[단독] "억대 분담금 또 내라" 장위자이레디언트 입주 1년 반 만에 날벼락

[땅집고] 서울 성북구 장위4구역(장위자이 레디언트) 재개발 사업의 비례율이 82.27%에서 70%선까지 대폭 추락했다. 약 2600억원에 달하는 일반분양 수입 유입에도 불구하고 조합원 1인당 최소 수천만원에서 억대에 이르는 ‘추가분담금 폭탄’을 안게 될 가능성이 높아졌다.

26일 정비업계 및 장위4구역 재개발조합에 따르면, 조합은 최근 조합원들에게 ‘2026년 관리처분 부담금 계산 안내문’을 발송하고 최종 관리처분 비례율과 조합원별 납부 부담금을 통지했다. 통지된 안내문에 따르면 장위4구역의 2026년 관리처분 기준 비례율은 71.5945%다. 이는 지난 2025년 4월 임시사용승인을 받아 선입주를 진행할 당시 적용했던 비례율인 100.4686%보다 28.87%포인트나 급락했다.

◇입주 1년 반 넘어 추가분담금 폭탄

비례율이 대폭 깎이면서 조합원들이 실제 부담해야 할 추가분담금 금액은 눈덩이처럼 불어났다. 이전 비례율과의 차액(28.8741%)을 조합원 개별 종전평가액에 곱해 산정하는 방식에 따라, 종전평가액이 1억5000만원인 조합원은 4331만원, 종전평가액이 4억원인 조합원은 1억1549만원의 추가분담금을 현 시점에서 새로 납부해야 하는 처지에 놓였다.

장위4구역은 총 2840가구 규모의 대단지로, 조합원 수 대비 일반분양 물량이 많아 사업 초기부터 사업성이 매우 뛰어난 사업장으로 평가받아 왔다. 실제 지난해 진행된 일반분양을 통해 약 2600억원 규모의 막대한 수입이 조합 계좌로 들어오기도 했다.

수천억원의 분양 대금이 유입됐음에도 법인세와 지방세 등 569억원에 달하는 세금 납부 재원마저 부족할 정도의 극심한 자금난을 겪은 데 이어, 비례율마저 지난 5월 기준 82.27%에서 결국 71%선까지 추락하자 조합원들의 분통이 터지고 있다. 인근에서 비슷한 시기 사업을 추진했던 휘경자이 디센시아나 래미안 라그란데 등이 120%를 웃도는 비례율을 기록한 것과 비교하면 턱없이 저조한 수준이다.

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조합원들은 막대한 일반분양 수입이 들어왔음에도 불구하고 시공비, 금융비, 용역비, 추가 공사비 등의 집행 내역이 투명하게 공개되지 않은 채 사업비만 급증해 비례율이 폭락했다고 비판하고 있다. 여기에 당초 계획했던 준공 일정이 세 차례나 미뤄지면서 발생한 금융비용과 일반분양자 소송 우려, 정비업체의 관리처분계획 변경 등이 도마 위에 올랐다.

◇조합장 선출 총회 11월

자금난 해소를 위해 자금 차입까지 거론된 것으로 알려지면서 조합원들의 불신은 최악으로 치닫고 있다. 이에 따라 조합원들은 현 조합장을 비롯한 집행부 해임을 위한 세 번째 해임총회를 추진하는 등 강경 대응에 나서고 있는 것으로 알려졌다.

강승구 조합장 해임총회 발의자 대표는 “지난 8월 20일날 공식적으로 조합장이 해임 된 이후, 오는 11월 12일 조합 임시총회에서 새로운 조합장을 선출할 예정”이라고 했다. 장위 4구역 주택재개발정비사업조합 관계자는 “법인세 관련 문제로 불거진 문제였다”라며, “아직 공식적으로 언급할 사항은 없다”고 말했다.

해당 단지는 2025년 3월 준공인가 전 임시사용승인을 받아 입주를 시작했지만, 현재까지 최종 사용승인을 받지 못했다. 조합은 준공 목표 시점을 지난해 3월에서 같은 해 12월로, 이후 올해 6월로 잇달아 미뤘다. 그러나 목표 시점이 지났는데도 준공인가 절차는 마무리되지 않은 상태다.

◇ 등기도 나오지 않아

26일 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 해당 사업장은 여전히 사업 진행 단계가 착공으로 표시돼 있다. ‘준공인가’와 ‘이전고시’ 항목도 비어 있다. 준공인가와 이전고시가 이뤄지지 않으면서 입주민들은 소유권 이전등기를 하지 못하고 있다.

등기가 불가능한 상태가 장기화하면서 조합원들의 재산권 행사에도 제약이 이어지고 있다. 주택담보대출 전환이 어려워 기존 대출의 금리 부담을 덜기 어렵고, 주택 매매는 물론 증여나 담보 설정도 사실상 불가능한 상황이다. 특히 대출 전환과 금리 재협상이 막히면서 금융 부담이 커지고 있다는 지적이 나온다. 장위동의 한 공인중개사는 “아직도 등기가 나지 않아 조합원들의 분위기가 많이 좋지 않다”고 전했다.

한편, 조합 측은 도정법에 따른 정식 통지 양식에 따라 관리처분 비례율과 부담금 산출 내역을 고지했다는 입장이지만, 억대 분담금 폭탄을 맞은 조합원들의 반발이 전면전 양상으로 치달으면서 장위4구역의 사업 정상화까지는 상당한 진통이 이어질 전망이다. /pkram@chosun.com