구리 교문동 130㎡ 아파트가 매물 가격 60%에… 대형 아파트 추천 경매

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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 11월 9~12일 입찰을 진행하는 수도권 대형 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 구리시 교문동 '덕현아파트' 12층(전용 135㎡·41평·2025타경72200) 등 7개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 구리·고양 일산·용인 성복·마북·동백 등 수도권 주요 지역 대형 아파트 중 전용 130㎡ 이상 물건 7건을 최종 추려냈다. 7건 모두 같은 단지 매물 최저가의 74% 이하에서 시작하며, 낙찰자가 떠안을 임차인이나 인수 권리가 있는 물건은 제외했다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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대형 평형 경매에서는 비교 대상이 되는 매물이 적어 숫자 자체가 흔들린다는 점을 경계해야 한다. 같은 단지 같은 면적 매물이 4건뿐인 '덕현아파트'보다 17건이 받쳐 주는 '연원마을쉐르빌'이 숫자로는 더 단단하다는 게 땅집고옥션의 설명이다. 땅집고옥션은 비교한 매물이 몇 건인지를 함께 봐야 한다고 강조했다. 이번 7건의 최저가는 같은 단지 매물 최저가의 55~74% 수준이다.

땅집고옥션이 선정한 7개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 구리시 교문동 '덕현아파트' 12층(2025타경72200)이다. 매각기일은 11월 11일이며 의정부지법 남양주지원에서 입찰이 진행된다.

이 물건은 구리시 교문동 808에 위치한 전용 135㎡(41평) 대형 구조다. 감정가는 10억 3000만원이다. 한 차례 유찰돼 최저가가 7억 2100만원(감정가의 70%)까지 내려왔다. 같은 단지 같은 면적 매물 4건의 최저가가 모두 12억원 선인데, 이 물건은 그 60%에서 출발한다.

권리관계는 소유자 가족이 살고 있고 임차인은 없다. 다만 6억~9억원 구간이어서 세율이 올라가, 취득세는 최저가 기준 세전 추정으로 약 1577만원이다. 비교 매물이 4건뿐이어서 숫자가 크더라도 근거는 상대적으로 얇다.

땅집고옥션은 "덕현은 대형 아파트 경매 중 숫자가 가장 크고, 연원마을은 비교 근거가 가장 단단하다"며 "대형 평형은 매물이 적은 만큼 몇 건과 비교했는지도 함께 봐야 한다"고 설명했다. 입찰가 상한은 같은 단지 같은 면적 매물 호가(12억원 선)와 비교 매물 수를 함께 놓고 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

비교 대상 중에서는 일산동구 중산동 '산들마을' 3층이 최저가 비율이 가장 낮다. 전용 160㎡(48평)로 두 번 유찰돼 2억 7930만원까지 내려왔고, 같은 단지 매물 8건 중 가장 싼 5억 1000만원의 55% 수준이다. 용인 기흥구 마북동 '연원마을쉐르빌' 3층은 전용 184㎡의 최저가 5억 7820만원이 매물 17건 중 최저 7억 8000만원의 74%이고, 소유자가 살고 있다. 기흥구 중동 '신동백롯데캐슬에코1단지' 17층은 2013년 입주한 40층 단지로, 전용 130㎡의 최저가 5억 6350만원이 매물 최저가(8억 5000만원)의 66%다.

입찰 비용도 미리 계산해야 한다. 6억원 이하 물건은 1주택 기준 취득세율 1.3%가 적용돼 '산들마을'은 약 363만원이다. 입찰보증금은 7건 모두 최저가의 10%다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 11월 9~12일 입찰을 진행하는 대형 아파트 추천 물건으로 ▲경기 고양시 일산동구 중산동 산들마을 3층(2026타경61055·전용 160㎡(48평)·최저가 2억 7930만원) ▲경기 고양시 일산동구 마두동 강촌마을 2층(2026타경61253·전용 166㎡(50평)·최저가 5억 7960만원) ▲경기 용인시 수지구 성복동 성남마을벽산 16층(2024타경101925·전용 192㎡(58평)·최저가 6억 900만원) ▲경기 용인시 기흥구 마북동 연원마을쉐르빌 3층(2024타경89421·전용 184㎡·최저가 5억 7820만원) ▲경기 용인시 기흥구 중동 신동백롯데캐슬에코1단지 17층(2025타경55609·전용 130㎡·최저가 5억 6350만원) ▲경기 고양시 덕양구 성사동 래미안휴레스트 8층(2026타경61680·전용 151㎡·최저가 5억 50만원)을 제시했다. 연원마을은 11월 9일, 성남마을벽산은 11월 10일, 덕현·산들마을·강촌마을·신동백롯데캐슬은 11월 11일, 래미안휴레스트는 11월 12일 입찰이 진행된다. /sh0293@chosun.com