차인이 보증금 4000만원에 월 25만원을 내고 있다. 입찰보증금은 6건 모두 최저가의 10%다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 11월 10~12일 입찰을 진행하는 수도권 오피스텔 추천 물건으로 ▲경기 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 9층(2025타경34907·전용 22㎡·최저가 4047만원) ▲경기 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 10층(2025타경72048·전용 20㎡·최저가 7203만원) ▲경기 평택시 장당동 평택고덕아이파크 25층(2025타경42093·전용 21㎡·최저가 7742만원) ▲서울 서초구 우면동 5층(2025타경102721·전용 14㎡·최저가 7200만원) ▲인천 부평구 부평동 에스씨제일행복해 4층(2025타경514985·전용 61㎡·최저가 1억 4070만원)을 제시했다. 평택고덕아이파크는 매물 10건 중 최저 1억 500만원의 74%, 우면동 원룸은 매물 9500만원의 76%, 에스씨제일행복해는 비교 매물 1억 8300만원의 77% 수준이다. 평택고덕과 부평은 11월 10일, 다산은 11월 11일, 김포 두 호실과 우면동은 11월 12일 입찰이 진행된다./sh0293@chosun.com