땅값 25% 내렸는데 분양가는 1.6억 올라…파주운정 사전청약의 배신

[땅집고] 경기 파주 운정3지구 사전청약 당첨자들이 4년 전보다 약 1억6000만원 오른 분양가를 부담하게 됐다. 사업 무산으로 잃을 뻔한 당첨 기회를 되찾았지만, 확정 분양가는 당시 추정가보다 약 25% 높아졌다. 당첨자들 사이에서는 사업 지연에 따른 추가 주거비와 분양가 상승 부담을 호소하는 목소리가 나오고 있다.

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◇6억원대에서 8억원대로…4년 새 25% 급등

파주 운정3지구 'GTX운정중앙역 시티프라디움' 전용 84㎡대 최고 분양가는 2022년 사전청약 당시보다 두 블록 모두 약 1억6000만원 올랐다. 27일 당시 사전청약 자료와 지난 23일 공개한 입주자모집공고를 비교한 결과, 3블록은 전용 84㎡ 기준 6억3900만원에서 전용 84㎡ 최고 7억9800만원으로 1억6000만원(약 25.0%) 뛰었다. 4블록도 같은 면적대에서 6억5300만원에서 8억1400만원으로 1억6000만원(약 25%) 상승했다.

시티건설은 오는 11월 2일부터 해당 단지 신규 청약을 진행한다. 단지는 수도권광역급행철도(GTX)-A 운정중앙역 인근에 지하 4층~지상 최고 48층, 총 944가구 규모로 들어선다. 각 블록에 472가구씩 짓고 2030년 7월 입주할 예정이다.

◇당첨 기회 되찾았지만…분양가·입주 지연 부담 여전

기존 사전청약 당첨자들은 사업 취소로 당첨 지위까지 잃을 위기에 처했다가 우선공급 기회를 되찾았다. 최초 사업자인 DS네트웍스는 2022년 6월 사전청약을 진행했지만 공사비 상승과 자금 조달 문제로 사업에 차질을 빚었다. 한국토지주택공사(LH)는 2024년 7월 토지계약을 해지했고 기존 사전청약도 취소됐다.

갑작스러운 사업 취소에 당첨자들은 집단행동에 나섰다. 2024년 7월 11일 경기 파주시 LH 파주사업본부 앞에서 당첨자 40여명이 집회를 열고 당첨 지위 승계와 피해 구제를 요구했다. 이들은 사전청약을 믿고 다른 아파트 청약 기회를 포기했지만 사업 취소로 내 집 마련 계획이 무너졌다며 대책 마련을 촉구했다.

LH는 이후 토지를 다시 공급하면서 기존 당첨취소자에게 우선공급하는 조건을 달았다. 이에 따라 이번 분양에서는 전체 944가구 가운데 3블록 135가구, 4블록 114가구 등 총 249가구를 기존 당첨취소자에게 먼저 공급한다. 나머지 695가구는 신규 청약자에게 공급한다.

당첨 지위를 되찾았지만 분양가 상승과 입주 지연에 따른 부담은 여전히 남았다. 지난 10월 공개된 언론 인터뷰에서 한 사전청약 당첨자는 계약 시점이 수년 늦어지면서 분양가가 올랐고, 그동안 전세로 거주하며 금융비용도 부담했다고 호소했다. 사전청약 피해자 비상대책위원회도 올해 1월 사업 재추진을 앞두고 분양가 상승을 우려하며 합리적인 가격 책정과 피해 보상을 요구했다.

입주 지연도 당첨자들의 부담을 키웠다. 당초 2026년 8월로 예정했던 입주가 2030년 7월로 약 4년 늦어졌다. 당첨자들은 늘어난 분양대금을 마련하는 동시에 전월세 비용과 대출이자 등 입주 전 주거비도 추가로 부담해야 한다. 이 때문에 자금을 마련하지 못한 당첨자들이 계약을 포기할 수 있다는 우려도 나온다

◇땅값 40% 낮아졌는데 분양가는 급등…성남 공공 사전청약은 중단

시티건설은 기존 사업자보다 토지를 약 40% 저렴하게 확보했지만 아파트 분양가는 오히려 25%가량 올랐다. 최초 사업자인 DS네트웍스는 2021년 LH가 공급한 해당 부지를 약 4553억원에 낙찰받았다. 당시 공급 예정가격의 약 180%에 달하는 금액이다. 이후 사업이 무산되자 LH는 토지를 다시 공급했고, 시티건설은 지난해 4월 약 2720억원에 낙찰받았다. 종전 낙찰가보다 1833억원(40.3%) 낮은 가격이다.

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토지 매입가격을 크게 낮췄지만 분양가상한제를 적용받는 아파트의 분양가는 오히려 주변 시세를 웃돌았다. 인근 '운정중앙역 우미린 더센텀' 전용 84㎡가 올해 10월 6억1000만원에 거래된 반면, 시티프라디움 4단지 같은 면적대 최고 분양가는 8억1400만원으로 2억400만원 비싸다. 분양가상한제는 택지비와 기본형건축비에 별도로 인정하는 가산비용 등을 더해 분양가 상한을 정한다.

건설업계에서는 이번 단지가 최고 48층 높이로 들어서면서 상당한 건축비 가산비용을 인정받은 점을 높은 분양가의 원인 중 하나로 꼽는다. 실제 3단지 입주자모집공고에 따르면 건축비 가산비용은 약 414억원이며, 이 중 흙막이·차수벽 공사비가 180억원 이상을 차지한다.

한편, 경기 성남복정2지구 A1블록 전용 55㎡는 사전청약 당시 추정 분양가 5억3840만원에서 올해 8월 본청약 때 최고 7억9845만원으로 약 48% 올랐다. 국토교통부는 사업 지연 등 부작용이 잇따르자 2024년 5월 공공 사전청약 신규 시행을 중단했다. /givehyun@chosun.com