"눈 먼 돈 날리던 주차장, AI로 분석하니 매출 2배 뛰었다"

[땅집고] “그 유명한 ‘메세나폴리스’ 주차장도 핵심 자산이란 인식이 부족하다보니 그동안 관리·운영 부실로 버리는 돈이 많았어요. 하지만 입출차 데이터를 AI로 분석한 뒤 개선 전략을 적용하니, 매출이 기존 대비 80% 정도 뛰면서 알짜로 급부상했죠.”

일본 부동산 시장에서 주차장은 아파트나 오피스처럼 핵심 부동산 상품군으로 통한다. 상장한 관련 기업만 최소 8곳에 달할 정도다. 하지만 국내에선 주차장 시장 규모가 총 1조원에 불과한 데다 아직 수익형 상품이라는 인식 자체도 부족한 편이다. 2020년대 들어 수도권을 중심으로 최신 입출차 설비와 전문 운영 기업을 고용한 주차장이 생겨나긴 했지만, 아직 소규모 현장이나 지방에선 여전히 중장년층 인력이 상주하며 현금을 걷는 경우가 적지 않고 다른 국가와 달리 무료 수준으로 운영하는 공영주차장이 마련돼있는 탓이다.

☞AI로 읽고, 분석하고, 결정하는 부동산 개발

국내 주차장 전문 운영·컨설팅 업체인 파크앤플레이의 김은희 대표는 앞으로 AI를 활용해 주차장을 황금알 상품으로 만들 수 있을 것이라고 내다봤다. 그는 “최근 들어서는 건물마다 연면적의 3분의 1 정도를 주차장으로 구성할 정도로 중요성이 커지고 있는 상황”이라며 “주차장은 명확한 입출차 데이터를 보유하고 있기 때문에, AI로 자산 가치를 끌어올리기 가장 좋은 상품”이라고 했다.

김 대표는 2013년 일본 대표 주차장 개발 법인인 NPD코리아에서 근무한 경력을 바탕으로 2024년 파크앤플레이를 설립했다. 현재 서울 강북권 대표 주상복합아파트이자 상업시설인 마포구 합정동 메세나폴리스를 비롯해 송파구 문정동 BS한양타워 등 굵직한 현장 운영을 맡고 있다. 최근에는 AI로 자체 개발한 ‘파크OS’ 프로그램으로 주차장 상품성을 진단하고 수익성을 개선할 수 있는 솔루션을 도출했다. 이 같은 경험을 탕으로 오는 11월 18일 땅집고 아카데미가 선보이는 ‘AI를 활용한 부동산 관리운영 FM 원데이 클래스’ (▶바로가기) 에서 대표 강사로 나서는 김 대표를 만나봤다.

-현재 국내 주차장 시장 운영 실태는.
“생각보다 주먹구구식으로 운영되는 현장이 아직도 많다. 보통 건물 세입자들에게 제공하는 지정·무료 주차 외 남은 공간은 정기권으로 꽉 채워 매출을 내는 경우가 비일비재하다. 하지만 주차장도 일반 부동산 상품 못지 않게 섬세한 컨설팅이 필요한 상품이다. 주차장이 오피스 건물에 있는지, 상업용 건물에 속하는지 등에 따라 시간대별 운영 생태계가 다르기 때문이다. 이렇다보니 수백대 이상 대규모 주차장은 전문 운영 기업에 위탁하곤 하는데 건물주가 관련 데이터를 받지는 못해 정보 비대칭도 심각한 시장이다.”

-주차장 운영·관리에 AI를 어떻게 도입한건가.
“주차장에 설치한 장비 하드 디스크에 입출차 데이터가 낱낱이 입력되는 점에서 착안했다. 그동안은 이 데이터를 엑셀 파일로 다운받은 뒤 일일이 특정 함수식을 걸어 가동률을 계산하고 주차권 요금을 정하는 등 작업을 진행했다. 이런 과정을 AI로 자동화하면서도, 노하우를 기반으로 해당 주차장 상품성을 한 눈에 파악할 수 있는 시각 자료와 함께 수익성을 끌어올리는 인사이트를 얻기 위한 프로그램 ‘파크OS’를 개발했다. 현재 특허까지 출원했다.

파크OS에선 주차장을 크게 두 가지 기준으로 진단한다. 먼저 ‘PHI(Physical Health Index) 지수’는 ▲공간활용도 ▲수익효율 ▲정기권 구조 ▲시간 분포 ▲운영안정성 총 5개 항목을 100점 만점으로 평가하는 시스템이다. 이 점수를 오각형으로 시각화해 해당 주차장이 어떤 측면에서 부족한지 직관적으로 알 수 있도록 했다. 또 ‘CIP(Car In Parking)’는 매달 1일부터 말일까지 한 달 동안 해당 주차장에 1시간 단위로 파악한 주차 대수인데, 주차량을 단위별로 나눠 각기 다른 색상으로 표시해 요일·시간대마다 달라지는 공간 활용도를 파악 가능하다.”

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-도입 후 실제로 수익성이 개선됐는지.
“확실히 높아졌다. 예를 들어 총 700면 규모인 ‘메세나폴리스’의 경우 분양형 상가 특성상 점심·저녁시간 피크타임 외에는 유휴면이 평일 기준 300~400면 수준으로 많았던 가운데, 1시간 미만 출차 차량 비율이 높은 것이 매출을 떨어뜨리는 원인으로 파악됐다. 상가 이용 고객에게 4시반 30분 무료 주차 혜택을 제공하고 있는데 여기에 1시간 무료권을 중복으로 주고 있던 탓이었다. 이 점을 겨냥해 1시간 무료를 30분으로 줄이고, 점유율이 낮은 시간대에는 인근 소규모 상가에 주차권을 할인해서 판매하는 전략을 제시했다. 그 결과 매출이 기존 대비 180% 뛰었다. 이보다 규모가 작은 17면짜리 개인 소유 주차장에도 적용해 수익성을 높인 사례도 있다. 기존 1000만원대 매출이 2000만원 수준으로 상승했다. ”

-예비 수강생들에게 조언하자면.
“내 건물을 운영하는데 관련 정보를 모른 채로 외부 업체에 무조건 맡기기만 하면 권리를 포기하는 것이나 다름 없다. 이제 AI로 부동산 데이터를 쉽게 분석하고 전략을 취할 수 있는 시대임을 잊으면 안된다. 기업 역시 빈 주차 공간을 채우는 적절한 시간과 가격대를 정하는 판단 기준을 세울 때 AI를 활용하면 정확도를 높일 수 있을 것이다.” /leejin0506@chosun.com