하계동 34평 아파트, 매물과 4억 차이…서울 아파트 추천 경매

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 11월 10~13일 입찰을 진행하는 서울 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 노원구 하계동 '한신·동성아파트' 6층(전용 112.24㎡·34평·2024타경108231) 등 5개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 하계·신내·흥인·오류·구로 등 서울 주요 지역 아파트 중 같은 단지·같은 면적 매물보다 최저가가 낮고 떠안을 권리가 없는 알짜 물건 5건을 최종 추려냈다. 최저가는 2억대부터 13억대까지다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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서울 아파트 경매에서 입찰 전에 볼 것은 사실 세 가지로 압축된다. 같은 단지·같은 면적 매물보다 얼마나 낮은지, 떠안을 권리가 없는지, 누가 살고 있는지다. 땅집고옥션은 이 세 가지를 모두 통과한 5건을 선정했다. 5건의 최저가는 같은 면적 매물 최저가의 66~75% 수준이다. 비교 매물이 2~9건에 걸쳐 있어 몇 건과 비교했는지도 함께 확인해야 한다.

땅집고옥션이 선정한 5개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 노원구 하계동 '한신·동성아파트' 6층(2024타경108231)이다. 매각기일은 11월 10일이며 서울북부지법 본원에서 입찰이 진행된다.

이 물건은 노원구 하계동 256-5에 위치한 전용 112.24㎡(34평) 구조다. 감정가는 9억 9000만원이다. 한 차례 유찰돼 최저가가 7억 9200만원(감정가의 80%)까지 내려왔다. 12억원짜리 같은 면적 매물 3건과 비교하면 차이가 4억 800만원, 최저가는 그 66% 수준이다.

권리관계는 소유자가 살고 있고 임차인이 없다. 매물 시세보다 낮게 매겨진 감정가 탓에, 감정가 대비 80%라는 숫자보다 실제 할인 폭이 크다. 최저가에 낙찰되면 취득세는 1주택 가정 시 약 2145만원이다.

땅집고옥션은 “34평에 매물과 4억 차이가 나고 권리도 깨끗해 이번 5건 중 가장 먼저 볼 물건”이라며 "감정가가 시세를 못 따라온 집은 감정가 대비 비율보다 실제 할인이 더 크다"고 설명했다. 입찰가 상한은 같은 면적 매물가(12억원)와 비교 매물 수(3건)를 함께 놓고 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

비교 대상 중에서는 구로구 오류동 '다청림아파트' 2층(2025타경13949)이 눈길을 끈다. 2013년 사용승인된 7층 단지의 전용 36㎡로 최저가 2억 1600만원이다. 이 면적 매물 2건이 모두 3억원이어서 최저가는 그 72% 수준이며, 소유자 가족이 살고 있다. 중구 '청계천두산위브더제니스' 27층 웨스트는 전용 147㎡(45평)로, 감정가 20억 5200만원에서 두 번 유찰돼 13억 1328만원까지 내려왔다. 매물 7건 중 가장 싼 18억원의 73% 수준이며 소유자가 살고 있다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 11월 10~13일 입찰을 진행하는 서울 아파트 추천 물건으로 ▲서울 구로구 오류동 다청림아파트 2층(2025타경13949·전용 36㎡·최저가 2억 1600만원) ▲서울 중구 흥인동 청계천두산위브더제니스 27층 웨스트(2026타경100062·전용 147㎡(45평)·최저가 13억 1328만원) ▲서울 중랑구 신내동 진로아파트 11층(2025타경13525·전용 102㎡·최저가 7억 400만원) ▲서울 구로구 구로동 구일우성아파트 6층(2026타경5780·전용 114.47㎡·최저가 7억 1360만원)을 제시했다. 하계 한신·동성과 신내 진로는 11월 10일 서울북부지법, 청계천두산위브더제니스는 11월 10일 서울중앙지법, 구일우성은 11월 10일 서울남부지법, 다청림은 11월 13일 서울남부지법에서 입찰이 진행된다./sh0293@chosun.com