입력 : 2026.10.30 11:20
압구정·반포서 비슷한 집 교환해 양도세 미리 정산
공제 축소 전 세금 부담 줄이기…집값 하락 땐 역효과
[땅집고] 서울 강남구 압구정동과 서초구 반포동 등 고가 아파트 밀집 지역에서 집주인끼리 아파트를 맞바꾸는 '교환 거래'가 절세 수단으로 주목받고 있다. 정부가 고가주택에 대한 양도소득세 공제 혜택을 줄이는 방안을 추진하면서 기존 양도차익을 미리 정산하려는 움직임이다. 오래 보유한 아파트를 비슷한 가격의 다른 아파트와 교환해 현행 장기보유특별공제 혜택을 받고, 새 아파트의 취득가액을 현재 시세 수준으로 높이는 방식이다.
◇10억에 산 집 80억 됐다면…아파트 바꿔 취득가액 높인다
26일 부동산·세무업계에 따르면 최근 강남권 고가 아파트 소유자들을 중심으로 비슷한 가격대의 주택을 맞바꾸는 교환 거래에 관심이 늘고 있다. 일반적인 아파트 거래가 집을 팔고 현금을 받는 방식이라면 교환 거래는 서로의 주택을 넘겨받는 방식이다. 두 아파트의 가격이 같으면 별도로 주고받는 돈 없이 소유권을 이전할 수 있다.
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예를 들어 과거 10억원에 매입한 압구정 아파트가 현재 80억원으로 올랐다고 가정할 때, 집주인이 이 아파트를 팔면 70억원의 시세차익이 발생한다. 현행 세법에서는 1세대 1주택자가 일정한 보유·거주 요건을 충족하면 장기보유특별공제를 통해 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 기준을 초과하는 부분에 대해 세금을 낸다.
교환 거래는 이 같은 공제 혜택을 활용하는 방식이다. 가령 같은 아파트 단지 101동의 10층과 13층이 각각 80억원이라면 두 집주인이 주택을 맞바꿀 수 있다. 세법상 교환도 양도에 해당하기 때문에 기존 주택을 처분한 것으로 보고 양도세를 계산한다. 주택을 넘겨받을 때는 취득세도 내야 한다.
핵심은 교환 이후 달라지는 취득가액이다. 기존에 10억원에 샀던 집을 80억원에 교환하면 70억원의 차익에 대한 양도세를 정산할 수 있다. 대신 새로 취득한 아파트는 교환 당시 인정한 80억원을 취득가액으로 삼을 수 있다. 이후 해당 아파트 가격이 100억원으로 오르더라도 새로 발생한 양도차익은 20억원으로 계산한다. 현재 공제 혜택을 적용받아 기존 차익에 대한 세금을 먼저 내고, 향후 양도세를 계산할 때 적용하는 취득가액을 높여두는 셈이다.
◇2029년부터 공제액 10억 제한…고가주택 세 부담 커질 듯
강남권에서 교환 거래를 절세 수단으로 거론하는 배경에는 정부의 세제개편안이 있다. 정부는 올해 8월 발표한 세제개편안에서 장기보유특별공제의 보유기간 공제를 줄이고, 실제 거주기간에 따른 공제를 확대하는 방안을 제시했다.
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 대해 각각 연 4%씩, 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%를 공제한다. 정부안에 따르면 2028년부터 보유기간 공제율은 연 2%로 줄고 거주기간 공제율은 연 6%로 높아진다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 대해서만 연 8%를 적용한다.
공제금액에도 상한이 생긴다. 현재는 별도 상한이 없지만 정부는 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원으로 제한할 계획이다. 양도차익이 수십억원에 달하는 고가주택 소유자들은 공제받을 수 있는 금액이 크게 줄어들 수 있다.
교환 거래는 실제 통계에서도 확인할 수 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 전국 아파트 교환 거래는 305건으로, 2023년 이후 3년 만에 상반기 기준 최대치를 기록했다. 서울에서는 같은 기간 57건이 이뤄져 2024년 상반기 41건보다 약 39% 증가했다.
◇취득세·이사 부담까지 감수…집값 하락하면 손해 볼 수도
다만 교환 거래가 반드시 절세로 이어지는 것은 아니다. 기존 주택의 양도세와 새 주택의 취득세를 모두 부담해야 하는 데다, 소유권 이전과 이사에 따른 비용도 발생한다. 새로 취득한 주택은 향후 매각할 때 적용받을 장기보유특별공제의 보유·거주 요건도 다시 따져봐야 한다.
집값 하락도 변수다. 교환 당시 80억원이었던 아파트 가격이 이후 떨어지면 세금을 미리 낸 것이 오히려 손해로 이어질 수 있다. 반대로 집값이 계속 오른다면 오른 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 효과가 있다.
가족 간 교환 거래는 증여세 문제도 살펴야 한다. 부모와 자녀가 시세가 다른 주택을 맞바꾸면서 차액을 제대로 정산하지 않거나 실제 시세와 다른 가격으로 거래하면 세무당국이 증여로 판단하거나 거래가액을 인정하지 않을 수 있다.
정부 세제개편안의 최종 입법 여부도 고려 요소다. 공제율과 공제한도, 시행 시점이 달라지면 예상했던 절세 효과 역시 달라질 수 있다. 따라서 교환 당시 부담하는 세금과 향후 매각 시 발생할 세금까지 비교한 뒤 거래 여부를 판단해야 한다.
한 세무 전문가는 “결국 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있을 때 기존 양도차익에 대한 세금을 미리 정산하고, 현재 시세로 주택을 다시 취득하는 방식”이라며 “취득세를 추가로 내고 이사까지 감수해야 하지만, 강남 집값은 장기적으로 계속 오를 것이라는 기대가 깔려 있다”고 설명했다. /mjbae@chosun.com