1000가구 분양 미룬 이유가…부영, 용산 땅 매입 12년 만 1조 폭등

[땅집고] 부영그룹이 2014년 3260억원에 사들인 서울 용산구 아세아아파트 부지의 토지가치가 10여년 만에 1조4000억원 수준으로 뛰었다는 추산이 나왔다. 매입 당시보다 1조원 넘게 오른 셈이다. 용산역과 한강을 가까이 둔 입지에 용산국제업무지구 개발 기대감까지 더해진 결과다. 다만 이 땅에 들어서는 아세아아파트는 공사 중단과 분양 지연이 겹치면서 일반분양 847가구의 공급 일정이 여전히 불투명하다.

20일 용산구청 공고문에 따르면, 서울 용산구 한강로3가 아세아 특별계획구역 내 부지 면적은 약 4만6524㎡다. 여기에 3.3㎡(1평)당 1억원의 토지가격을 적용하면 전체 토지가치는 약 1조4000억원에 이른다. 부영그룹이 2014년 국방부로부터 해당 부지를 3260억원에 매입한 점을 고려하면, 단순 계산한 토지가치 증가액은 약 1조810억원이다. 매입 당시 3.3㎡(1평)당 약 2316만원이던 가격이 4배 이상으로 오른 셈이다.

◇ 분양 늦어질수록 정책 변수 커져

강남3구와 용산구 등 분양가상한제가 적용되는 지역에서는 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되는 이른바 ‘로또 청약’에 대한 기대가 높다. 아세아아파트 역시 분양가가 주변 시세를 밑돌 경우 높은 청약 경쟁률을 기록할 가능성이 있다.

다만, 이재명 대통령은 후보 시절 분양가상한제로 발생하는 시세 차익 문제를 지적하며 제도 개선 필요성을 언급한 바 있다. 여기에 시세 차익을 제한하는 방안으로 채권입찰제 도입 가능성도 거론했다. 따라서 실제 분양 시점의 정책 방향에 따라 청약자들이 기대할 수 있는 시세 차익도 달라질 수 있다.

분양 시점이 늦춰질수록 시장에서 받아들이는 분양가 수준이 높아질 수 있다는 분석도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “아세아아파트는 ‘올해는 분양한다’는 이야기가 몇 년째 이어지고 있다”며 “노량진에서 28억원, 흑석에서 30억원, 분당에서도 30억원에 분양한 사례가 나온 만큼 분양을 조금 더 미뤄 주변 분양가에 대한 시장의 눈높이가 높아지면 25억원에 분양하더라도 너무 싸다는 인식이 형성될 수 있다”고 말했다. 이어 “이런 분위기가 나올 때 까지 분양 시점을 늦출 가능성도 있다”고 했다.

◇ 미군 아파트 부지에 997가구 조성

용산 아세아아파트는 서울 용산구 한강로3가 아세아 특별계획구역에 들어서는 단지다. 지하 3층~지상 최고 36층, 10개 동, 총 997가구 규모로 조성된다. 사업 시행자인 부영그룹은 전체 물량 가운데 847가구를 일반분양하고, 나머지 150가구는 주한미국대사관 직원 숙소로 활용할 예정이다.

사업 부지는 과거 주한미군 군인 아파트 등으로 사용됐다. 부영그룹은 2014년 국방부로부터 해당 부지를 3260억원에 매입했다. 이후 2021년 사업 승인을 받은 후 2024년 7월 공사에 들어갔다.

하지만 사업은 난항을 겪었다. 주한미국대사관 직원 숙소로 사용할 150가구의 설계 변경 문제가 떠오르면서다. 당시 미국 측은 비상계단 추가 설치와 슬래브 두께 조정 등 건축 기준 변경을 요구했다. 해당 숙소는 국토교통부와 주한미국대사관 간 양해각서에 따라 조성하는 시설로, 일반 임대주택과는 성격이 다르다.

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여기에 최근 공사 중단까지 겹쳤다. 용산구청은 지난달 18일 환경영향평가 대상 사업인 아세아아파트 신축공사에 공사 중지 명령을 내렸다. 사업계획 변경 승인 절차가 지연된 데다 환경 보전 조치가 필요하다는 이유에서다. 현재까지 공사 재개 시점은 정해지지 않았다.

◇ 전용 84㎡부터…분양가 20억~25억원 거론

아세아아파트는 중대형 평형 위주로 구성된다. 2024년 12월 건축심의 자료에 따르면 일반분양 물량은 전용면적별로 ▲84㎡ 152가구 ▲122㎡ 282가구 ▲166㎡ 411가구 ▲198㎡ 2가구다. 전용 166㎡가 전체 일반분양 물량의 절반 가까이를 차지하며 소형 평형은 없다.

분양가는 아직 확정되지 않았다. 업계에서는 전용 84㎡ 기준 20억~25억원 수준을 예상한다. 3.3㎡당 분양가가 7000만~7500만원 안팎에 이를 수 있다는 관측도 나온다. 다만 실제 분양가는 분양 시점의 시장 상황과 분양가 산정 절차 등에 따라 달라질 수 있다.

주변 아파트 시세와 비교한 시세 차익 기대도 적지 않다. 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인근 ‘용산파크타워’ 전용 100㎡는 지난 4월 29억9000만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 바로 옆 ‘한강대우아파트’ 전용 84㎡도 지난달 28억원에 거래됐다.

한편, 이중근 부영그룹 회장은 지난 2월 그룹 시무식 후 기자간담회에서 “올해 다(용산·성수) 착공을 할 것”이라고 밝혔다. 다만, 아세아아파트는 공사 중지 명령까지 더해지면서 분양 일정이 불투명한 상황이다. /kso@chosun.com