"1년 만에 집값 3억 뛰었다" 재건축 속도 붙은 도봉 창동의 질주

[땅집고] 서울 도봉구 아파트값이 상승세를 보이는 가운데 창동 일대 노후 단지들의 재건축 사업도 속도를 내고 있다. 주요 아파트 단지들이 잇따라 조합설립추진위원회 승인을 받고 일부 단지의 실거래가격이 오르면서 노후 주거지 정비와 주거환경 개선에 대한 기대감이 커지는 모습이다.

26일 정비업계에 따르면 창동주공18단지는 지난 7월 29일 창동·상계택지개발지구 내 재건축 단지 가운데 처음으로 조합설립추진위원회 승인을 받았다. 1988년 준공된 910가구 규모로, 2023년 8월 재건축 안전진단을 통과한 곳이다. 이어 1710가구 규모의 창동주공4단지가 지난 9월 14일, 1764가구 규모의 19단지가 같은 달 22일 각각 추진위 승인을 받았다.

세 단지의 기존 가구 수를 합치면 총 4384가구에 달한다. 추진위 구성 동의율은 18단지 61%, 4단지 58%, 19단지 56%로 집계됐다. 현재 4단지와 19단지는 서울시 신속통합기획 자문 절차를 진행 중이며 연내 정비계획 입안을 목표로 사업을 추진하고 있다.

◇도봉구 아파트값 올해 누적 10.31% 상승…창동주공 실거래가도 올라

재건축 추진이 활발해지는 가운데 도봉구 아파트값도 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원이 지난 22일 발표한 10월 셋째 주(19일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 도봉구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.33% 올랐다. 서울 평균 상승률(0.13%)의 두 배를 웃도는 수준이다. 올해 누적 상승률도 10.31%로 두 자릿수를 기록했다. 최근 3주간 상승률은 각각 0.32%, 0.39%, 0.33%로 집계됐다.

창동주공 단지들의 실거래가격도 뛰었다. 국토교통부 실거래가 공개자료에 따르면 창동주공18단지 전용면적 59.39㎡는 지난해 10월 5억7000만원(15층), 12월 6억2800만원(8층)에 거래됐다. 올해 들어서는 3월 6억6300만원(6층), 5월 7억원(13층)을 거쳐 9월에는 7억9300만원(5층)과 8억2500만원(7층)에 각각 손바뀜했다. 지난해 가을 5억원대였던 거래가격이 최근 8억원을 넘어선 사례도 나온 것이다.

다른 단지에서도 비슷한 흐름이 나타난다. 창동주공4단지 전용 36.16㎡는 지난해 10월 3억~3억4800만원에 거래됐으나 올해 6월 3억9500만원(5층), 9월 4억2500만원(6층)에 팔렸다. 창동주공19단지 전용 68.86㎡ 역시 지난해 10월 8억원(1층), 12월 8억6000만원(4층)에 거래된 이후 올해 6월 10억2000만원(12층), 9월에는 9억5000만~10억7000만원에 계약됐다.

인근 부동산업계에서는 도봉구 전반의 집값 상승과 재건축 기대감 등이 가격에 복합적으로 영향을 미친 것으로 보고 있다. 다만 매도자와 매수자 간 희망가격 차이를 비롯한 여러 요인이 맞물리면서 거래가 이전보다 뜸해졌다는 설명이다.

◇낮은 용적률 장점…개발 여력이 사업성으로 이어질지 관건

창동주공 재건축에서 눈여겨볼 부분은 기존 용적률이다. 창동주공18단지는 약 138%, 4단지는 약 151%, 19단지는 약 164% 수준이다. 기존 용적률이 낮으면 재건축 과정에서 추가 주택을 지을 여력이 상대적으로 크고, 일반분양 수입을 통해 조합원 부담을 줄일 가능성도 있다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 정차할 예정인 창동역의 교통 여건 개선과 신축 아파트에 대한 수요도 향후 분양 여건에 긍정적으로 작용할 수 있는 요인이다.

다만 이러한 기대가 실제 사업성 개선으로 이어질지는 향후 정비계획이 구체화되는 과정에서 가려질 전망이다. 적용 용적률과 공공기여 규모, 공사비 등에 따라 일반분양 물량과 조합원 분담금이 달라질 수 있어서다. 정비구역 지정과 조합설립인가 등 후속 절차도 남아 있다. 결국 각 단지가 개발 여력과 교통 여건 개선에 대한 기대를 얼마나 실제 사업성으로 연결할 수 있을지가 관건이라는 분석이다. /chan2@chosun.com