"국평 50억은 거뜬" 이촌 한강맨션 변수, 재초환 부담금만 6억대

[땅집고] 서울 용산구 이촌동 한강맨션이 초고층 재건축을 추진하면서 강북권 고가 아파트 시장의 새로운 강자로 떠오를 전망이다. 과거 35층 높이 설계안으로 관리처분계획 인가까지 받았지만 서울시의 35층 높이 제한 폐지 이후 현재는 62층 높이 초고층으로 설계 변경을 추진 중이다. 전통적 부촌인 이촌동 한강변 입지와 초고층 대단지에 대한 기대감이 높지만 초과이익환수제에 따른 부담금이 변수로 남아 있다.

23일 정비업계에 따르면 한강맨션 재건축조합은 기존 최고 35층·1441가구 계획을 최고 62층·1668가구로 변경하는 절차를 밟고 있다. 용산구의회 복지도시위원회의 정비계획 변경안 의견청취 등 관련 행정절차가 진행 중이며, 이후 서울시 심의 등 후속 인허가 절차도 남아 있다.

한강맨션은 1971년 준공된 지상 5층, 23개 동, 660가구 규모의 노후 아파트다. 2003년 재건축 추진위원회를 구성한 뒤 2017년 조합설립인가, 2021년 9월 사업시행계획인가를 거쳐 2022년 12월 관리처분계획인가를 받았다. 시공사는 GS건설이다. 당초 2023년 하반기 이주를 예상했지만 설계 변경에 따라 사업 시기가 뒤로 밀렸다.

◇재건축 국평 50억~60억원대 거론…”실제 한강 조망이 몸값 가를 것”

한강맨션의 가장 큰 경쟁력은 입지다. 동부이촌동 한강변에 자리 잡고 있으며 지하철 4호선·경의중앙선 이촌역과 이촌한강공원, 국립중앙박물관이 가깝다. 기존 상권과 생활시설도 갖춰져 있어 한강 조망과 도심 접근성을 함께 기대할 수 있다.

지난 9월 재공람한 변경안에는 전용 59㎡ 919가구를 비롯해 한강 조망이 유리한 단지 중앙과 강변북로 방향에 전용 117~240㎡ 중대형을 집중 배치하는 계획이 담겼다. 주동을 사선으로 엇갈리게 배치해 한강 조망을 확대하고 이촌역과 한강공원을 잇는 보행·녹지 공간도 조성할 예정이다. 계획대로 완공되면 같은 동부이촌동 한강변에 있는 최고 56층 래미안첼리투스보다 6층 높은 초고층 단지가 들어선다.

한강맨션은 전용 87.54㎡가 40억원대에 거래되는 등, 재건축 기대감으로 강남권 아파트 못지 않은 가격을 형성 중이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용 87.54㎡는 올해 5월 41억2930만원, 6월 42억5000만원에 거래됐다. 전용 101.95㎡는 지난해 3월 43억~44억원대에서 9월 48억원으로 거래가격이 높아졌고, 올해 3월에는 50억5000만원에 손바뀜했다.

인근 부동산업계에서는 한강맨션에 전용 84㎡ 규모의 주택이 들어선다고 가정하면 재건축 후 가격이 50억~60억원대에 이를 수 있다고 전망한다. 전용 117㎡ 등 중대형은 인근 ‘래미안 첼리투스(2015년 준공·460가구)’ 전용 124㎡의 55억9000만원 거래가 비교 기준이다. 면적과 한강 조망이 비슷하다면 신축 대단지의 장점이 더해져 첼리투스보다 높은 가격을 받을 수 있다는 평가다. 현재 계획에 담긴 전용 240㎡ 초대형 주택의 경우 탁 트인 한강 조망과 고급 설계까지 갖춘다면 100억원 수준에 이를 가능성도 점쳐진다.

강북권 고가 주택시장에서의 위상 변화도 관심사다. 한남뉴타운과 성수전략정비구역에서도 한강변 고급 주거단지 조성이 추진되는 가운데, 한강맨션 역시 한강 조망과 최고 62층 설계, 중대형 주택 구성을 앞세워 이들 사업지와 함께 강북권 최고가 주거단지 후보로 주목받을 가능성이 있다.

인근 A공인중개업소 관계자는 “학군 선호도에서는 반포에 못 미친다는 평가가 있지만, 한강 조망과 신축 대단지의 상품성이 가격을 끌어올릴 요인이 될 수 있다”며 “같은 평형이라도 동과 층에 따라 한강이 보이는 폭이나 가림 전망, 조망이 탁 트인 가구와 그렇지 않은 가구 사이에 가격 차이가 클 것으로 보인다”고 말했다.

◇관리처분인가 4년째 이주 못 해…재초환 부담금도 1인당 6.8억

문제는 재건축 사업의 진행 속도다. 한강맨션은 2022년 12월 관리처분계획인가를 받았지만 설계 변경과 조합 내부 갈등으로 사업이 지연됐다. 주요 배경은 초고층 재설계다. 조합은 한강변 35층 높이 제한이 폐지되자 최고 68층 재건축을 검토했다. 이후 지난해 5월 최고 59층·1685가구 변경안을 공개했지만 임대주택 배치와 한강 조망권을 둘러싼 갈등으로 설계를 다시 손질했다. 지난해 11월에는 조합장 해임 사태도 발생했다.

올해 3월 출범한 새 집행부는 조합원들의 한강 조망을 확대하는 절충안을 마련했고, 지난 6월 임시총회에서 약 85%의 찬성을 얻었다. 그러나 건축 규모와 주택 배치가 크게 달라진 만큼 변경된 사업계획에 대한 후속 인허가 절차는 여전히 남아 있다. 조합 측에 따르면 현재 서울시 정비사업 통합심의는 아직 신청하지 않았다. 향후 통합심의와 사업시행계획·관리처분계획 변경인가 등 후속 절차의 진행 속도가 실제 이주 시점을 좌우할 전망이다.

조합원들의 재건축초과이익환수제에 따른 재건축 부담금도 만만치 않다. 서울시가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 8월 기준 한강맨션의 예상 부담금 총액은 4722억5528만원이다. 이를 조합원 694명으로 나누면 1인당 평균 약 6억8000만원이다. 재건축 부담금은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익 일부를 환수하는 것으로, 공사비 증가 등에 따른 추가분담금과는 별개다. 실제 부담액은 향후 사업비와 주택가격 등에 따라 달라질 수 있다. /chan2@chosun.com